Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Имущественные отношения в совместном домовладении

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Имущественные отношения в совместном домовладении

Многоквартирный жилой дом как совместное домовладение, управляемое товариществом собственников, представляет собой совокупность жилых и нежилых помещений (находящихся в собственности каждого из членов товарищества собственников) и общего имущества (находящегося в общей долевой собственности всех членов товарищества собственников).

По существу, общее имущество в многоквартирном жилом доме не является самостоятельным объектом права собственности, и функционально оно связано с жилыми (и нежилыми) помещениями, находящимися в собственности каждого члена товарищества собственников.

К общему имуществу в таком совместном домовладении относятся обслуживающие более одного собственника следующие части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.

В совместном домовладении, недвижимым имуществом которого управляет товарищество собственников, имеют место специфические имущественные правоотношения.

Собственники жилых и нежилых помещений пользуются общим имуществом дома (например, лестницами, лифтами) согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению соответствующих прав других собственников. К примеру, при проведении работ по переустройству и перепланировке жилых помещений нельзя загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами эвакуационные пути, другие вспомогательные помещения жилого дома, а также использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

Собственник жилого и (или) нежилого помещения, внутри которого расположено общее имущество, обязан в случае технической необходимости обеспечивать доступ к этому имуществу.

Членство в товариществе собственников не ограничивает права отдельных собственников по распоряжению принадлежащим им имуществом. Так, каждый из собственников жилых и нежилых помещений может осуществлять независимо от других участников совместного домовладения свои права по распоряжению принадлежащем непосредственно ему недвижимым имуществом: отчуждать в целом либо по частям, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать, а также совершать иные действия, не противоречащие законодательству.

Товарищество собственников не вправе ограничивать коммерческую и иную деятельность собственников совместного домовладения, осуществляемую в принадлежащих этим собственникам на праве государственной или частной собственности жилых и (или) нежилых помещениях с соблюдением требований законодательства Республики Беларусь, санитарных, противопожарных и иных нормативов.

В целом действия собственников, совершаемые в отношении принадлежащего им имущества, не должны противоречить также общественной пользе и безопасности, не наносить вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц.

Что касается доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество (она пропорциональна доле площади принадлежащего каждому из них помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения), то она не может быть отделена от права собственности на жилые и (или) нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним. В частности, каждый из собственников квартир в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Собственник помещения в многоквартирном доме также не может осуществить выдел такой своей доли в натуре.

В то же время, покупая жилое (или нежилое) помещение в многоквартирном жилом доме, новый собственник одновременно приобретает и соответствующую долю в праве общей собственности на общее имущество дома. При этом новый собственник становится членом товарищества собственников с момента возникновения у него права собственности на недвижимое имущество совместного домовладения.

При изменении состава или стоимости общего имущества совместного домовладения изменение долей участников в праве собственности на общее имущество устанавливается в зависимости от вклада каждого участника.

В случае возникновения необходимости отчуждения общих элементов, оно может быть осуществлено только по единогласному решению общего собрания.

Согласно статье 20 Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» имущество непосредственно товарищества собственников формируется в соответствии с его учредительными документами за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, субсидий, дотаций (на содержание, текущий и капитальный ремонт жилых домов) и прочих поступлений. Для пополнения основных и оборотных средств товарищества собственников общее собрание может принять решение о сборе дополнительных взносов.

В сроки, установленные общим собранием, все собственники вносят дополнительные платежи на содержание и ремонт общего имущества совместного домовладения. Размеры этих платежей определяются пропорционально принадлежащей каждому собственнику доли в общем имуществе совместного домовладения, исходя из общей стоимости затрат на эксплуатацию и ремонт общего имущества, содержание придомовых территорий, с учетом доходов товарищества собственников, а также дотаций, предоставляемых государством по этим видам услуг.

При этом дотации на оплату отдельных видов коммунальных услуг, компенсации на оплату жилья отдельным категориям граждан из числа собственников, нанимателей и арендаторов недвижимого имущества совместного домовладения, предоставляемые из республиканского или местного бюджета, и иные предусмотренные законодательством льготы предоставляются в размерах и порядке, установленных для граждан, проживающих в домах государственного жилищного фонда.

В целях аккумулирования финансовых средств для обеспечения своей деятельности товарищество собственников может в установленном порядке образовывать специальные фонды. Порядок поступления и расходования средств таких фондов определяется общим собранием.

Убытки товарищества собственников возмещаются за счет резервного фонда (в случае его создания) или других средств, а при их отсутствии – за счет реализации имущества товарищества либо дополнительных взносов членов товарищества по решению общего собрания.

Управление недвижимым имуществом совместного домовладения через товарищество собственников имеет ряд преимуществ перед другими способами управления таким имуществом.

Прежде всего, товарищество собственников (как представительный орган, действующий от имени всех индивидуальных владельцев жилых и нежилых помещений) является полноправным субъектом экономических отношений на рынке жилищно-коммунальных услуг с определенными полномочиями и возможностями по защите прав собственников помещений многоквартирного жилого дома (группы домов).

Члены товарищества собственников – владельцы жилых помещений, непосредственно участвуя в принятии решений на общих собраниях по управлению домом могут реально влиять на улучшение жилой среды и создание комфортных условий проживания, что, в свою очередь, повышает рыночную стоимость принадлежащих им жилых помещений.

Собственники жилых помещений имеют возможность самостоятельно выбирать виды обслуживания и определять состав и объемы эксплуатационных работ с учетом своих финансовых возможностей. В результате соответствующие платежи и взносы членов товарищества не обезличиваются и используются строго по целевому назначению.

В товариществе собственников возможно введение системы взаимных обязательств и ответственности всех собственников совместного домовладения с установлением в рамках действующего законодательства процедуры оперативного и справедливого рассмотрения (или предотвращения) возможных спорных и конфликтных ситуаций при пользовании помещениями и общим имуществом.

Товарищество собственников обеспечивает систематический и оперативный контроль за формированием и исполнением договорных обязательств специализированными организациями по оказанию собственникам помещений жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества и с соблюдением установленных государственных социальных стандартов.

Активизация создания товариществ собственников для управления недвижимым имуществом совместного домовладения как в жилых домах – новостройках, так и в существующем жилищном фонде является составной частью государственной программы реформирования жилищной сферы.

Ольга ЗИНКЕВИЧ.

25.05.2009

просмотров: сегодня 6, за последние 7 дней 62, за месяц 329

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 20/2009