Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Паспорт на жилое помещение. Продолжение. Начало в № 21

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Паспорт на жилое помещение. Продолжение. Начало в № 21

Продолжение. Начало в № 21

В отличие от покупателей бытовой техники, при покупке, строительстве (получении в пользование по договору найма) квартиры никто не передает будущим собственникам и пользователям жилых помещений сведения (например, как «Руководство по эксплуатации» при покупке холодильника) об основном назначении, техническом уровне, основных технических характеристиках, правилах пользования, технического обслуживания, нормальной эксплуатации жилого дома (квартиры), указания по технике безопасности, о возможных неисправностях и способах их устранения, экологические требования, гарантийные сроки и обязательства и др.
По большому счету это можно расценивать в определенной степени как нарушение требований Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», которым предусмотрено (статья 64), что собственник (владелец) объекта строительства имеет право на информацию о:
технических регламентах, обязательным требованиям которых должны соответствовать строительные материалы и оборудование, выполненные строительные работы;
правилах эксплуатации объекта строительства;
гарантийных обязательствах подрядчика и порядке предъявления ему претензий;
сроках эксплуатации (службы) объекта строительства;
разработчиках проектной документации и субподрядчиках, принимавших участие в разработке проектной документации и сооружении объекта строительства.
Собственник (владелец) объекта строительства также имеет право на иную информацию в соответствии с законодательством.
Вышеперечисленная информация должна представляться собственнику (владельцу) объекта строительства подрядчиком, заказчиком, застройщиком.
Почему именно сейчас становится актуальной необходимость иметь эксплуатационный паспорт на квартиру?
Раньше, при плановой экономике, жилищный фонд в основном находился в руках государства и обслуживался исключительно (за редкими исключениями – отдельные дома ЖСК, некоторые жилые дома общественных организаций) государственными и ведомственными жилищно-эксплуатационными службами. Эти службы, как специализированные организации, конечно же, имели всю необходимую техническую документацию на жилые дома, технические паспорта, правила технической эксплуатации жилых зданий, правила пользования и содержания жилых помещений и другие необходимые нормативные документы.
Жилищно-эксплуатационные организации обеспечивали сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, контролировали соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Проводились соответствующие технические осмотры как здания в целом, так и всех жилых помещений, а результаты отмечались в техническом паспорте.
Наличие таких паспортов на жилые дома обуславливалось не только необходимостью государственного учета жилищного фонда (регистрации прав на жилье, как недвижимость, и сделок с ним тогда не было), но и обеспечивало наблюдение за своевременным производством ремонтов, так как в паспортах имелась исчерпывающая техническая характеристика здания и содержались основные сведения о его эксплуатации и ремонтах. Из паспорта всегда можно было узнать, что представляет собой то или иное здание (и его части), какова степень их износа, какие затрачены средства на ремонт, когда и какой ремонт производился и т.п.
Вместе с тем, с развитием рынка жилья, проведением массовой приватизации жилищного фонда значительно увеличилось число граждан – собственников жилых помещений. Сейчас почти 80 процентов жилищного фонда находится в частной собственности граждан, немало домов построено долевым способом и не везде созданы товарищества собственников, а там, где они созданы не всегда в штате имеются квалифицированные специалисты для управления таким сложным в техническом отношении хозяйством.
Жилищно-эксплуатационные службы, практически выполнявшие ранее функции «хозяев» жилых домов, сейчас стали просто «подрядчиками», которые по договорам с товариществами собственников (там, где они созданы) или уполномоченными лицами по управлению общим недвижимым имуществом совместных домовладений в многоквартирных жилых домах, выполняют соответствующие работы по техническому обслуживанию зданий. Ослаблен или отсутствует вообще и должный контроль за состоянием эксплуатации гражданами своих жилых помещений со стороны жилищных служб и местных органов власти.
Бесспорно, что состояние жилого дома в целом зависит от технического состояния каждой квартиры. Это особенно важно сейчас, так как в массовом порядке выполняются всевозможные переустройства и перепланировки квартир и нередко без соответствующей документации и разрешений на производство таких работ).
Порядок осуществления переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах государственного и частного жилищных фондов определен Положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2006 г. № 1805. В этом документе указано, что переустройство и перепланировка жилого помещения могут осуществляться в целях повышения его благоустройства, улучшения условий проживания, обеспечения сохранности и эксплуатационной надежности жилых домов.
На практике же перепланировки и переустройства жилых помещений осуществляются как в целом по всему многоквартирному жилому дому (в плановом порядке), так и по отдельным квартирам (в массовом порядке и подчас бесконтрольно).
Соответственно появилось многообразие целей и поводов (кроме повышения уровня благоустройства) для осуществления перепланировок квартир. В последние годы на практике наряду с повышением благоустройства жилищ, улучшением условий проживания (это основная нормативная цель переустройства и перепланировок), все чаще осуществляется проведение работ по индивидуализации жилых помещений многоквартирных жилых домов (как в ранее построенных домах, так и в домах – новостройках).
Обусловлено это не только улучшением материального положения отдельных слоев населения, но и стремлением граждан приспособить полученное ранее или построенное (приобретенное) ныне жилище к нуждам конкретной семьи, с учетом структуры домохозяйства, образа жизни, личных интересов и потребностей каждого члена семьи.
В результате трансформируется внутреннее пространство жилых помещений, оснащается и переоснащается современными инженерными устройствами и электробытовой техникой (например, автоматическими стиральными, посудомоечными машинами и др.). Примерами трансформирования жилых помещений могут служить кухни-столовые, гостиные, кабинеты, каминные залы, ванные комнаты с естественным освещением и новым дизайном, включающим в себя встроенные приборы (настенное размещение сантехники) и т.д.
В печати можно найти и много других примеров, когда реализуются самые смелые планы по перепланировке и реконструкции жилых помещений, например, по объединению двух-трех квартир на лестничной площадке или расположенных на разных этажах. Много фантазии используется также при реализации личного вкуса потребителей и эстетического самовыражения в отделке и инженерном обустройстве квартир.
По мнению специалистов, в жилых (особенно старых) домах передвижки стен и прочие «улучшения» совершенно невозможны и нежелательны, так как представляют угрозу прочности и пространственной жесткости всего здания. Это особенно актуально для крупнопанельных домов, с многопустотными плитами перекрытий, платформенными стыками и другими особенностями, где устройство разнообразных ниш и проемов в стенах и перекрытиях чревато серьезными и нежелательными последствиями.
Поэтому требуется усиление контроля, соответствующей экспертизы документации и строительного надзора за осуществлением перепланировок или переустройств, особенно когда они затрагивают несущие конструкции или предусматривается увеличение нагрузки на перекрытия, а также в случаях установки (демонтажа) стационарного инженерного оборудования, устройства и замены систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции, строительства новых балконов и лоджий и ряда других работ.
В республике отсутствует специальная надзорная служба или жилищные инспекции (как это имеет место, например, в Российской Федерации). Поэтому, нелишним было бы восстановить действовавшую ранее систему регулярных профилактических осмотров (обходов), когда инженер, техник, слесарь-сантехник, электрик и другие специалисты жилищно-эксплуатационных служб периодически посещали квартиры, проверяли состояние жилых помещений, инженерных систем и оборудования систем, после чего давали соответствующие рекомендации (и, если необходимо, предупреждения) под роспись квартиросъемщиков и с отметками в соответствующих эксплуатационных документах.
В этих условиях введение эксплуатационных паспортов на жилые помещения способствовало бы повышению уровня осведомленности граждан о правилах безопасной и надлежащей эксплуатации жилых помещений, а также повышению их ответственности за надлежащее выполнение правил пользования жильем.
Что касается содержания такого паспорта, то в него кроме общих сведений по жилому дому, характеристик объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерных систем и оборудования могли бы быть включены действующие правила пользования жилыми помещениями (сегодня их можно найти только в ЖЭСе), порядок перепланировок и переоборудования жилых помещений, требования по подготовке жилого помещения к эксплуатации в зимних условиях, правила пожарной безопасности, санитарные правила, результаты периодических технических обследований, порядок и гарантийные сроки устранения неисправностей, адреса и телефоны аварийных, диспетчерских и ремонтных служб др.
По сути речь идет о пакете документов (который должен быть в каждой квартире), содержащем информацию для собственников и пользователей жилых помещений о всей совокупности потребительских качеств жилища, правила и нормы безопасного и эффективного его использования, а также другие сведения, необходимые для защиты их прав и интересов как потребителей жилищно-коммунальных услуг.
В целом же вопросы введения эксплуатационных паспортов на жилые помещения (нормативного определения их формы и порядка ведения) могут быть рассмотрены как в рамках проводимой работы по доработке новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, так и в рамках совершенствования соответствующих технических нормативных правовых актов, в частности, - СТБ 1154-99 «Жилище. Основные положения», СНБ 3.02.04–03 «Жилые здания», ТКП 45-1.04-14-2005 (02250) «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения».
Введение института «эксплуатационной паспортизации» жилых помещений способствовало бы не только реализации гражданами своих прав, предусмотренных Законом «О правах потребителей жилищно-коммунальных услуг», но и обеспечению безопасной эксплуатации жилых помещений и сохранности жилищного фонда.

Ольга ЗИНКЕВИЧ

07.06.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 42

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2009