Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Наем жилых помещений: коммерческий вариант

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Наем жилых помещений: коммерческий вариант

Правовые возможности удовлетворения потребностей граждан в жилище посредством заключения договоров найма жилых помещений как в государственном, так и в частном жилищном фонде являются традиционными в практике регулирования жилищных правоотношений.

В новых социально-экономических условиях конституционное право граждан Республики Беларусь на жилище обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и местным самоуправлением бесплатно или по доступной для них плате.

Действующие Гражданский и Жилищный кодексы Республики Беларусь не содержат терминологического понятия «коммерческий наем жилого помещения» или «аренда жилого помещения». Гражданский кодекс предусматривает, в частности, аренду зданий и сооружений (статьи 578, 621 и др.), как имущественный наем, и договор найма жилого помещения (ст. 642), отношения по которому регулируются Жилищным кодексом. Жилищный кодекс в свою очередь договор найма жилого помещения трактует (ст. 27) как соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565 постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371 утверждены Типовые договоры: найма жилого помещения государственного жилищного фонда; найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда; найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда.

Вместе с тем, рассчитывать на получение в пользование бесплатного социального жилья по договору найма в домах государственного жилищного фонда могут только определенные законодательством категории граждан. Служебные жилые помещения также предоставляются (в связи с характером трудовых отношений) ограниченному кругу специалистов и работников.

Большая часть граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, может рассчитывать на получение в установленном порядке с соблюдением очередности государственной поддержки на строительство (реконструкцию) или приобретению жилых помещений в собственность.

Часть граждан (как состоящих, так и не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), имеющая достаточно финансовых средств, может свободно приобретать жилье (без ограничения его размеров и количества) на первичном и вторичном рынке жилья.

Традиционно существуют и такие возможности получения жилья в пользование как поднаем жилых помещений в домах государственного жилищного фонда и наем жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве частной собственности. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда.

В плановой экономике и соответствующих ей социально-правовых условиях в Белорусской ССР поднаем жилых помещений имел место в домах государственного и общественного жилищного фонда. К общественному жилищному фонду относились жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.

В нынешних социально-экономических условиях, когда осуществлена реструктуризация жилищного фонда через массовую приватизацию жилых помещений (государственного и значительной части указанного общественного жилищного фонда) и активно развивающийся рынок жилья (как первичный, так и вторичный), возникла необходимость упорядочения норм, регулирующих правоотношения по поднайму жилых помещений.

По данным Национального статистического комитета Республики Беларусь, на 1 января 2009 г. из общего объема жилищного фонда 84,6 % составлял частный жилищный фонд и 15,4 % – государственный жилищный фонд. Причем значительную часть в государственном жилищном фонде занимают служебные жилые помещения, жилые помещения социального пользования и специального фонда, общежития, в которых права пользования и владения ограничены. Эти жилые помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче в поднаем (соответствующие нормы содержатся в ст. 94 Жилищного кодекса и пунктах 60, 75, 80 и 86 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565).

Следовательно, право сдачи жилых помещений в домах государственного жилищного фонда в поднаем (статьи 85 – 89 ЖК) может быть практически использовано только какой-то частью из тех граждан, которые не воспользовалась по тем или иным причинам правом на приватизацию занимаемого жилья, и продолжают пользоваться жилыми помещениями по договорам бессрочного найма.

В то же время, не лишены здравого смысла мнения тех специалистов – жилищников, которые считают, что коль скоро жилое помещение в виде квартиры или комнаты было предоставлено для проживания именно нанимателю и членам его семьи, то оно и должно использоваться по назначению, а не для извлечения личных доходов (как это классифицировалось ранее – «нетрудовых» доходов») от сдачи в поднаем государственного имущества.

Ведь, если эта площадь стала для нанимателя лишней, то можно воспользоваться правом, предоставленным ст. 58 ЖК. А именно, наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (от 15 до 20 кв. метров на одного человека), вправе с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения.

При сдаче государственного жилья в поднаем (и тем более, с целью получения дохода) речь по существу идет о переуступке права пользования жилым помещением за плату. Согласно ст. 86 ЖК плата за пользование жилым помещением по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера платы за пользование жилым помещением, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и соответствующей части его расходов по плате за коммунальные услуги. На практике же, как известно, суммы, взимаемые нанимателями с поднанимателей, значительно превышают установленные законом размеры, что и должно расцениваться как получение нетрудовых доходов.

В целях пресечения фактов использования жилых помещений государственного жилищного фонда для извлечения подобных доходов в прежнем жилищном законодательстве была предусмотрена специальная норма (ст.93 Жилищного кодекса Белорусской ССР). Если наниматель систематически сдавал жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, изолированное жилое помещение (или жилое помещение, которое можно изолировать), сдаваемое в поднаем, могло быть изъято в судебном порядке. Непременным условием применения такой санкции предполагалась систематичность использования жилого помещения для извлечения нетрудового дохода. Если же использование его не носило систематического характера, то могла быть применена санкция, предусмотренная ст. 92 указанного кодекса - в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежала взысканию в доход государства.

В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь таких норм по пресечению фактов использования жилых помещений путем сдачи в поднаем для извлечения нетрудовых доходов не содержится. Вместе с тем, исходя из вышеизложенного, вполне резонно может быть поставлен вопрос об упразднении вообще поднайма жилых помещений государственного жилищного фонда.

При таком решении в законодательстве будет устранена в правовом отношении возможность получения нетрудовых доходов, между тем как в прежнем законодательстве была заложена только возможность применения санкций по уже свершившимся фактам извлечения таких доходов от сдачи жилых помещений в поднаем.

Ольга ЗИНКЕВИЧ.

14.06.2009

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 1, за месяц 7

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 23/2009