Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Наем жилых помещений: коммерческий вариант

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Наем жилых помещений: коммерческий вариант

Продолжение. Начало в № 23

Требует рассмотрения также вопрос об урегулировании на законодательном уровне поднайма жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду юридических лиц негосударственной формы собственности.

По статистическим данным, из общего объема частного жилищного фонда 90,7 % (172,5 млн. кв. метров общей площади) находится в частной собственности граждан и 7,4 % (14 млн. кв. метров общей площади) – в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (это жилищный фонд, находящийся в собственности негосударственных юридических лиц, построенный или приобретенный за счет собственных средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом).

В соответствии с постановлением Совета Министров от 10 июня 1999 г. № 867 Министерством жилищно-коммунального хозяйства был утвержден (приказ от 13 июля 1999 г. № 110) и введен в действие согласованный с Министерством юстиции Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда Республики Беларусь (зарегистрирован в Национальном центре правовой информации 21 сентября 1999 г., рег. № 8/876). Указанным Типовым договором предусмотрено, что собственник (в частности, юридическое лицо негосударственной формы собственности) как наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи жилое помещение во владение и пользование за плату в бессрочное пользование или на определенный срок (в этом случае в договоре найма указывается конкретный срок, на который предоставляется жилое помещение).

С принятием постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 (которым утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда) указанный приказ Минжилкомхоза утратил силу. Отношения по найму жилых помещений в домах частного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности урегулированы постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24 сентября 2008 г. № 1408, которым утвержден типовой договор найма жилого помещения частного жилищного фонда юридических лиц.

Вместе с тем, ни Жилищный кодекс, ни Типовые договоры найма не содержат конкретных норм, дающих право нанимателю жилого помещения в частном жилищном фонде юридического лица негосударственной формы собственности сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение.

Нормы по найму жилых помещений, содержащиеся в общей и особенной частях ЖК (статьи 26, 27, 30, 31, 36, 37,57, 59, 62) заимствованы с Жилищного кодекса Белорусской ССР (действовал с 1 апреля 1984 по 1 июля 1999 г.) и не учитывают особенностей жилищных правоотношений в изменившихся социально-экономических условиях, связанных с реструктуризацией жилищного фонда и новым содержанием права на жилище, декларированным ст. 48 Конституции Республики Беларусь.

В Жилищном кодексе Белорусской ССР не содержалось указаний на срок договора найма жилого помещения и тем самым было закреплено бессрочное пользование жилым помещением по договору найма. Жилищный кодекс Республики Беларусь (введен в действие с 1 июля 1999 г.) также не содержит нормы о сроке действия договора найма жилого помещения.

Необходимость поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда либо найма в домах частного жилищного фонда граждан (и фактически, как правило, на условиях коммерческого найма) на практике возникает по разным причинам. На условиях указанных договоров поднайма или найма жилого помещения в данном населенном пункте преимущественно проживают лица, прибывшие на работу или учебу из других населенных пунктов, молодые специалисты, направленные на работу по персональному распределению, кадровые военнослужащие из-за отсутствия служебного жилья по месту службы и др.

Снимают жилье на таких условиях и молодые граждане (молодые семьи), проживавшие ранее у родителей или в общежитиях, как по причине низкой обеспеченности жилой площадью, так и из-за желания жить самостоятельно и отдельно от родителей в данном населенном пункте.

Не является секретом и то, что в условиях сформировавшегося в республике рынка жилья, есть немало граждан – владельцев жилых помещений, сдающих свои квартиры внаем и одновременно снимающих для себя в данном населенном пункте другие жилые помещения (большей частью меньшие по размеру, или с меньшим уровнем потребительских качеств).

Поскольку отношения, связанные с проживанием граждан по указанному найму (поднайму) жилых помещений имеют место, то они должны быть соответствующим образом и урегулированы на законодательном уровне, как это имеет место в других странах.

Так, Гражданский кодекс Российской Федерации различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет (если в договоре срок не указан, договор считается заключенным на пять лет) и краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года. Договор коммерческого найма жилья отвечает двум функциональным назначениям: потребительскому (удовлетворяет потребность в жилище) и коммерческому (позволяет собственнику извлекать доход).

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения - гражданин, юридическое лицо, государство или управомоченное им лицо (например, государственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).

�нн�� ��&� �� � принят в эксплуатацию, и поручил заказчику передать его в установленном порядке ЖСК. Вместе с тем строительство данного дома продолжается до настоящего времени. По требованию Комитета госконтроля этот жилой дом в мае 2009 года снят с ввода в эксплуатацию.

Несмотря на приписки, задание по вводу в эксплуатацию жилья на 2008 год в г. Минске было сорвано: при доведенном Правительством задании в размере 1229 тыс.кв.метров жилья введено в эксплуатацию 1156,5 тыс.кв.метров общей площади квартир (94,1%).

Вероятность срыва в г.Минске установленных заданий по вводу в эксплуатацию жилья сохраняется и в 2009 году, полагают в Комитете госконтроля. Если в целом по республике за январь-апрель 2009 года введено в эксплуатацию 1495,3 тыс.кв.метров общей площади квартир, или 24,9% от годового задания, то в г. Минске - только 215,6 тыс.кв.метров (15,4%).

О результатах проверки доложено президенту. Он в свою очередь поручил Совету Министров, областным и Минскому городскому исполкомам принять меры по устранению нарушений законодательства, выявленных Комитетом госконтроля, привлечь к ответственности виновных должностных лиц, а также проработать предложения Комитета об удешевлении стоимости строительства жилья, сокращении сроков его возведения и внести проект решения Главы государства.

В частности, Коллегия Комитета госконтроля предложила Совету Министров внести изменения в Положение об организациях застройщиков (ЖСК) в части предоставления им прав по контролю за ходом строительства жилых домов, его стоимостью в случаях передачи функций заказчика по строительству жилых домов другим организациям. Предложено разработать и утвердить типовой устав организации застройщиков, а также типовой договор на передачу функций заказчика по строительству жилья организациями застройщиков другим организациям, предусмотрев в них ответственность заказчиков перед организациями застройщиков за завышение стоимости строительных работ.

Ряд существенных предложений коллегия Комитета госконтроля адресовала Министерству архитектуры и строительства.

Продолжение следует.

Ольга Зинкевич.

21.06.2009

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 7, за месяц 35

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 24/2009