Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Наем жилых помещений: коммерческий вариант

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Наем жилых помещений: коммерческий вариант

Продолжение. Начало в № 23, 24

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет ряд существенных отличий от договора социального найма жилого помещения. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения, как уже отмечалось, осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а заключению договора социального найма жилого помещения должны предшествовать такие административные предпосылки, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем не ограничивается и определяется только по соглашению сторон, а по договору социального найма размер предоставляемых жилых помещений строго нормируется. Договор коммерческого найма всегда срочный, а договор социального найма заключается без указания срока.

При договоре коммерческого найма право постоянного проживания с нанимателем имеют граждане, которые могут и не являться членами его семьи, а при договоре социального найма право постоянного проживания принадлежит только членам семьи нанимателя. Наниматель по договору коммерческого найма несет общую ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним и нарушающих условия договора, а при договоре социального найма дееспособный член семьи нанимателя несет солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Как уже указывалось, нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ. Правила этой статьи сводятся к тому, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Жилищной кодекс Российской Федерации (введен в действие с 1 марта 2005 г.) предусматривает наряду с другими разновидностями жилищных фондов и жилищный фонд коммерческого использования (ст. 19), как совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Коммерческое жилье, передаваемое гражданам в коммерческий наем, может принадлежать как частным собственникам, так и государству. Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользо­ванием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (ст. 673 ГК РФ). Размер жилого помещения, предоставляемого гражданину по договору коммерческого найма, не ограничивается (статьи 1, 2 Закона РФ "Об основах федеральной жи­лищной политики"), в отличие от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных норм.

Согласно ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государственного управления субъектов РФ. В настоящее время договор найма (коммерческого) жилого помещения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет применяться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого найма.

Как полагают специалисты, в первую очередь коммерческими нанимателями квартир у государства станут не имеющие права жить в социальном жилье граждане, не приватизировавшие до 1 января 2007 г. занимаемые жилые помещения. К коммерческому госфонду могут быть отнесены и дома, которые используются для временного поселения чиновников международных организаций и любых других граждан, способных заплатить за аренду. Предполагается также, что коммерческое жилье можно будет сдавать в «аренду» с правом его постепенного выкупа. Такое право, скорее всего, будет выборочным — в Москве подобная программа уже несколько лет действует для молодых семей.

Заключению договора коммерческого найма в государственном и муниципальном жилищных фондах могут предшествовать административные предпосылки (признание гражданина в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий; постановка на учет; выяснение уровня доходов на каждого члена семьи; решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении конкретного жилого помещения по договору коммерческого найма). Например, в ст. 11 Основ жилищной политики города Москвы, посвященной договору найма (коммерческого найма) жилого помещения, указано, что граждане, имеющие на каждого члена семьи доход выше уровня, утвержденного Московской городской Думой, и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке, имеют право на получение жилого помещения в фонде коммерческого использования по договору коммерческого найма.

В целях охраны жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, Гражданский кодекс РФ предусматривает (ст. 684) преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок, а также основания и порядок (только судебный) расторжения договора по инициативе наймодателя (ст. 687).

Наниматель может стать собственником жилого помещения, полученного во владение и пользование по договору коммерческого найма, путем его выкупа у собственника, если условие о выкупе предусмотрено договором или дополнительным соглашением сторон.

В конечном счете, наличие в государственном и муниципальном жилищных фондах Российской Федерации сектора коммерческого использования позволит обеспечивать жильем, прежде всего, тех граждан, которые не имеют права получить его по договору социального найма и не располагают средствами для приобретения жилого помещения в собственность, а кроме того, станет эффективным регулятором оплаты за жилые помещения по договору коммерческого найма в частном жилищном фонде граждан.

С учетом изложенного представляется, что практика нормативного регулирования отношений по договору коммерческого найма жилья в Российской Федерации и других странах, может быть рассмотрена соответствующими республиканскими органами при доработке проекта новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, а также при выработке основных концептуальных положений жилищной политики в новых социально-экономических условиях.

Ольга ЗИНКЕВИЧ.

28.06.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 23

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 25/2009