Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Зачем торговому центру лицо?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Зачем торговому центру лицо?

Мировой финансовый кризис способен позитивно повлиять на рынок торговой недвижимости в Беларуси. Благодаря этому рынку, переход от количественных к качественным показателям, которые обеспечивают конкурентоспособность торговых центров, может произойти гораздо быстрее, чем на рынках соседних государств.

Разговаривая как-то с директором одного из минских агентств недвижимости, автор публикации услышала следующее: «Чтобы быть успешным в сегодняшних условиях, агентство недвижимости должно серьезно заниматься маркетингом. А маркетологов в области недвижимости сегодня в Минске раз-два и обчелся. Чтобы обучить такого специалиста, надо как минимум полгода, а то и год. Но не факт, что его потом не переманит конкурирующая фирма».

Директор говорил о вторичном квартирном рынке и о рынке жилищного строительства. Но те же проблемы сегодня испытывают и специалисты в области коммерческой недвижимости. Причем в этом секторе дефицит специалистов ощущается еще более остро. Потому что рынку коммерческой недвижимости, особенно когда речь идет о создании крупных бизнес- или торговых центров, требуются не только грамотные маркетологи, но и архитекторы, разбирающиеся как в архитектуре, так и в технологиях бизнеса. Правильно выстроенная архитектурно-планировочная концепция здания – это уже половина успеха реализуемого проекта, считают специалисты Института розничных технологий «Менка» и ГК «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг».

От количества - к качеству

Если посмотреть на российский рынок торговой недвижимости, то там сейчас происходит переход от количественных показателей к качественным. Девелоперы в полной мере осознали, что торговый центр – это продукт, и законы позиционирования ему не чужды. Наряду с такими показателями, как местоположение, зонирование, набор арендаторов, становятся важными и некогда «вторичные» архитектура и дизайн.

Для белорусских девелоперов, где рынок развит гораздо слабее и отстает от российского примерно на 5-6 лет, эти вопросы не стоят так остро. Но если взять во внимание, что развитие белорусского рынка происходит по российскому сценарию, то в недалеком будущем им придется с ними столкнуться, полагает Лариса Лазаревич, генеральный директор Института розничных технологий «Менка». «Конечно, не в полной мере, так как современные экономические реалии оказывают ощутимое влияние на деятельность девелоперов, и они уже сегодня вынуждены вносить существенные коррективы в свою стратегию. Тем не менее, мы редко учимся на чужих ошибках, предпочитая совершать свои», - заметила в разговоре с корреспондентом «НБ» Л. Лазаревич. А ведь опыт именно российских девелоперов позволяет белорусским девелоперам избежать повторения типичных ошибок, характерных для развивающегося рынка.

Период «быстрых денег»

Например, 5-6 лет назад (именно на столько мы отстаем от российского рынка) российские девелоперы спешили строить, преследуя, как правило, одну цель, которая была продиктована тогдашними реалиями рынка - получить максимальную прибыль в короткие сроки. Никто эту возможность упускать не хотел. Более того, девелоперы стремились ужать и так поистине фантастически короткие сроки окупаемости объектов – 3-4 года – путем сокращения издержек на этапе проектирования, строительства и дизайна торгового центра. Не мудрствуя лукаво, они строили так, как считали нужным: экономили на архитектурном и дизайнерском проектах, использовали дешевые материалы при сооружении и внутренней отделке ТЦ. Цель была ясной и понятной – «быстрые деньги». Что будет с объектом через несколько лет, как долго он будет жить и успешно функционировать – эти вопросы задавали себе немногие.

Причем, если еще в столице девелоперы все же стремись дотянуться до европейского уровня (скорее – были вынуждены, так как инвесторами во многих проектах выступали иностранные компании, и их требования к объектам были заведомо высокими), то в российских регионах плоды «рационального» подхода представлены в изобилии. Торговыми центрами именовались наскоро переделанные производственные помещения, объединенные под одной крышей рынки.

Если региональный девелопер и задумывал построить нечто отличное от «коробки», то его останавливали во многом оправданные в то время опасения, что покупатель может испугаться неординарного торгового центра. Нестандартный, с выраженной архитектурной и дизайнерской концепцией, ТЦ может показаться слишком дорогим, недоступным, и он просто побоится в него войти. Девелоперы в своей деятельности, безусловно, исходили из степени зрелости рынка. Вернее незрелости… Поэтому по мере того, как рынок взрослел, изменялось и отношение к создаваемым объектам.

Сегодня ситуация в корне отличается от той, что была 5-6 лет назад. Это и благодаря возросшим требованиям аудитории: люди стали путешествовать, побывали во многих европейских городах, у них сложилось определенное представление о том, каким должен быть современный торговый центр. И благодаря уже набившему оскомину кризису – инвесторы минимизируют риски и готовы вкладывать только в качественные проекты класса «А». Определение «качественный», наравне с другими обязательными составляющими, предполагает и наличие впечатляющей архитектурной концепции. Как говорит Мария Гурова, генеральный директор ГК «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг», «минула эпоха «коробочного» девелопмента, у современного торгового центра должно быть свое неповторимое лицо». Однако не все так просто.

Девелоперы в Беларуси, равно как и их российские коллеги, тоже перестали строить коробки и осознали значимость архитектурного образа торгового центра. Но как в России, так и в Беларуси профессионалы не пришли к единому мнению о том, насколько большое внимание должно быть отведено архитектуре и оформлению внутреннего пространства торговых центров, насколько важен для потребителя фасад здания и дизайн.

Так или иначе, но основная цель создания и функционирования торгового центра, как, впрочем, и любого другого объекта коммерческой недвижимости – извлечение прибыли. Соответственно, возведение памятника архитектуры не является основополагающей целью. По мнению М. Гуровой, идеальна ситуация, когда над проектом работает архитектор, одинаково хорошо разбирающийся и в эстетической, и в коммерческой составляющих проекта. Но обязательным требованием остается грамотное проектирование с точки зрения коммерческой деятельности.

Сравнительно недавно появившиеся на российском рынке концептуальные торговые объекты – «Европейский», «Фестиваль», «Метрополис» – это высокотехнологичные, модернизированные центры, они современны и грамотно организованы с коммерческой точки зрения, отличаются сильным пулом арендаторов.

Архитектурный облик этих объектов, как считает М.Гурова, нельзя назвать выдающимся, однако следует признать, что объекты являются успешными, и в данных конкретных случаях фасад не мог бы выступить существенным конкурентным преимуществом. Местоположение и грамотный набор арендаторов являются ключевыми сильными сторонами этих центров. Для покупателя это удобные и комфортные места совершения покупок, и он вряд ли даст четкую характеристику их внешнему виду (а в случае с ТЦ «Европейский», где есть возможность попасть в здание прямо со станции метро, фасад здания интересует покупателя менее всего).

Данные факторы, как замечает собеседница, позволяют девелоперу задать резонный вопрос: зачем вкладывать средства в разработку и реализацию неординарной архитектурной концепции, если можно создать успешные объекты, опираясь на стандартизированные решения hi-tech?

Безусловно, девелоперы, как и несколько лет назад, работают согласно уровню развития рынка. Российский же опыт во многом повторяет европейский с отставанием на несколько лет. Заглянув через плечо европейским девелоперам сегодня, мы можем примерить на себе возможные сценарии развития девелопмента и представить, каким он будет в России и в Беларуси завтра.

Mixed-use, green development, interface

Сегодня европейского потребителя не удивить хорошим набором арендаторов и обилием товара в торговом центре. Европейцы воспринимают торговый центр как социальный, культурный объект. Именно поэтому девелоперы стремятся создавать уникальные торговые центры с собственной философией и «легендой».

В Европе процесс возведения торговых центров стал более длительным и сложным. Практически сошел на нет сетевой девелопмент, и каждый торговый центр являет собой штучный товар, над созданием трудятся ведущие архитекторы, дизайнеры, скульпторы, художники.

Активно развивается направление девелопмента, связанное с комплексным освоением городских территорий, – mixed-use. Это здания, которые соединяют в себе магазины, зоны развлечения и отдыха, офисы и даже жилые помещения. Mixed-use характерен для центров европейских городов. Люди получают возможность жить, работать, покупать и отдыхать, не тратя время на долгие поездки. При проектировании таких центров архитектор уделяет большое внимание прилегающей территории. Необходимо решить сложную задачу – гармонично встроить новое здание в существующий архитектурный облик города. Важно, чтобы объект «не кричал» о своей «современности», не нарушал единства городского пространства, а вел «диалог» с окружающими зданиями. «Архитектура при этом играет чуть ли не ключевую роль, определяя степень успешного функционировании зданий mixed-use. Интеграция нового объекта в существующее архитектурное пространство – всегда вызов для архитектора, позволяющий судить о степени его профессионализма», - говорит М. Гурова.

С возросшей озабоченностью европейской общественности вопросами климатических изменений большую популярность приобрел green development – направление в архитектуре, характеризующееся не только и не столько использованием натуральных материалов, сколько особенностями проектирования. Здание должно использовать минимальный объем ресурсов при эксплуатации. Идеально, если это энергия из возобновляемых источников. При возведении «зеленого» здания максимально используются возможности естественной вентиляции, освещения.

Безусловно, в европейских странах, по словам руководителя института «Менка», принципы green development поддерживаются на уровне политики Евросоюза. В Беларуси, равно как и в России, это направление пока не получило широкого развития. Хотя тенденции mixed-use и green development постепенно находят применение в российской практике. Молодой российский архитектор Борис Бернаскони объединил их ключевые характеристики и предложил термин interface. Interface – это здания, которые органично дополняют и продолжают окружающее пространство, несут в себе эстетическую и смысловую нагрузку, ведут диалог с городом и его жителями. В качестве примера можно привести проект агентства «Бернаскони» - музей в г. Пермь.

Департамент архитектуры и дизайна Института розничных технологий «Менка» в ассоциации с ГК «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг», основываясь на принципах green development, спроектировал здание торгового цента «Московский» в г. Набережные Челны. Но эти примеры пока единичны.

�бр�C08�[� � – 33,2%. На этом фоне 1-, 2-процентные снижения, характерные для последних двух месяцев, выглядят незначительно. Основное падение цен по 5-8% в месяц пришлось на конец 2008 года и начало 2009 года, после чего московский рынок жилья начал притормаживать, и цены почти стабилизировались на уровне 4000-4200 долл.США за квадратный метр.

Как отмечают специалисты аналитического центра, в течение апреля – мая складывался позитивный макроэкономический фон, дающий основания полагать, что цена в 4000 долл.США за квадратный метр окажется для московского рынка недвижимости окончательным «дном». Так, цены на нефть постепенно отыграли часть своего прошлогоднего падения и выросли с 40 до 70 долл. за баррель. Курс доллара откатился назад с 36 рублей до менее чем 31 рубля, а индекс РТС вернулся со «второго дна» (порядка 500 пунктов) на уровень «первого дна» (порядка 1100-1200 пунктов). Казалось бы, паника и самый сложный период кризиса миновали а, следовательно, и недвижимость должна постепенно начать «приходить в себя».

Однако июнь слегка поубавил оптимизма и напомнил, что немало серьезных экономических проблем, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не делись, пишет www.irn.ru. Восходящие тренды основных макроэкономических показателей сменились колебательным движением, фондовый рынок испытал заметную коррекцию, а цены на недвижимость пока продолжают пусть и меньшими темпами, но сползать вниз. И явных признаков перемены тенденций в сфере недвижимости пока нет, считают специалисты центра.

По мнению аналитиков www.irn.ru, большая определенность начнет появляться ближе к концу лета – началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы, могут стать показателями того, куда с задержкой по времени пойдут цены на недвижимость – вверх или вниз.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

12.07.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 23

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2009