Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

И жнец, и кузнец, и на дуде игрец

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » И жнец, и кузнец, и на дуде игрец

Рынок риэлтерских услуг в Беларуси существует уже более 12 лет. Тысячи людей ежегодно обращаются за помощью в агентства недвижимости и к риэлтерам-предпринимателям. Но даже у этой части граждан нередко возникают вопросы относительно того, в чем же все-таки смысл риэлтерской услуги и за что риэлтеры получают свои гонорары. Помочь ответить на вопросы любезно согласился директор столичного агентства «Час пик» Тимофей Лобановский – риэлтер с 10-летним стажем работы.

Риэлтер – слово иностранное. В буквальном смысле – это специалист, который владеет ситуацией, происходящей на рынке недвижимости и который по просьбе своего клиента (клиента фирмы, где работает риэлтер) ищет субъекта, готового купить, продать, сдать в аренду или снять обозначенный тем же клиентом объект недвижимости. То есть его задача состоит в том, чтобы свести два или несколько интересов к согласию заключить сделку.

Причем в большинстве стран мира, где достаточно устойчивая и прозрачная система регистрации прав на недвижимость, переход этих прав никак не ограничивается пропиской (в отличие от Беларуси), а все расчеты по сделкам производятся через банк, риэлтерская услуга в большей степени носит информационно-организационный характер. Риэлтер не осуществляет юридическую экспертизу сделки – это обязанность банков или регистрирующих органов. А причитающийся за работу гонорар в размере до 5-7 процентов от суммы сделки получает, упрощенно говоря, за сам факт совершения сделки. В Беларуси все иначе. Отечественный риэлтер, в хорошем смысле этого слова, – это своего рода «жнец, кузнец и на дуде игрец».

Требования сертификации и лицензирования риэлтерской деятельности, нормы законодательства, регулирующие правоотношения в области недвижимости, судебная практика рассмотрения споров относительно прав на недвижимость, а также опыт работы на рынке недвижимости обязывают риэлтера (будь-то агентство недвижимости или индивидуальный предприниматель) к выполнению большого количества различных функций. К ним относятся: поиск варианта, к примеру, квартиры для осуществления сделки; проверка юридической «чистоты» квартиры и ее продавца; получение в соответствующих госорганах разрешений на проведение сделки; обеспечение своевременной выписки продавца и членов его семьи из проданной квартиры и того, чтобы выписавшиеся не остались на улице, и многое другое.

Исполнение всех этих функций, по словам Тимофея Лобановского, усложняется тем, что примерно 90 процентов всех сделок с жильем совершается в структуре цепочек, состоящих в среднем из 4-5 звеньев (сделок). К примеру, вы хотите просто купить квартиру. Риэлтер подыскивает вам подходящий вариант. Но владелец понравившейся вам жилплощади хочет разменять ее на две. Хозяева этих двух (их тоже должен найти риэлтер) в свою очередь хотят переехать в коттедж (и его нужно найти). И хорошо, если этот коттедж – последний в цепочке.

Думается, нет нужды объяснять, как сложно соединить интересы всех субъектов этой цепочки сделок воедино: найти день и час, когда у всех будут деньги, документы, хорошее самочувствие, наконец, найти нотариуса, который согласится в это же время удостоверить сразу все договоры цепочки. А чуть что не так - и цепочка рвется. Надо срочно искать замену утраченному звену, поскольку многие документы (справки, разрешения) имеют ограниченный срок действия, да и клиенты долго ждать не могут. Но даже после полного удостоверения нотариусом всех документов, радоваться слишком рано. Впереди - длительный и мучительный процесс перепрописки. Почему мучительный? Потому что выписаться из жилплощади в никуда нельзя. А чтобы осуществлять право собственника в полном объеме на приобретенную квартиру, вы должны в нее прописаться. Но этого вы не сможете сделать, пока из нее не выпишутся прежние владельцы. А они выпишутся только после того, как приобретенная ими жилплощадь ( в нашем случае две квартиры) тоже освободится от жильцов. И так - до конца цепочки. Ну а что, если кто-то из участников сделки заболеет, срочно отправится в длительную командировку, не успев выписаться из проданной квартиры? Или того хуже - выписка застопорится на последнем объекте цепочки (в нашем случае коттедже)?

Законодательство на каждый из конкретных случаев дает лишь один ответ – при возникновении спорных вопросов подавайте в суд. Но что такое гражданский суд? Это в лучшем случае полгода-год нервотрепки, горы исписанной бумаги и неизвестно какой результат. И задача риэлтера состоит в том, чтобы клиенту не пришлось обращаться в суд. Кстати, по словам Тимофея Лобановского, проблем с выпиской из уже проданных квартир с каждым годом становится меньше – и именно благодаря риэлтерам. Последние, будучи хорошо знакомы с практикой заключения сделок с жилыми помещениями, стараются различными способами застраховать клиента от негативных проявлений действующего института прописки. Но все же пусть и крайне редко, но вопрос выписки из уже проданной квартиры приходится решать через суд. И здесь тоже агентство недвижимости приходит на помощь своему клиенту. Например, в практике агентства «Час пик» было два таких случая, и оба раза суд принял решение в пользу добросовестного приобретателя.

Что касается проверки квартиры и продавца, предшествующей заключению договора купли-продажи, то эта часть работы риэлтера не ограничивается получением сведений о прописанных и бывших ранее прописанными в квартире жильцах и проверкой правильности паспортных сведений продавца этой квартиры. Приходится проверять правоустанавливающие документы на продаваемую жилплощадь. В них могут быть неточности и ошибки, допущенные при их изготовлении служащими госорганов и организаций. «Например, может отсутствовать регистрационный номер, печать или подпись, бывает неправильно написана фамилия, дата рождения, адрес квартиры, не указаны или указаны неточно доли членов семьи, участвовавших в приватизации квартиры, и многое другое, о чем владелец документа (продавец квартиры) может и не знать. И очень опасно, если по незнанию или халатности должностных лиц при проведении предыдущих сделок (купли-продажи, дарения, приватизации) по интересующему клиента объекту недвижимости были нарушены чьи-то права или допущено нарушение действующего законодательства. В этом случае настоящая сделка может быть признана недействительной и пострадает добросовестный приобретатель. Поэтому наша задача – выявить такие негативные моменты и помочь оперативно привести документы в должный вид,» - объяснил Тимофей Лобановский.

Иногда приходится заниматься поиском информации, подтверждающей, что данный владелец (совладелец) квартиры не состоит на соответствующем учете или не страдает каким-либо заболеванием, которое не исключает возникновение временной недееспособности. Последнее означает, например, что человек, страдающий неким серьезным заболеванием, официально не признан недееспособным, но при определенных обстоятельствах, вызывающих обострение этого заболевания (алкоголизм, наркотическая зависимость и т.д.), может не отвечать за свои поступки.

И хуже всего, если какой-либо негатив о продаваемой квартире всплывает за несколько дней до подписания договора купли-продажи. А договор этот - опять же в цепочке с остальными договорами. Приходится выбирать: отказаться от сделки (заодно и от ожидаемого гонорара, поскольку вся проделанная работа летит в тартарары) или сделать вид, что все нормально, рискуя при этом испортить жизнь клиенту и репутацию себе. «Естественно, выбираем первое: отказываемся от подозрительной квартиры. А чтобы не пострадала вся цепочка, стараемся оперативно найти замену «слабому» звену» - говорит Т. Лобановский.

Но, вероятнее всего, так поступают далеко не все агентства и индивидуальные предприниматели, и еще меньше тех, у которых за всю деятельность не было ни одного прокола, пусть даже и не по собственной вине. Отсюда и неоднозначное отношение к риэлтерам и их услугам со стороны населения.

Впрочем, выбор всегда за потребителем. От риэлтерских услуг можно и отказаться, сэкономив пару-тройку сотен тысяч рублей (ведь за справки, телефонные звонки и потраченное время все равно придется заплатить). Многие же обходятся без услуг парикмахерских, прачечных, химчисток, строительных организаций и т.д. Делают все сами, хотя и не всегда довольны результатами. Но одно дело – испорченная прическа или плохо уложенная плитка в ванной. И совсем другое – квартира с подвохом. Риск в последнем случае несоизмерим с суммой, которую можно сэкономить на риэлтере. «А чтобы и с риэлтером не промахнуться, не делайте выбор второпях, - советует Тимофей Лобановский. - У любого агентства недвижимости есть имидж, о котором можно узнать из разных источников. А сделав выбор, не забудьте изучить договор на оказание риэлтерских услуг, который вам предлагают подписать».

Марина КОВАЛЕНКО

17.03.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 21

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 11/2003