Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Закономерности развития рынка жилья в г. Минске

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Закономерности развития рынка жилья в г. Минске

Известно, что рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В условиях переходной экономики формирование рынка недвижимости может рассматриваться как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимул для других сфер народного хозяйства, фактором привлечения инвестиций.

Специфика экономического и политического состояния в Беларуси такова, что использование западных методик анализа и оценки недвижимости часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости страны в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле. Сегодня основными источниками получения информации являются риэлтерские фирмы, располагающие надежной информацией о купле-продаже объектов, об условиях финансирования сделок и заключения арендных договоров и договоров купли-продажи, арендной плате и т.д.

Жилая недвижимость представляет наиболее крупную и развитую часть всего рынка, а спрос на нее достаточно высок. Поэтому обобщенный анализ рынка недвижимости вполне целесообразно провести на примере именно сектора жилой недвижимости.

Рынок жилья, как и всей недвижимости, в Беларуси по историческим меркам еще очень молод. Началом его развития можно считать принятие в 1992 году Закона «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь». Вместе с процессом приватизации в Минске появились первые легальные сделки по продаже квартир. До этого, в 1991 году, был принят закон о выкупе квартир в частную собственность. Но он затрагивал в основном первичный рынок. Окончательные черты рынок жилья приобрел после принятия Постановления Совмина от 31 августа 1993 года № 589 «Об установлении порядка купли-продажи квартир». Массовость развития придало ему снятие в 1995 году ограничения о 3-летней продаже государственных квартир и темпы приватизации жилья. Если в 1992 году всего приватизированных квартир насчитывалось порядка 10 тыс., то на протяжении 1995 года уже было приватизировано 112,2 тыс. квартир. Пропорционально количеству квартир, выставляемых на продажу, росло и количество агентств по недвижимости (от нескольких в 1992 году до сотен в 1995). Сегодня таких агентств более 250, а количество занятых в отрасли экономики, называемой «операции с недвижимым имуществом, общая коммерческая деятельность по обеспечению рынка», составляет 0,1 процента от всего занятого населения. Это в 10 раз меньше, чем в России, в 3 раза меньше, чем в Киргизии, и в 2 раза меньше, чем на Украине.

В других городах старт рынка жилья произошел вместе с общим началом либерализации экономики в 1992-1993 годах и позже. За прошедшие 10 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

В отличие от России в Беларуси систематическое изучение рынка недвижимости стало проводиться только несколько лет назад, однако до сих пор нет общепринятой методологии его анализа и прогнозирования. Сегодня мы попытаемся проанализировать развитие рынка недвижимости с момента зарождения, выявить его закономерности и сделать обоснованный прогноз на будущее.

Закономерность 1: спад в экономике и стремительный рост цен на недвижимость.

В 1992-2002 годах Беларусь переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снижался до 35 процентов в 1995 году по сравнению с 1990 годом, до 8 процентов в 2001, промышленное производство - до 39 процентов в 1995 году, до 7 процентов роста в 2001 году (рис.1). В эти же годы цены на жилую недвижимость росли (рис. 2), причем средние рыночные выросли в Минске и в других городах в несколько раз.

Рис.1

Используя данные динамики средней стоимости кв. метра жилья была построена модель-прогноз, позволяющая сделать прогноз роста цен на жилье в 2003 году как минимум на 5 процентов. Однако, учитывая свойство цен на жилье расти с «перебегом», когда цены вначале растут, а затем снижаются и после одного-двух колебаний стабилизируются на более низком уровне, то рост цен может и превысить данную величину. Если ситуация будет меняться по «худшему» сценарию и цены достигнут уровня 1997 года, то максимальный рост цен может составить порядка 20 процентов. Реальная же цифра роста цен – около 10-12 процентов. Такой же рост цен прогнозируют руководители агентств недвижимости.

Закономерность 2: прекращение спада в экономике и прекращение роста цен на недвижимость.

Общий спад в экономике Беларуси (рис. 1) оказывал влияние на темпы роста цен на жилье: колебания экономической ситуации приводили к колебанию годовых темпов роста цен в диапазоне +\- (5-20) процентов.

В последние полтора-два года общая макроэкономическая ситуация в стране характеризуется переходом к финансовой стабилизации, а также к небольшому росту в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте. Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем.

Таким образом, определяющей закономерностью развивающихся рынков на данном этапе является прекращение роста цен и переход к стабильным (колеблющимся в небольших пределах) ценам в условиях прекращения спада и начала экономического подъема.

Закономерность 3: Спад в экономике, а спрос на жилье растет и превышает предложение.

На рис. 1 показано, что в 1995-1996 годах, в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жилье активно возрастал. В 2002 году на рынке сложилась уникальная ситуация, когда спрос был выше предложения. Объяснение этой закономерности связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1992 году бесплатной приватизацией жилья. Например, в 1995 году в среднем по Беларуси 112,2 тыс. квартир перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1999 год, когда было приватизировано 192 тыс. квартир, или 10,2 млн. кв. метров. К настоящему времени приватизировано более 80 процентов единиц жилья.

Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья как за счет государства, так и за счет населения и частных инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становится все больше (в 2001 году – 71,3 процента). За счет бюджета строилось 10,1 процента жилья, за счет предприятий – 17,9 процента. Кроме того, в материальную базу рынка жилья входит старый частный фонд.

По обеспеченности жилой площадью Минск находится выше, чем многие другие крупные города Восточной Европы. Если у нас на человека приходится 21,6 кв. метра жилой площади, то в Варшаве, Вильнюсе, Кишиневе, Москве, Риге, Софии – от 16 до 20 кв. метров.

Тем не менее неудовлетворительными остаются жилищные условия большой части населения. Сегодня строят не те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, а те, у кого есть деньги или доступ к кредитам. Подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80 процентов) формируется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, то есть начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в Минске отмечалось в конце 2002 года.

Таким образом, несмотря на экономический спад, переход от централизованной к рыночной экономике сопровождается ростом как предложения жилья, так и спроса, причем сегодня спрос начинает опережать предложение.

Закономерность 4. Спрос меньше предложения, а цены растут.

Как уже отмечалось, в 1992-2001 годах предложение опережало спрос и в соответствии с законом спроса цены должны были падать. Однако, как видно из рис. 2, они росли на протяжении нескольких лет.

Конкретный механизм реализации данной закономерности, по нашему мнению, может быть выявлен из следующих наблюдений. Происходивший в течение двух-четырех лет непрерывный рост цен на жилье в Минске и других городах приучил население (с активной помощью СМИ и риэлтеров) к тому, что вложения в недвижимость всегда прибыльны. В Минске в отдельные периоды отмечалось резкое снижение спроса на стандартные квартиры в многоквартирных жилых домах. При этом цена предложения (в долларах) не снижалась, хотя ликвидность объектов и объем сделок резко падали. Аналогичные процессы происходили и в других городах и на других сегментах рынка (загородные садовые участки, элитное жилье). Отражением таких заблуждений общественной психологии явилось широкое развитие дилерских операций риэлтеров: агентствами покупались десятки квартир с целью перепродажи через 3-4 месяца по более высокой цене. 1997 – 2000 годы мы рассматриваем как период кризиса риэлтерской деятельности на рынке жилья Минска: многие фирмы снизили доходность бизнеса вплоть до разорения, появились первые судебные процессы с покупателями по вопросам несоблюдения договоров (речь не идет о криминальных случаях явного обмана). Снижение цен предложения начало происходить лишь после длительного снижения активности рынка.

Таким образом, отличительная особенность развивающегося рынка жилья в городах Беларуси состоит в том, что на ранних стадиях развития рынка рост цен происходит несмотря на превышение предложения над спросом. Эта закономерность реализуется, скорее всего, через массовые ожидания населения, сформированные опытом предыдущих двух-четырех лет.

Закономерность 5: асинхронность развития рынка жилья в различных городах Беларуси.

Рынок жилья в различных городах Беларуси развивается несинхронно. Безусловно, лучше всего он развит в столице. Связано это в первую очередь с масштабом города и характером его развития. Вместе с тем очевидно, что важным фактором, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, является экономическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке местных властей.

Так, в 1992-94 годах городские власти Минска проводили активную рыночную политику. Принимаемые законодательные акты реформировали жилищную сферу. Вместе с другими присущими Минску факторами и преимуществами это способствовало быстрому развитию рынка и бурному росту цен на жилье.

Таким образом, развитие рынка недвижимости в городах Беларуси в условиях схожей экономической ситуации происходит асинхронно, что связано как со специфическими особенностями конкретного города (масштаб, характер развития), так и с экономической ориентацией и активностью на рынке местных властей.

Главным итогом 2003 года можно будет считать то, что рынок недвижимости продолжит активизироваться и при этом выйдет на новый, более высокий уровень цен, который должен будет снижаться из-за роста предложения, обусловленного увеличением коммунальных платежей. Но это уже будет в 2004 году.

При анализе закономерностей развития рынка жилой недвижимости использована база данных АН «Центростиль».

Николай СИНЯК, канд. экон. наук, доцент, член Немецкого общества исследователей собственности и Европейского общества недвижимости

31.03.2003

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 12, за месяц 54

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2003