Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Кто сколько платит и за что?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Кто сколько платит и за что?

Что бы произошло, если бы в Беларуси ввели такую же систему оплаты жилищно-коммунальных услуг, как в Германии? Как это ни удивительно, но ответить на этот вопрос оказывается довольно сложно, хотя бы потому, что для перехода на новую систему (а мы к ней рано или поздно придем – жизнь заставит) придется изменить даже отношение к праву частной собственности на квартиру, о котором, как нам кажется, мы уже знаем все.

Самыми трудно управляемыми объектами недвижимости во всем мире считаются такие объекты, которые принадлежат одновременно большому количеству собственников. В Беларуси к таким объектам можно отнести все многоквартирные дома. И чем активнее реализуется программа жилищного строительства, тем больше таких трудно управляемых объектов становится. Причем проблема управления усугубляется еще и тем, что у нас обязанности собственников квартир законодательно продекларированы, но на практике не выполняются.

По большому счету собственники квартир не отвечают за состояние дома и придомовую территорию. К тому же право собственности на квартиру находится в подвешенном состоянии и не привязано к собственности на долю в земельном участке, на котором стоит дом. Все это в совокупности с действующей системой жилищно-коммунального хозяйства и системой перекрестного субсидирования не стимулирует собственников квартир к участию в управлении своими домами.

Такие выводы основаны на опыте управления жилищным фондом в Германии, с которым наш корреспондент «НБ» ознакомился в ходе поездки, организованной в рамках проекта европейской комиссии "Жилищные реформы с участием населения". Проект реализуется в Беларуси и финансируется при поддержке Европейского Союза.

В ходе поездки было очень много встреч. Так что рассказать обо всем в одной публикации вряд ли получится. Поэтому для начала обо всем понемногу, а потом о частностях, которые могут быть нам очень полезны.

Начнем с того, что в настоящий момент в Германии около 1 млн. квартир пустуют. В том числе в Берлине насчитывается около 100 тыс. незаселенных квартир, которые принадлежат разным собственникам.

Структура квартирного фонда в Германии выглядит следующим образом: 5% квартир (2 млн. квартир) находится в собственности муниципальных образований. Муниципальные образования – это коммерческие организации, которые учреждены с участием муниципалитетов. Эти государственные или полугосударственные коммерческие организации имеют такие же права и обязанности, как и другие собственники жилья – физические и юридические лица. 15 % квартир (5,8 млн. квартир) владеют частные организации (банки, коммерческие жилищные компании, церкви и другие предприятия). 43% жилья (16,77 млн. квартир) находятся в собственности физических лиц, которые используются собственниками для личного проживания. И 37% квартир (14,4 млн. единиц) – это жилье, которое находится в собственности частных лиц и используется ими для сдачи в аренду.

То есть можно сказать, что 57% квартир в Германии – это арендный фонд. Как раз в нем имеется сегодня около 1 млн. незаселенных квартир. Есть дома, в которых пустуют по несколько квартир. А есть дома (панельные, около 11 этажей), в которых вообще никто не живет.

Некоторые дома сносят. В некоторых случаях освободившиеся территории (заметьте, в Берлине), учитывая пожелание местных жителей, власти отводят под палисадники. То есть участок земли делится на небольшие участки и предоставляется местным жителям в аренду в буквальном смысле для ведения садоводства и огородничества. Некоторые дома сносятся частично. То есть разбирается 4-5 верхних этажа, а остальная часть подвергается тщательной модернизации.

Реконструкции подвергаются преимущественно дома массовых серий - панельные. Они утепляются, в них полностью меняется инженерные сети, окна. То есть дом получает новую внутреннюю начинку, чаще всего с хорошим дизайнерским, причем недорогим, решением. Эта модернизация делается фактически за счет жильцов (собственников или квартиросъемщиков). Вообще, финансирование капремонта – это тема, к которой мы вернемся в другой раз.

Жилая собственность в Германии является одной из главных форм образования собственности вообще. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет в собственности одновременно свою долю и на земельный участок, и на сооружение. Сумма приобретенных долевых частей представляет общую собственность. Вот это разделение в доле общей собственности фиксируется в так называемом плане разделения. Этот план является составной частью заявления о разделении. Заявление о разделении -основа существования соответствующего товарищества собственников или совместного домовладения.

В немецком законодательстве зафиксировано, что в многоквартирном доме необходимо назначить управляющего в целях управления жильем. Поэтому товарищество собственников заключает договор с управляющей компанией (управляющим). В круг главных задач управляющего входит разработка бизнес-плана на следующий год, в котором отражаются все текущие расходы по содержанию и обслуживанию дома.

И в этом же бизнес-плане расписано, сколько и за что придется платить. Например, холодная питьевая вода - 2,8 евро/куб. м. Кубометр сточной воды (канализация) – 2,54 евро/куб. м. Затраты по вывозу мусора считаются из расчета один контейнер объемом 240 л в квартал - 215 евро (при том, что отвоз мусора производится раз в неделю).

Кстати, в Германии отказались от мусоропроводов в пользу раздельной системы сбора бытовых отходов. Контейнеры для мусора устанавливаются на специально отведенных площадках, огороженных металлической сеткой и живым ограждением из растений. Крупноразмерный мусор (например, использованные телевизоры, унитазы, мебель) на площадку для мусора не выносится. Для вывоза и утилизации такого мусора делается спецзаказ (то есть специальный транспорт и бригада работников), и заказчик оплачивает услугу индивидуально. Например, в доме, в котором 10 квартир (10 собственников), вывоз и утилизации бытовых отходов (не считая крупногабаритных) обходится в 1тыс. 38 евро за год (в ценах 2007 года).

Чистка, уборка, лестничных клеток, придомовой территории – для этого управляющая компания может приглашать специализированную организацию (либо иметь свою), в составе которой работают «хаузмастера». «Хаузмастер» (мастер по дому) в Германии – особая специальность. Такой специалист должен уметь все: отремонтировать сантехнику, починить замок, подмести двор – всего около 80 видов работ. Вообще, хаузмастер занимается тем, что у нас входит в техобслуживание жилого дома.

В бизнес-план включаются расходы на электропотребление, но только те, которые относятся к местам общего пользования. Потребление электроэнергии по квартирам собственники платят сами напрямую поставщику. В этом случае плата за электричество состоит из платы за потребленные киловатты (12,68 цента за 1 кВт/ч) и за аренду электросчетчика (48 евро в год). Электросчетчик сам жилец не покупает. Его устанавливает и пломбирует компания, которая поставляет электроэнергию.

Для расчета размера платы за тепло используются показания счетчика общего (на дом) и индивидуальных счетчиков – счетчиков тепла, установленных на каждом радиаторе в квартирах, и счетчика горячей воды. Расчет производится на основе положения о затратах на тепло. Это положение обязывает, чтобы затраты на тепло определялись в соответствии с потреблением. И есть три способа (метода) распределения. Первой метод (или ключ) говорит, что 30% тепла, потребленного домом, жильцы оплачивают в соответствии с употреблением (по счетчикам) и 70% - в зависимости от общей площади. Второй метод (ключ) – 50 на 50. Третий метод – 70 % в зависимости от употребления, 30% - в зависимости от общей площади.

Собственники принимают решение, какой метод принять за основу. И затем его использует управляющая компания при разработке бизнес-плана общего и каждой квартиры. Как правило, выбор делается таким образом, чтобы метод расчета позволял жильцам максимально влиять на объем потребления тепла.

Примерно по такой же схеме расчет делается и в системе жилищно-коммунального хозяйства Беларуси. С той лишь разницей, что до жильцов не доводят методику расчета и не предлагают на выбор 3 варианта. Да и счетчиков тепла в квартирах у нас нет. Поэтому у наших жильцов нет возможности влиять на потребление энергии, которая идет на подогрев воды и на обогрев дома.

Отсюда возникают диспропорции. В одних домах за подогрев одного куба воды жильцы платят вдвое больше, чем в других. А почему так, если учесть, что температура воды может быть совершенно одинаковая, никто не объясняет. В Германии же, как видим, все четко и понятно.

Далее идут расходы на страховку. Товарищество собственников обязано иметь страховку на дом. Это уже определено в рамках заявления о разделении. Дом страхуется от всевозможных рисков: пожар, буря, залитие.

Кроме этого, управляющая компания должна страховать свою ответственность перед третьими лицами. И товарищество должно иметь такую страховку. Например, товарищество обязано чистить тротуар, чтобы не было льда и снега. Если оно не выполнило эту обязанность, а пешеход упал, то он может предъявить претензии в адрес товарищества. И не важно, по чьей вине это произошло – управляющей компании или дворника. Управляющая организация работает по заказу, по поручению товарищества. А товарищество собственников всегда несет ответственность за все.

Конечно, товарищество в свою очередь может предъявить претензии к управляющей компании, но отвечать перед пострадавшим пешеходом должно товарищество – по сути собственники квартир. Они же между собой делят ответственность за все, что происходит в доме и на придомовом участке, который находится у них в собственности и за содержание которого они отвечают.

Далее в бизнес-план включаются отчисления на капремонт. Это обязательная строка расходов в соответствии с законом. Эти деньги управляющая компания переводит на отдельный счет, выбрав предварительно банковское учреждение, где хорошая процентная ставка по вкладам. Вот эти отчисления на капремонт являются составной частью общей собственности. Другими словами, если собственник продает свою квартиру, то он не может потребовать назад сумму отчислений на капремонт, которые успел сделать. Отчисления на капремонт всегда остаются общей собственностью товарищества. Это деньги товарищества.

Сумма отчислений на капремонт не регулируется законодательством. Но есть рекомендации. Размеры зависят от года постройки дома и срока его эксплуатации.

Еще одна строчка – текущий ремонт. При установлении суммы на текущий ремонт, управляющий осматривает дом, учитывает соответствующие расходы в предыдущие годы, а также руководствуется собственными профессиональными знаниями и опытом.

В сумму бизнес-плана входит еще гонорар управляющего за свою работу. Это примерно 15-20 евро в месяц с каждого собственника. Причем размер отчислений от каждого собственника не зависит от размера квартир.

Подготовив бизнес-план расходов по дому, управляющая компания, исходя из заявления о разделении, готовит бизнес-планы для каждой квартиры. Утверждение этих планов происходит на общем собрании товарищества. Все решения принимаются простым большинством голосов. Меньшинство, если оно не согласно с решением большинства, обязано подчиниться большинству. Если возникают спорные вопросы, управляющая компания должна предпринять юридические шаги для урегулирования конфликта.

Суммы платежей, которые определены бизнес-планом, делятся на 12 месяцев и платятся собственниками как бы вперед. По окончании года снимаются показания счетчиков, делается расчет реальных расходов, и либо собственники доплачивают небольшую сумму, либо, если была сделана переплата, то она зачитывается в последующие платежи и назад не возвращается. Поэтому для управляющей компании очень важно, чтобы дельта между плановыми и реальными расходами оказалась минимальной.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

30.08.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 27

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 34/2009