Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Один мастер на тысячу квартир

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Один мастер на тысячу квартир

В Беларуси техническое обслуживание по-прежнему остается самой малопонятной для потребителя строкой расходов в структуре жилищно-коммунальных услуг. Между тем если бы те же ЖЭСы смогли использовать немецкий опыт обслуживания жилых домов, то техобслуживание стало бы не только более понятным, но, возможно, и более качественным, более эффективным видом услуг. А подъезды в домах и дворы стали бы более ухоженными.

Может ли сегодня кто-нибудь из работников жилищно-коммунальной сферы в Беларуси похвастаться тем, что способен обслуживать ежедневно группу домов, в которых 500-1000 квартир, являясь одновременно столяром, сантехником, электриком и администратором, выполняя 81 различную работу и получая за это 1,2-2,4 тыс. евро в месяц? К сожалению, таких нет. А вот в Германии – это норма, продиктованная экономической целесообразностью.

Об опыте работы сервисной службы хаузмастера (мастер по дому), который является чуть ли не главным звеном в системе технического обслуживании жилищного фонда в Германии с начала 80-х годов, группа белорусских специалистов ознакомилась в ходе обучающей поездки в Германию. Поездка была организована инициативой "Жилищное хозяйство в Восточной Европе" (IWO e.V.) в рамках реализуемого в Беларуси проекта европейской комиссии "Жилищные реформы с участием населения". Проект реализуется и финансируется при поддержке Европейского Союза.

В жилищной управляющей компании «Марцанер Тор», а если быть более точным – в дочерней организации компании – 10 хаузмастеров. Эта организация предоставляет комплекс услуг, связанных с обслуживанием недвижимости – уборка и содержание домов и придомовых территорий, «ключевая» служба (на случай, если жилец потерял ключи от квартиры, дверь в квартиру захлопнулась или замок сломался), дежурная служба (по аварийным ситуациям) и, конечно же, услуги хаузмастера.

Чтобы процесс оказания услуги хаузмастера был непрерывным, из 10 хаузмастеров 9 закреплены за конкретными объектами, а один является резервным специалистом (к нему, кстати, предъявляются самые высокие требования). Ведь каждый работник имеет право на отпуск 26-30 дней в году, и он же может заболеть. График отпусков составляется таким образом, чтобы в течение одной недели в отпуске могли быть не более двух хаузмастеров. И руководитель фирмы знает, когда и на каком объекте будет работать резервный специалист.

Каждый из 9 хаузмастеров, как уже было сказано, имеет свою территорию, которую он обслуживает. Если речь идет о застройке многоэтажными панельными домами, то один хаузмастер обслуживает сегодня от 500 до 1 тыс. квартир. До того как была проведена санация домов, один хаусмасетер мог обслуживать не более 350 квартир. И список работ, которые должен выполнять мастер на отведенном ему участке, сократился благодаря санации со 170 до 81.

Хаузмастер является первым, к кому обращается жилец в случае необходимости. Его задача состоит в том, чтобы довести проблемы жильцов до правления обслуживающей организации. Для связи с жильцами у мастера есть мобильный телефон и есть в каждом подъезде почтовый ящик. Поскольку в Германии разговоры по мобильному телефону дорогие и люди хотят экономить деньги, они предпочитают писать хаузмастеру записки. Хаузмастер обязан ежедневно просматривать эту корреспонденцию.

Мастер сам определяет – решить проблему самостоятельно или пригласить профильных специалистов. В отношении ремонтных работ в конкретной организации принято, что хаузмастер берется за выполнение работы, если она по его оценкам займет не более 15 минут.

Кроме списка видов работ (81) есть список материалов и изделий, которые может применять хаузмастер при выполнении ремонтных работ. Это служит обеспечению определенного качества услуг. Например, есть разные виды арматуры для водопровода. Одна имеет 3-летний гарантийный срок, другая –5-летний, третья -10-летний. хаузмастер обязан применять только ту арматуру, которая предписана инструкцией. Как уже было сказано, если хаузмастер не может выполнить ремонт сам, то для его выполнения приглашается специализированная фирма. А хаузмастер обязан проконтролировать ее работу.

Еще одна задача – мусороудаление. В Германии решили, что если мусорные контейнеры находятся на расстоянии более 15 м от улицы, тогда фирма, которая собирает мусор, имеет право увеличить стоимость своих услуг. Поэтому хаузмастеру приходится подтаскивать контейнеры ближе к улице, чтобы не было больше 15 м.

хаузмастер также контролирует объем заполнения контейнеров. Например, если он заметил, что два контейнера для бытового мусора в течение месяца заполнялись только на 50%, тогда управляющая компания в целях экономии решает убрать один контейнер. Это существенно, если учесть, что обслуживание одного контейнера объемом 250 л обходится в 215 евро в квартал (подробности в предыдущем номере «НБ»), а для дома из 10 квартир годовые затраты на сбор и утилизацию мусора составляют чуть более 1 тыс. евро.

Кроме того, хаузмастер должен обеспечить раздельный сбор мусора. Он обязан обратиться к жильцу, если тот бросает мусор не в тот контейнер, и убедить его делать все правильно: например, бумагу нужно бросить в контейнер для бумаги, пластиковые бутылки – в контейнер для пластика и т.д.

Один хаузмастер может обслуживать, как было сказано, от 500 до 1 тыс. квартирных единиц. Но это в том случае, если он может обойти обслуживаемую территорию (земельный участок, который относится к дому) за 15 минут.

Бывает и так, что от одного обслуживаемого объекта до другого приходиться ехать около часа на автомобиле. Таких объектов у мастера может быть 20-30, и в них расположены 100-150 квартир в целом.

Кто должен делать уборку лестничных площадок в домах? Чтобы делать уборку в Германии, этому надо обучиться профтехшколе. Требования к уборке: 220 кв.метров в час – норма. Как правило, хаузмастер не способен выполнить такую норму. Поэтому многие обслуживающие организации стараются сокращать число хаузмастеров, которые осуществляют уборку и увеличивают число работников, специализирующихся на уборке.

Но если мастер работает на небольших удаленных друг от друга объектах, то он должен уметь рубить деревья, срезать корни, ездить на тракторе, который косит траву, делать влажную уборку лестничных клеток и убирать дворы. Но спецуборкой в любом случае занимаются профильные специалисты.

Кстати, влажная уборка подъездов осуществляется по графику – один раз в неделею, причем в один и тот же день. В офисных зданиях делается ежедневная уборка. Но эти вопросы четко оговариваются между подрядчиком и заказчиком.

Каждый хаузмастер имеет свое помещение в первом этаже дома. Раньше (10 лет назад) такие помещения в обязательном порядке оборудовались туалетом и умывальником. Сегодня этого нет.

Хаузмастер, как и все прочие сотрудники фирмы, работает 40 часов в неделю. Рабочий день начинается в 7 00. Пятница – сокращенный день, работа заканчивается в 13 00. Если что-то случается в период с 13 часов пятницы до 7 часов понедельника, то тогда жильцы обращаются к дежурному. Для этого все телефоны хаузмастеров переводятся на телефон одного дежурного.

К зеленым насаждениям на придомовой территории немцы тоже относятся взвешенно. Если обслуживающая организация не следит за тем, что жильцы садят во дворе, то это может повлечь за собой затраты в будущем на удаление деревьев, которые, став большими и находясь близко от дома, могут портить фундамент. В Германии срубить дерево стоит 400 евро, фрезеровать корни – 100 евро.

Основа успеха любой управляющей компании в Германии состоит в грамотном планировании. Без планирования система просто не работает. Управляющая компания планирует свою работу по управлению жилым домом на 50 лет вперед. Причем планированием занимаются все звенья. Хаузмастер тоже планирует свою работу. В начале года от руководителя фирмы получает план, где содержатся самые важные сроки и обязательные работы, которые нужно выполнять периодичностью с 2-3 раза в год. Кроме этого у него есть перечень работ с указанием того, где и с какой периодичностью они должны выполняться – ежедневно, раз в неделю, раз месяц и т.д. Во всем остальном мастер свободен в принятии решений.

И еще одна важная деталь: у хаузмастера, как, впрочем, и у других специалистов, все задачи расписаны довольно четко. Поэтому он точно знает, за что отвечает, а за что нет, что также способствует качественному выполнению работ.

Средняя заработная плата хаузмастера – от 1250 до 2400 евро в месяц брутто.

Марина СИРОТКО

06.09.2009

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 8, за месяц 37

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 35/2009