Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Жилищное строительство: как реализовать инвестиционный проект

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Жилищное строительство: как реализовать инвестиционный проект

Многие столичные риэлтерские компании, работающие на рынке недвижимости, имеют достаточно большой опыт в реализации инвестиционных проектов в сфере строительства жилья. Как грамотно организовать работу по реализации инвестиционного проекта, чтобы он стал привлекательным и выделялся среди других проектов, как привлечь потенциальных покупателей к объекту строительства, и многом другом речь пойдет в данной публикации.

Одной из столичных риэлтерских компаний, успешно реализующих инвестиционные проекты в сфере строительства жилья, является компания «Вива-Инвест». О практике реализации инвестиционных проектов в сфере строительства жилья данной организацией рассказал на III инвестиционном форуме в Минске помощник директора ОДО «Вива-Инвест» Вадим Тачкин.

Для того, чтобы успешно реализовать инвестиционный проект в сфере жилищного строительства, объект должен быть специфичный с точки зрения инвестиций, особенно если принимать во внимание тот факт, что международные инвестиционные группы не рассматривают объект жилого фонда как привлекающий их внимание с точки зрения инвестирования, сказал на форуме В.Тачкин. Поэтому при построении концепции реализации инвестиционного строительного проекта компания «Вива-Инвест» исходит из потребностей заказчиков, которые строят жилье для продажи путем привлечения участников долевого строительства. Эти потребности заказчика, которые сформулированы не только для решения каких-либо экономических задач, но и для задач неэкономического характера, учитывают и имеющиеся в проекте ограничения. То есть, пояснил помощник директора, специалисты компании, реализующие проект, всесторонне анализируют стратегию развития проекта, учитывают состояние и перспективы развития рынка, изучают различные аспекты и условия - юридические, технические, экономические, рыночные и прочие, в которых осуществляется проект. Выстраивая маркетинговую кампанию, в ОДО «Вива-Инвест» отталкиваются от целевой группы потребителей, конкурентной среды, периода продажи жилых помещений и спроса на них. Эти факторы служат индикаторами того, насколько активно требуется обеспечить маркетинговую поддержку проекта, на какой срок и на каких рынках. Услуги маркетинга также предполагают оперативную актуализацию концепции продвижения проекта на рынке и проведение мероприятий по поддержке инвестиционной привлекательности проекта.

По словам В.Тачкина, при создании концепции начальный маркетинг включает в себя выявление таких ключевых факторов, как определение характерного образа и основных показателей проекта в целом. Сюда относятся категории классности жилых помещений, размещаемых в строящемся жилом комплексе, формация комплекса, стратегические цели и задачи при реализации проекта и прочие задачи, которые ставит перед собой инициатор проекта.

Далее определяется состав целевой аудитории, изучаются мотивация покупательской способности и внутренняя конкурентная среда. Уже с этих стадий проработки концепции, уточнил В.Тачкин, необходимо четко позиционировать и ориентировать проект на конкретную аудиторию, чтобы потом не иметь издержек, связанных с последующей корректировкой проекта.

Следующий этап концепции – исследование практического спроса в отношении проекта, которое необходимо, чтобы в дальнейшем принимать какие-то ключевые решения. После этого выявляются потребительские ожидания в отношении конкретных характеристик жилья заявленных потребительских качеств – это инженерное оборудование, наличие и уровень отделочных работ, коммуникации, придомовая территория и др. На сегодняшний день, сказал помощник директора, рынок уже достаточно развит в этом направлении, и сегодняшний потребитель желает получить не только жилье, но и иметь хорошее социальное окружение. Этот момент, по убеждению В.Тачкина, также необходимо принимать во внимание, к тому же он является одним из основных при проработке концепции строительного проекта. На этой стадии проводится анализ преимуществ и недостатков проекта, способов их усиления и нивелирования с целью формирования наиболее оптимального содержания рекламного пакета. Уже на этой стадии начинается формирование «образа» проекта, который впоследствии будет представлен в средствах массовой информации.

Разработка концепции рекламы проекта в деловых общественных и рекламных изданиях, включая разработку дизайна самой рекламы, подбор медиа-каналов – все это учитывается для того, чтобы сформировать затратную часть проекта, помимо непосредственных платежей, связанных с воплощением проекта в жизнь.

Следующим этапом является выбор наиболее эффективных адекватных инструментов продвижения проекта. По мнению В.Тачкина, сегодняшние реалии рынка показывают, что шаблонно ни один проект не приносит той эффективности, которую планирует получить инициатор проекта, задумывая жилой комплекс. Здесь также необходимо прорабатывать нестандартные либо нетиповые предложения по сравнению с конкурентными. В организацию разработки проекта включается и распространение рекламных материалов, локализация целевых рынков и определение их емкости.

Далее даются рекомендации по созданию и поддержанию однородности социального окружения. Как бы там ни было, сказал В.Тачкин, но мы приходим к формату жилья, которое соответствует не только заявленным потребительским качествам, но и социальному составу будущих жильцов. «Безусловно, пока в стране принят общий термин «жилье типовых потребительских качеств, сделать это довольно сложно, но в любом случае, в этом направлении необходимо вести работу, потому что нам нужно не только жилье экономкласса, но и другие форматы жилья, потому что первоочередная задача – удовлетворение спроса и нуждаемости решается и будет в той или иной степени решаться дальше. Однако не стоит увлекаться этим направлением. Есть потребители, которые в состоянии позволить себе приобретение жилья иных качеств», - сказал выступающий.

Следующий этап – выработка механизмов эластичности предложенной концепции. Сегодняшний кризис, сказал В.Тачкин, показывает, что любой проект должен быть гибким и реагировать на те факторы, которые не могут быть спрогнозированы при создании этой концепции.

Далее анализируется местоположение строящегося объекта. Одновременно с этим производится первичный анализ факторов, оказывающих влияние на формирование концепции строительного проекта. В данном случае речь идет о таких факторах, как генплан застройки района, сроки строительства объектов на смежных территориях, перспективы развития транспортной и социальной инфраструктуры, близость к экологически неблагоприятным объектам, а также необходимость сноса частных домовладений, если инвестиционный проект предусматривает такой обязательство.

Для оптимизации взаимодействия с проектными организациями компания «Вива-Инвест» с использованием мирового опыта и стандартов ведущих международных консалтинговых компаний разработала и применяет классификацию жилой недвижимости. Согласно данной классификации разработан документ, и жилая недвижимость распределена на 5 классов – социальное жилье, эконом, бизнес, премиум и де-люкс. Для определения класса жилья использовано 80 параметров, которые разделены на 7 основных групп. Это местоположение объекта, конструктивные особенности жилого дома, обустройство здания и придомовой территории, безопасность и сервис, социальная инфраструктура, материалы и оборудование, техническая инфраструктура строящегося объекта. В классификаторе используется балльная система, что позволяет четко определять, какая группа факторов повышает или понижает классность проектируемого объекта. Такая особенность классификатора необходима для национального рынка недвижимости, так как на данном этапе в своем большинстве отсутствует ярко выраженная принадлежность жилых объектов к тому или иному классу недвижимости, сказал В.Тачкин. По его словам, данный классификатор представлен для рассмотрения в рабочую комиссию Палаты представителей Национального собрания, для разработки отечественной системы создан классификации объектов жилого фонда.

Следующим этапом при разработке концепции реализации инвестиционного проекта является прогноз в отношении индикаторов, способных оказать существенное влияние на ход реализации проекта. Это прогноз потребительских ожиданий, конъюнктура, емкость и структура рынка. «Как бы ни было, даже в сегодняшних условиях в той или иной степени прогноз имеет место, безусловно, постоянно корректируется, и сегодня мы не в состоянии давать его более чем на 4 месяца. Поэтому этот фактор надо учитывать, и проводить прогноз хотя бы на краткосрочную перспективу», - сказал В.Тачкин.

Что касается идентификации и оценки рисков в реализации проекта, то в этом направлении в секторе жилой недвижимости на основе собственного опыта компания «Вива-Инвест» пытается предложить инициатору проекта возможные риски, которые возникали при реализации аналогичных проектов либо которые могут возникнуть на любой из стадий реализации проекта. В данной связи разрабатывается план реагирования на возникающие риски, который постоянно корректируются исходя из конкретной ситуации. Уже на этой стадии формирования концепции проекта компания начинает давать рекомендации по ценообразованию. Для этого проводятся анализ конкурентного окружения и текущий мониторинг, для того чтобы постоянно адаптировать проект к реалиям.

Следующий этап – активная стадия реализации проекта, когда непосредственно формируется круг покупателей. На активной стадии реализации проекта – брокиридж – создаются комплексные программы обслуживания потенциальных покупателей с организацией сопутствующего сервиса – банковские услуги по кредитованию, сопровождение зачетных сделок и другие преимущества, которые выделяют проект на фоне аналогичных на рынке недвижимости. Разрабатывается путеводитель продаж – стандартный пакет покупателя, актуализируется ценовая политика и обосновывается ее целесообразность.

Далее следует выработка стратегии и структуры будущих сделок по проекту. Сюда входит и консультирование потенциальных покупателей для заключения договора долевого строительства либо договора купли-продажи в зависимости от задач, поставленных инициатором проекта.

Встречи и переговоры с потенциальными покупателями при оформлении сделок включают в себя организацию посещения потенциальными потребителями строительной площадки и презентацию проекта.

Далее компания сопровождает и проводит индивидуальную работу с каждым потребителем по сделке, подбирает лучшие предложения, способствующие достижению актуальных целей и задач в реализации проекта на отдельно взятом промежутке времени. Представляет интересы заказчика и проводит переговоры по условиям сделки, определяет временные этапы, активные и пассивные продажи исходя из состояния и перспектив рынка.

Одновременно с брокириджем осуществляются маркетинговые мероприятия – продвижение проекта на рынке недвижимости, проведение маркетинговых исследований в процессе реализации проекта, мотивация и исследование коммуникационных каналов, конкурентоспособности ценовой политики, прогнозирование и иные мероприятия, связанные с тем, каким образом изучается отдача затрат, связанных с рекламированием проекта.

Затем создается продуктивная рациональная система информирования потенциальных потребителей о продукте. В данном случае – это целый комплекс мероприятий, который не ограничивается печатными СМИ, а представляет объект на рынке с использованием всех средств коммуникаций.

Вслед за этим осуществляется поиск решений опережающих потребностей целевых рынков и их использование в целях достижения максимальных показателей эффективности реализации проекта. Это тот поиск, который необходим постоянно, чтобы проект не уподоблялся аналогичным конкурентным предложениям, тем самым понижая свой статус по сравнению с тем, каким он был на первоначальной стадии, сказал помощник директора.

Оперативная актуализация предложенной концепции в условиях изменяющейся конкурентной среды. Сюда относятся какие-то шоковые события, происходящие на рынке, коррекция рынка, в том числе появление новых актов законодательства, которые либо подстегивают рынок, либо наоборот приводят его в состояние дисбаланса, который в определенный период времени не может быть изменен.

Проводится оперативное отслеживание и выявление факторов возникновения скрытого и отлаженного спроса, стимулирующего маркетинг. Разрабатываются и осуществляются мероприятия по поддержанию инвестиционной привлекательности проекта на рынке. В данном случае, уточнил В.Тачкин, это опять же комплекс мероприятий, он не повторяет все те мероприятия, которые проводились на начальной стадии реализации проекта, а продвигает проект с учетом ситуации и того, насколько степень этого проекта приближается к 100-процентной готовности.

Затем осуществляется адаптивный менеджмент проекта, то есть правильное позиционирование проекта на открытом рынке. Проводятся специальные консультации по правовым вопросам. Это непосредственно разработка договора создания объекта долевого строительства с приоритетом интересов застройщика, а также правовые отношения с участниками долевого строительства, которые, считает В.Тачкин, также необходимо учитывать, особенно в сегодняшних реалиях рынка. Потому что современный покупатель – это не человек, молчаливо подписавший договор и ожидающий окончания строительства. Это достаточно образованный и общающийся с другими участниками долевого строительства человек, который за последние годы значительно повысил уровень своей правой культуры.

И последняя стадия в реализации проекта - это непосредственно работа, связанная с организацией участников в товарищество собственников, содействие в госрегистрации, сопровождение участника долевого строительства в процессе оформления права собственности и реализация оставшихся помещений, если предстоит такая задача, по договорам купли-продажи. В связи с этим проводятся мероприятия по повышению ликвидности проекта. В этом направлении работы компания «Вива-Инвест» старается предложить как оригинальные идеи, так и классические технологии, успешно зарекомендовавшие себя на отечественном рынке и рынках зарубежных стран.

Елена МАСЛОВСКАЯ

27.09.2009

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 11, за месяц 44

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2009