Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Институт найма как средство от роста цен и дефицита предложения

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Институт найма как средство от роста цен и дефицита предложения

О важности развития института найма жилья как одного из способов обеспеченности жильем говорится в Концепции создания доступного жилья в Беларуси. Но для развития этого института необходимо создание условий, стимулирующих собственников сдавать жилье в социальный коммерческий наем (аренду). О том, что это должны быть за условия, говорит эксперт в области жилищных отношений, кандидат технических наук Александр Сидоренко.

– Рациональное использование жилищного фонда базируется как на купле-продаже жилых помещений, так и на сдаче их в коммерческий и социальный наем. Последнее возможно только в условиях цивилизованного и развитого рынка найма жилья, наличия инфраструктуры и конкуренции в сфере его управления и эксплуатации. Рынок найма жилья – это, прежде всего, установление цен на этот вид услуг на рыночных условиях и включение в квартирную плату инвестиционных затрат, связанных с его воспроизводством.

Для того чтобы малообеспеченные домохозяйства могли сдавать в наем жилье, принадлежащее им на праве собственности и имеющее повышенные потребительские качества, а также нанимать жилье, у которого потребительские качества ниже, необходимо сформировать соответствующую нормативно-правовую базу. Права сторон, участвующих в таких сделках, должны быть надежно защищены. Это касается как нанимателей, так и наймодателей жилья, а также учета их интересов при совершении, связанных с регистрацией (пропиской), медицинским обслуживанием, получением образовательных услуг и др. Условия получения этих услуг не должны влиять на потребительские предпочтения домохозяйств и препятствовать расширению экономического оборота недвижимого имущества.

Острота проблемы удовлетворения потребности в жилье граждан, имеющих невысокие доходы, масштабы и глубина изменений отношений в жилищной сфере, их влияние на социально-экономическое развитие диктуют необходимость расширения партнерства между государством, собственниками и потребителями жилья, бизнесом. Рост доверия между ними, солидаризация интересов, интеграция и рациональное использование имеющихся в их распоряжении ресурсов позволят с наименьшими издержками сформировать фонд, предназначенный для социального и коммерческого найма. Для выстраивания такого взаимодействия необходимо располагать полной, достоверной и актуальной информацией о состоянии жилищной проблемы, условиях заселения и возможностях более интенсивного использования частного фонда.

Также следует создать нормативное и правовое обеспечение для формирования рынка найма жилья, в том числе и помещений социального пользования на базе частного жилищного фонда и, прежде всего, принадлежащего физическим лицам. Возможность придания статуса помещений социального пользования квартирам и домам, находящимся в частной собственности, следует закрепить в законодательном порядке. Придание такого статуса должно представлять экономический интерес, как для владельцев жилых помещений, так и для государства.

При формировании нормативного обеспечения гражданского оборота социального жилья представляется целесообразным осуществить следующее. Во-первых, установить требования к жилым помещениям и домам эксплуатируемого фонда, которым может быть придан статус социального жилья. При установлении этих требований необходимо исходить из того, что им должны соответствовать квартиры в домах, построенных по типовым проектам первых массовых серий, то есть начиная с 60-х годов прошлого века. Во-вторых, нормирование верхнего и нижнего пределов площади социальных квартир при их проектировании и строительстве за счет средств государства или с бюджетной поддержкой

Наличие цивилизованного и развитого рынка найма жилья и конкуренции в сфере его управления и эксплуатации позволит организовать рациональное использование частного жилищного фонда. Собственники квартир и домов должны иметь свободный, упрощенный и не дорогой выход на этот рынок. Их следует заинтересовать в предоставлении жилья в социальный наем гражданам, состоящим на квартирном учете. Это можно сделать путем уменьшения, например, размера подоходного налога, предоставления льготных кредитов на ремонт, сдаваемых в наем жилых помещений, налоговых вычетов и др. Важны для них также надежная защита прав собственности и гарантия оплаты найма жилья малообеспеченными домохозяйствами.

Чем больше собственников станет наймодателями жилья, тем выше будет предложение на рынке и тем ниже будут цены. На рынке жилья секторы найма и купли-продажи взаимосвязаны. Эффективное функционирование сектора найма приведет к повышению доступности жилья и при его купле-продаже.

Ключевое значение в удовлетворении потребности общества в жилье имеет жилищный фонд, представленный одноквартирными жилыми домами, находящимися в собственности физических лиц. В настоящее время он занимает более 40% площади всего жилого фонда Беларуси. При этом он играет особую роль в обеспечении жильем населения, проживающего в сельской местности, малых и средних городах, где его доля достигает 80%. Бремя расходов по содержанию этого фонда в основном несут его собственники, государство оказывает отдельным из них поддержку в размере значительно меньшем, чем гражданам, проживающим в многоквартирных домах.

В 2007 году индивидуальными застройщиками было возведено около 37% общей площади жилья. Усадебное строительство в сельской местности, одно– и двухквартирных домов в малых и средних городах и пригороде больших и крупных городов может обеспечить доступность жилья для тех, кто желает иметь его в собственности. Этому виду жилища отдают предпочтение большинство домохозяйств, рассчитывающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств.

Проживание в частном одноквартирном доме создает наилучшие условия для развития семьи, воспитания ее членов. При его строительстве и использовании домохозяйство может максимально реализовать свои эстетические представления и потребительские предпочтения. Исходя из своего инвестиционного потенциала, гражданам предоставляется возможность самим определять сроки возведения дома и очередность ввода в эксплуатацию отдельных его частей. Этот вид строительства позволяет собственнику активно влиять на его качество и стоимость, как за счет личного трудового участия в нем членов домохозяйства, так и за счет контроля над подрядчиком. Пользование и владение на праве собственности комфортным домом существенно повышает статус домохозяйства в обществе. Наличие такого недвижимого имущества является важным фактором социальной идентификации.

Между тем в настоящее время в Беларуси жилищный фонд, представленный одноквартирными домами, имеет самый низкий уровень благоустройства. Он оборудован водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, ваннами на уровне 20-40%. Эти показатели для жилищного фонда, представленного многоквартирными домами, имеют значения 95-100 %.

На долю одноквартирных домов приходится около 90% общей площади незаселенного (пустующего) фонда и почти 62% фонда, выбывшего из эксплуатации в 2007 году. Низкий уровень благоустройства этого фонда является основной причиной того, что частный жилищный фонд в целом оборудован водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, ваннами соответственно на 66,3, 64,3, 65,9, 56,4 и 58,6 %. Повышение уровня благоустройства жилищного фонда, представленного одноквартирными домами, особенно в сельской местности, малых и средних городах является важнейшей задачей на настоящем этапе развития нашего общества.

В условиях кризиса значимое стабилизирующее воздействие на экономику может оказать массовое воспроизводство одноквартирных жилых домов на основе нового подхода, суть которого в следующем. Система воспроизводства такого жилья должна быть ориентирована на потребителя, который имеет средний и выше среднего уровень доходов, для которого это жилье является единственным для постоянного проживания.

Стимулирование платежеспособного спроса на это жилье и обеспечение его доступности для всех тех, кто готов и способен ремонтировать, модернизировать, реконструировать, строить и его приобретать. Создание условий для наделения этого жилья потребительскими качествами, уровень которых превышал бы потребительские качества жилья, представленного типовыми многоквартирными домами, а также условий для эффективной и безопасной его эксплуатации.

Характерной чертой этого подхода является не только возможность воспроизводства жилья с высокими потребительскими качествами, обеспечивающими для домохозяйств желаемый уровень комфорта, но и формирование нового отношения к этому жилью со стороны собственников. Ими это жилье, прежде всего, рассматривается как предмет личного потребления, который оказывает существенное влияние на качество жизни, а не как способ накопления богатства, для обеспечения материальной безопасности в будущем.

Изменение отношения к дому явиться ключевым фактором развития частного жилищного фонда, повышения эффективности его использования, роста предложения на рынке жилья и интенсивного формирования на нем сектора найма. Оно приведет к рациональному использованию финансовых средств направляемых в жилищную сферу, сокращению сроков строительства этих домов и незавершенного производства, существенному росту качества жилищного строительства, ориентированному на снижение потребления топливно-энергетических ресурсов и эксплуатационных затрат.

Реализация предлагаемого подхода позволит ввести в экономический оборот дополнительное количество жилья, которое в настоящее время не рационально используется, не достроено. Сегодня сотни тысяч домохозяйств имеют в собственности по две, три и более квартиры и (или) одноквартирных дома. У многих домохозяйств часть этого жилья пустует, находится в эксплуатационно-непригодном состоянии, используется только периодически, например, сезонно, а также не по прямому назначению. Инвестиционные квартиры и одноквартирные жилые дома, приобретенные и построенные с целью последующей перепродажи, могут годами находиться фактически в незавершенном производстве (например, без отделки).

Предлагаемый подход позволит активизировать вовлечение этого жилья в хозяйственный оборот, в первую очередь посредством сдачи жилья в наем. Кроме того, он даст возможность привлечь в жилищную сферу, в том числе и для производства ремонта, модернизации и реконструкции домов и ремонта квартир, дополнительные финансовые ресурсы, которыми располагает наиболее обеспеченная часть населения. Стимулирует спрос на строительную и ремонтно-строительную деятельность, жилищно-коммунальные услуги.

Все это будет содействовать повышению доступности жилья, позитивно повлияет на его стоимость при приобретении и найме. Позволит сформировать фонд помещений социального пользования из жилья, принадлежащего частным лицам. Явится важным шагом на пути решения жилищной проблемы.

Марина СИРОТКО

25.10.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 14

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 42/2009