Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как продать квартиру в кризис

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Как продать квартиру в кризис

Очевидно, что сейчас, в кризис, конкуренция намного выше, нежели она была в докризисное время. Продавцы квартир, выходя на рынок со своими предложениями, вступают в конкурентную среду. Для того чтобы выгоднее продать свою недвижимость, необходимо ставить адекватную цену и стараться не упустить покупателя, у которого всегда есть выбор.

Риэлтеры, специализирующиеся на сделках с жильем, говорят, что продавцы должны понимать, что цена квартиры в кризисных условиях будет уже не столь привлекательной, какой она была до кризиса. Поэтому собственнику нужно трезво оценить все плюсы и минусы, понимая, что кризис - не самое лучшее время для реализации недвижимого имущества. И если нет острой необходимости такой продажи, то лучше все-таки переждать. Хотя, тут все зависит от ситуации. Например, если человек продает одну квартиру и покупает другую, то он практически ничего не теряет.

Специалисты утверждают, что сегодня на рынке практически исчезли так называемые альтернативные сделки, которые были так популярны года два-три назад. Тем не менее, такие сделки проводятся и в сегодняшних условиях. И тот, кто не боится риска и кому надо жилье сегодня, идет на такой компромисс. И поскольку сегодня на рынке цены стабилизировались и держатся вот уже несколько месяцев примерно на одном уровне, то в том случае, если придется разорвать сделку - сначала продать одну квартиру и с небольшим временным интервалом купить другую - эта операция также возможна. Вот недавно моя приятельница участвовала в альтернативной сделке, в которой было много звеньев. Она продавала свою квартиру, взамен покупала другую. Собственник ее новой квартиры продавал ее, а покупал взамен другую квартиру и т.д. Все благополучно выехали из своих квартир и въехали в новые квартиры.

В то же время риэлтерам в последнее время часто приходится сталкиваться с завышенными требованиями собственников при продаже квартир. Сегодня спрос на квартиры в Минске значительно меньше, чем полтора-два года назад, поэтому квартиры как первичном, так и на вторичном рынке уже не разлетаются «словно горячие пирожки». Соответственно, заявленная цена квартиры должна соответствовать ее качеству и текущим рыночным условиям.

С другой стороны, советуют специалисты, если потенциальный покупатель предлагает вам очень низкую цену за квартиру, что сегодня встречается достаточно часто, не соглашайтесь, а сделайте встречное предложение, основываясь на своих материальных ожиданиях. А если не умеете торговаться, обращайтесь к профессионалам. Они выторгуют для вас некоторую сумму.

Что же касается квартир повышенной комфортности, то здесь немаловажную роль играет рейтинг объекта. Действительно качественных предложений не так и много, потому что рынок элитной недвижимости в Минске невелик. В этом сегменте не произошло сильных изменений, и качественное жилье не будет стоить дешево. Стоит добавить, что в настоящее время выставлены на продажу интересные объекты с некоторым дисконтом, поэтому если есть возможность, недвижимость лучше приобретать сейчас.

Если же вы покупатель, то вам при покупке квартиры в первую очередь надо обратить особое внимание на документы, по которым квартира продается.

Как показывает практика, чаще всего квартиры приобретаются по договору купли-продажи. Согласно действующему законодательству этот договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Тем не менее, основная масса договоров удостоверяется нотариусами или регистраторами (правда намного реже), чтобы впоследствии не возникло никаких вопросов при совершении сделки.

Право собственности на отчуждаемую недвижимость подтверждается определенными документами. Ими могут быть: договор приватизации, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор купли-продажи и др.

Не так давно в редакцию газеты пришло письмо от Е.Климовой, которая пишет, что проживает в квартире со своей матерью. Квартира приватизирована на мать, а она только прописана в квартире. Но Е.Климова хочет жить отдельно от матери и разменять квартиру на равные доли, как пишет она. Мать с этим не согласна. Поэтому Е.Климова спрашивает, может ли она решить данную проблему с помощью суда и как ей поступить в данной ситуации?

Итак, если правоустанавливающим документом на квартиру является договор приватизации, то надо обратить особое внимание на то, кто принимал участие в приватизации. И если в приватизации участвовало несколько членов семьи, то каждый из них, согласно закону о приватизации, имеет долю в праве собственности на эту квартиру. Значит, распорядиться квартирой можно только с согласия всех участников этой общей собственности. При этом договор купли-продажи подписывает у нотариуса тот член семьи, на которого зарегистрирована квартира, а остальные участники приватизации в виде заявления дают согласие на отчуждение жилплощади. Кроме этого требуется согласие всех проживающих в этой квартире совершеннолетних членов семьи. Если в жилом помещении проживает несовершеннолетний ребенок, то дополнительно требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Поэтому, если Е.Климова не участвовала в приватизации, значит, претендовать на долю в квартире она не может. Единственным собственником квартиры является мать. Однако Е.Климова имеет право проживать в данной квартире, и без ее согласия мать также не сможет продать квартиру.

А теперь представим иную ситуацию. Продавец приносит в нотариальную контору договор приватизации образца 1994 года. К сожалению, по таким договорам старого образца не видно, кто принимал участие в приватизации и какой член семьи внес какую квоту. В таком случае нотариус истребует справку о начислении жилищной квоты участникам приватизации, поскольку, если не проверить круг участников приватизации и не истребовать их согласие на совершение сделки, впоследствии может возникнуть конфликт, и сделка может быть признана недействительной.

Начиная с 1998 года в договорах приватизации стали указывать непосредственно лиц, принявших участие в приватизации, и размер квоты либо денежных средств, внесенных каждым из участников. Поэтому если гражданин даже выписан с жилплощади и по лицевому счету не видно, что он проживает в данном жилом помещении, нотариус, руководствуясь договором приватизации, истребует его согласие на продажу квартиры. Кроме того, с 1998 года в договорах приватизации указывается, за кем сохраняется право пользования жилым помещением. Потому что члены семьи, которые не вносили свою квоту, сохраняют право пользования квартирой. И без их согласия продать квартиру также нельзя.

Если правоустанавливающим документом на жилое помещение является договор купли-продажи, то согласно ст. 123 Жилищного кодекса для отчуждения квартиры также необходимо получить согласие всех совершеннолетних членов семьи. Но здесь есть нюансы. Если квартира приобреталась во время брака, то дополнительно необходимо получить согласие супруга (супруги), даже если он (она) не проживает и не прописан в квартире и даже если на момент продажи квартиры брак между супругами расторгнут. Если квартиру продает недобросовестный продавец, он может скрыть факт приобретения квартиры в браке, тем более если в паспорте нет соответствующей отметки, а спустя время объявившийся супруг (супруга) может потребовать свою долю. Чтобы избежать впоследствии недоразумений, нотариус истребует от продавца заявление, в котором он удостоверяет, что приобретал квартиру вне брака.

А вот еще один момент, на который обратим ваше внимание. Зачастую собственники жилья по договору найма прописывают в своей квартире на свободную площадь близких родственников или других лиц. Надо ли получать согласие нанимателя на продажу квартиры?

Действующее законодательство не оговаривает, что такое разрешение получать надо. Но ведь регистрация – это не просто штамп в паспорте, а предоставление свободной жилплощади для проживания. И если, например, договор найма заключается с близким родственником, в котором не указан срок найма, то это может стать обременением при продаже жилья. И вряд ли найдется покупатель, который захочет приобрести такую квартиру. Наниматель, конечно, право на долю в жилом помещении иметь не будет, но сохранит за собой право проживания в квартире. Ведь согласно ст. 29 ЖК членами семьи собственника жилого помещения являются не только супруг (супруга), их дети и родители. К ним относятся также другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы, если они проживают совместно с собственником и ведут общее хозяйство. Учитывая эти обстоятельства, нотариус попросит согласие родственника. И если добровольно его не удастся получить, тогда продавцу придется выписывать нанимателя через суд.

Если основанием для приобретения квартиры является договор дарения, то получать согласие других лиц, кроме членов семьи, которые проживают в жилом помещении, не надо.

Это правило действует, если правоустанавливающим документом является и свидетельство о праве на наследство. Если в квартире никто не прописан и не проживает и продавец является единственным собственником жилого помещения, то получать согласие других лиц на отчуждение жилья не надо.

Кроме правоустанавливающих документов, участникам сделки необходимо тщательно изучить и проверить копию лицевого счета из ЖЭСа, чтобы получить согласие всех совершеннолетних членов семьи на продажу объекта. В практике встречаются случаи, когда кто-либо из членов семьи временно выписывается из квартиры, но сохраняет за собой право проживать в этом жилом помещении. По закону на отчуждение квартиры надо также получать согласие этого временно отсутствующего члена семьи. И если это не сделать, в дальнейшем запросто может возникнуть конфликт.

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то для продажи объекта недвижимости надо получить разрешение органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства как раз и созданы для того, чтобы отстаивать и защищать права несовершеннолетних. Если несовершеннолетний участвовал в приватизации квартиры, то в новом жилом помещении ему обязательно должна быть выделена доля.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

01.11.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 17, за месяц 73

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 43/2009