Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Покупка квартиры – весьма сложное дело. Оптимальное решение - разделить процесс на последовательные шаги. Тогда все этапы сделки покажутся если не совсем простыми, то по крайней мере преодолимыми.

А лучше к этому процессу привлечь профессионалов, особенно если вы никогда в жизни не совершали сделку с жильем. Освоить риэлтерское ремесло - задача не из простых. На рынке недвижимости не один год работают риэлтерские компании, готовые оказать полный спектр услуг по подготовке и проведению сделки с жильем. Однако перекладывать бездумно свою сделку и все, что с ней сопряжено, на плечи риэлтера не разумно. Ведь даже самый знающий специалист не может сделать абсолютно все сам. Кроме того, мало какому покупателю понравится быть совершенно посторонним человеком в своей сделке. Гораздо приятнее разбираться в ситуации и понимать, что делает риэлтер, которому вы доверяете такое важное дело, как покупка квартиры.

И еще. Бытует мнение, что сегодня не существует особых проблем, для того чтобы выбрать на рынке подходящую квартиру и совершить сделку. Это мнение основывается на том, что спрос на жилье резко снизился, цены на квартиры упали, и продавцы идут на всевозможные уступки покупателям. Но так ли это на самом деле? Приведем лишь некоторые цифры.

По данным Национального кадастрового агентства за 9 месяцев текущего года в г.Минске было зарегистрировано 7 095 сделок с квартирами. За аналогичный период 2008 года таких сделок было зарегистрировано 7 483, то есть больше всего лишь на 5,5 % по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Статистические данные наглядно говорят о том, что квартиры и в кризис покупаются и продаются. Поэтому сегодня мы расскажем о конкретных шагах, которые должен предпринять покупатель, прежде чем совершить сделку с жильем.

Шаг первый: определяем бюджет

На первый взгляд тут все просто: каждый человек отлично знает, сколько денег у него в кармане. Если не хватает на покупку желанной квартиры, можно прибегнуть к банковскому кредиту. Вопреки распространенному мнению, что кризис поставил точку на кредитовании недвижимости, все же при желании и возможностях взять в долг у банка можно. Конечно, банки дают сейчас более скромные суммы и под более высокий процент, но говорить о том, что банковского кредитования больше не существует, было бы явным преувеличением.

Согласно рейтингу кредитов на недвижимость, проведенного в октябре порталом infobank.by, по-прежнему кредиты на недвижимость на общих основаниях (вне зависимости от того, нуждается семья в улучшении жилищных условий или нет) можно получить в семи банках. Максимальный срок кредита предлагает Белинвестбанк - до 20 лет, до 15 лет кредитуют Беларусбанк, БПС-Банк, Паритетбанк и Белвнешэкономбанк. В Белгазпромбанке срок кредита ограничен 10 годами, а в Приорбанке – срок самый короткий - 5 лет. Полные процентные ставки по таким кредитам находятся в диапазоне 20,5-27,5 процентов. Сумма кредита может составлять до 70-80% стоимости приобретаемого жилья. Если кредит выдается под залог, то может потребоваться страхование имущества (приобретаемой квартиры) или жизни кредитополучателя. Страхование имущества обязательно в Приорбанке. Белгазпромбанк и Паритетбанк (в отдельных случаях) требует страхование жизни и здоровья заемщика. С другой стороны, гражданам, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий, доступно кредитование по пониженным процентным ставкам – 17 процентов годовых, которое предоставляется рядом госбанков.

Потенциальный покупатель должен помнить и о том, что часть денег уйдет на сопутствующие расходы, еще какую-то сумму хорошо бы оставить на последующий ремонт. Вполне вероятно, что продавец в ходе сделки вдруг решит повысить цену. Конечно, такие явления были более свойственны растущему рынку года два назад, но и сегодня полностью исключать их возможность нельзя.

Таким образом, сделку лучше не планировать впритык, определенную долю средств хорошо бы оставить на случай непредвиденных обстоятельств.

Шаг второй: определяем, что хотим

Понятно, что покупательские предпочтения формируются в зависимости от имеющихся в наличии средств. Однако определенная свобода маневра есть всегда. Например, за 52-55 тыс.долл. сегодня можно купить неплохую однокомнатную квартиру в центре Минска. За эти же деньги реально приобрести двушку, но уже в спальном районе.

Желание сэкономить свои кровные понятно и объяснимо, поэтому новичок на рынке недвижимости обязательно будет ориентироваться на минимальные цены. Однако стоит ли это делать?

Ориентируясь на самые низкие цены, по которым сегодня в столице продаются квартиры, надо понимать, что выбирать район проживания вам не придется. Потому что престижными и соответственно самыми дорогими районами в Минске считаются центр, восток и северо-восток. И наоборот, менее престижными и дешевыми признаны юго-восток и юг. Это наглядно подтверждает и рейтинг столичных микрорайонов по цене предложения жилья на вторичном рынке, проводимый АН «Твоя столица», в котором традиционно на первом месте по цене предложения остаются ул. Кирова, Варвашени, Немига, Заславская, Захарова и др. А вот такие микрорайоны, как Сокол, Степянка, Шабаны, Ангарская, Сосны, ДК «МАЗ», Чижовка, Дражня, тракторный завод, занимают последние места.

Выбирая на рынке самую дешевую квартиру, надо иметь в виду и то, что жить вы будете не в самом благополучном с экологической точки зрения районе. Именно в Заводском районе, где одни из самых низких цен на квартиры в городе, расположены такие крупные предприятия, как тракторный и автомобильный заводы, являющиеся основными загрязнителями атмосферного воздуха. Не приходится говорить о хорошей экологии и в районах, где расположены ТЭЦ-4 и ТЭЦ-3.

Потенциальный покупатель должен понимать, что на самой низкой ступеньке находятся квартиры, в которых не было ремонта с момента постройки дома. Поэтому, покупая такую квартиру в старом доме, надо к ее стоимости добавить еще кругленькую сумму на перекладку труб, полную замену сантехники, окон, перестилание полов и др. Скорее, жить вам придется в квартире не самой лучшей планировки, с низкими потолками, маленькой кухней, без балкона, на первом этаже.

Итак, потенциальному покупателю нужно иметь в виду, что разобраться в рынке, понять, что по чем здесь продают, - дело вовсе не такое простое. И лучше поручить его профессионалу. Риэлтерам приходится оценивать много квартир и, обратившись к ним за помощью, они подскажут, на что вы можете рассчитывать исходя из своей суммы денег.

Шаг третий: ищем

Этот этап был, пожалуй, самым сложным во времена быстрорастущего рынка: на каждую продававшуюся квартиру претендовали четыре-пять покупателей. Сегодня все гораздо спокойнее. Но совсем расслабляться, полагая себя королем рынка, приобретателю недвижимости тоже не стоит. Дело в том, что при всем изобилии предложения покупатели остановятся на наиболее привлекательных вариантах. И хотя в целом на рынке может царить застой, самое качественное и дешевое жилье обязательно будет пользоваться спросом.

У проблемы есть еще один аспект. На рынке продаются квартиры как свободные, так и альтернативные. В первом случае продавец действительно хочет получить деньги. Во втором - сразу же купить себе новое жилье. Покупая квартиру у продавца, который в свою очередь также подбирает себе вариант, надо знать, что такой способ покупки не совсем удобен: на словах соглашаясь продать, продавец может тянуть время – ему ведь нужно успеть подобрать квартиру себе (она, кстати, тоже может оказаться альтернативной, и цепочка станет разматываться еще дальше). Так что не исключено, что у самого лучшего предложения весьма туманные перспективы выхода на сделку.

И все-таки как искать? Лучше всего поручить этот процесс грамотному риэлтеру. Сотрудники агентств недвижимости имеют источники информации (всевозможные базы данных), а также опыт, позволяющий замечать подозрительные варианты.

Однако поручать что-то профессионалу - не значит слепо ему доверяться. Можно и нужно периодически самостоятельно просматривать объявления в прессе и Интернете - вдруг вам попадется заманчивое предложение, ускользнувшее от внимания агента.

Шаг четвертый: проверяем

Проверять юридическую чистоту квартиры нужно тщательнейшим образом. Что это значит? Если мы говорим, что квартира «чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Определить степень такой «чистоты» можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении «истории» квартиры от первого и до последнего владельца.

Для начала необходимо изучить домовую книгу. В ней записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Выписку из лицевого счета в ЖЭСе может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик). Очень важно, чтобы при составлении этих документов никто из предыдущих жильцов не потерялся. Кроме того, нужно очень тщательно с момента приватизации отследить всех собственников и лиц, прописанных в квартире, чтобы случайно или по умыслу никто не остался «забытым» на площади, поменявшей хозяина.

Далее нужно посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация об существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если вы считаете, что риск в вашем случае - дело неблагородное, и не собираетесь оставлять «лазейки» для проблем с новым жильем (пусть даже самостоятельная юридическая проверка будет очень тщательной), воспользуйтесь помощью компетентного в данном вопросе агентства недвижимости. Его сотрудники имеют немалый опыт по этой части и наработали нужные контакты на всех этапах проверки квартиры. Процесс сбора и проверки документов займет намного меньше времени, и, самое главное, риэлтеры смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки опасной квартиры.

Продолжение следует

Елена МАСЛОВСКАЯ.

08.11.2009

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 37, за месяц 197

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 44/2009