Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Учиться быть собственником

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Учиться быть собственником

Образование одного товарищества собственников на базе двух и более многоквартирных домов возможно лишь в том случае, если эти дома имеют некую общую собственность – гараж, земельный участок и т.д. Хотя практика показывает, что укрупнение при создании товариществ ни к чему хорошему, как правило, не приводит.

Чтобы минимизировать издержки, связанные с организацией и существованием товариществ собственников (ТС), сегодня некоторые фирмы-застройщики предлагают создавать одно товарищество на базе двух-трех домов, которые ко всему прочему вводятся не все сразу, имеют разные инфраструктуру и виды собственности. Чем может быть чревато такое укрупнение, рассказал участникам заседания «круглого стола», который состоялся в ГО «Минское городское жилищное хозяйство», эксперт в области жилищных отношений, кандидат технических наук Александр Сидоренко.

К великому сожалению, как заметил специалист, в Беларуси путают понятия товарищества собственников и управляющей компании. На самом деле ТС - это сообщество собственников, а не сообщество управленцев. А вот дальше может быть по-разному: сообщество может заниматься самоуправлением, а может нанять управляющую компанию. Как раз она может управлять двумя, тремя…, десятью домами или, например, как в Берлине, где одна из управляющих компаний управляет 70 тысячами квартир.

Цель управляющей компании, если в дух словах, по заказу ТС обеспечивать надлежащее обслуживание жилым домом, так чтобы потребительские качества дома со временем не только не ухудшались, но даже улучшались.

Что касается ТС, то оно может существовать в том случае, если члены этого товарищества имеют общую собственность. Нет общей собственности, нет ТС. Потому что товарищество собственников создается на базе совместного домовладения. В свою очередь совместное домовладение, как написано в законе, - это правоотношения, которые возникают там, где есть так называемые выделенная (частная) собственность и общая собственность. «Нет этих взаимоотношений и нет совместного домовладения», - подчеркнул А. Сидоренко.

В принципе, объединить в одно ТС можно пять, четыре, шесть домов, когда появится совместная (общая) собственность. Этой общей собственностью, по словам специалиста, может быть земельный участок, элементы благоустройства, трансформаторная подстанция, гараж-автостоянка и т.д. Но всегда ли это целесообразно?

Чтобы ответить на этот вопрос, А. Сидоренко привел пример из опыта московской организации, в которой он работает. «Мы построили дом, который состоял из нескольких секций – 16 этажей, 9 этажей и 5 этажей. Те, кто в 5-этажной секции не хотят платить за эксплуатацию лифта в 16-этажной секции», - рассказал специалист.

Опыт Москвы показал, что общее имущество само по себе не однородно, как неоднородна и выделенная (частная) собственность. В новых домах появились квартиры, общественного значения помещения на первых этажах, гаражи. Причем, как оказалось, владеть гаражами могут люди из соседнего дома, владеть нежилыми общественными помещениями - люди из другого государства. А жильцам остались только квартиры. И оказывается, что по строительным нормам и правилам в таком доме должны быть 3 электрощитовые – по одной для разных видов помещений. В этой связи возникает справедливый вопрос: почему собственники квартир должны содержать электрощитовую, которая устроена непосредственно для гаража? Или, например, в одном доме пандус-въезд в гараж занимал приличную часть земельного участка, а жильцы дома платили земельный налог за этот участок, чтобы по сути дела въезжали в гараж люди со всей округи.

В этом отношении в Москве уже наработана практика. Оказалось, что многоквартирный дом, в котором много собственников и которые владеют разными виды имущества (гаражами, торговыми и административными помещения), - это уже другое социотехническое образование и к нему другие требования. Соответственно, нужны требования на уровне технического регулирования, которые защищали бы собственников, причем друг от друга.

При этом А. Сидоренко пояснил, что, с одной стороны, каждый собственник вправе делать все, что он хочет со своей собственностью, а, с другой стороны, границы этого - «все, что он хочет» - ограничены правами и свободой того, кого он ограничивает своими действиями. И нужны новые нормы, новые требования, новые подходы, чтобы защитить права тех и других. «Если не можем защитить права, то не можем организовать коллективы собственников, не можем принять на собраниях те решения, которые были бы направлены на обеспечение безопасного и комфортного проживания людей», - добавил А. Сидоренко. В то же время дружественную среду в доме можно обеспечить не только воспитанием собственника и принятием хороших законов, но также новыми проектными решениями домов.

Говоря о ТС, А. Сидоренко также отметил, что в доме могут быть разные формы собственности – государственная, частная, колхозно-кооперативная и т.д. И сегодня муниципалитет, который имеет в доме 8-9 квартир, имеет такое же право и такой же голос пропорционально доле, как и все прочие собственники (физические и юридические лица), и он должен платить за свои квартиры как положено. В России, если муниципалитет не платит, ТС подает на него в суд и через суд истребуется образовавшийся долг.

В заключение эксперт коснулся еще одной проблемы, которая требует решения. «Наш собственник, как тот новобранец – он стал собственником и не обучен. Сегодня вы покупаете фен или электробритву за 50-100 долл. и получаете на 5 страницах руководство по эксплуатации на 7 языках. Покупаете за 100 тыс.долл. дом или квартиру в доме и не получаете сопроводительный документ, в котором бы говорилось, что можно, что нельзя, какие материалы совместимы, какие нет. Отсюда - все то, что мы имеем. Человек сносил перегородку, она упала и придавила ему руку. По закону он не отвечает за это. Потому что в законе о потребителе написано, что потребитель не обязан обладать специальными знаниями, он должен получить инструкцию, как пользоваться товаром, коим является и квартира тоже», - рассказал А. Сидоренко.

Марина СИРОТКО

08.11.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 18

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 44/2009