Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Продолжение. Начало в № 44

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Продолжение. Начало в № 44

Продолжение. Начало в № 44

Шаг четвертый: проверяем

Проверять юридическую чистоту квартиры нужно тщательнейшим образом. Что это значит? Если мы говорим, что квартира «чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Определить степень такой «чистоты» можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении «истории» квартиры от первого и до последнего владельца.

Для начала необходимо изучить домовую книгу. В ней записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Выписку из лицевого счета в ЖЭСе может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик). Очень важно, чтобы при составлении этих документов никто из предыдущих жильцов не потерялся. Кроме того, нужно очень тщательно с момента приватизации отследить всех собственников и лиц, прописанных в квартире, чтобы случайно или по умыслу никто не остался «забытым» на площади, поменявшей хозяина.

Далее нужно посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация об существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если вы считаете, что риск в вашем случае - дело неблагородное, и не собираетесь оставлять «лазейки» для проблем с новым жильем (пусть даже самостоятельная юридическая проверка будет очень тщательной), воспользуйтесь помощью компетентного в данном вопросе агентства недвижимости. Его сотрудники имеют немалый опыт по этой части и наработали нужные контакты на всех этапах проверки квартиры. Процесс сбора и проверки документов займет намного меньше времени, и, самое главное, риэлтеры смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки опасной квартиры.

Шаг пятый: договариваемся

Строго говоря, это не следующий шаг, а процесс, идущий параллельно с проверкой. Необходимо обсудить с продавцом все детали, связанные с предстоящей сделкой. Нужно договориться о цене - проще говоря, поторговаться. Хотя здесь важно соблюсти меру: выбирая квартиру, вы, скорее всего, остановитесь на не самом дорогом варианте, и попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя.

В процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов. Это сумма задатка, форма и порядок расчетов, ответственность продавца и покупателя в случае срыва сделки по тем или иным причинам и еще очень-очень много других вопросов.

Шаг шестой: сделка

Этот этап зафиксирован в законах, соответственно, сторонам надлежит только исполнить предписанное. К сделке необходимо подготовить документы, удостоверяющие личности участников, правоустанавливающие документы на квартиру. В отдельных случаях могут потребоваться и другие бумаги, например, письменное согласие совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением, письменное согласие супруга (супруги), если квартира находится в совместной собственности, письменное согласие залогодержателя, если недвижимость находится в залоге и распоряжение им без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога, документ, подтверждающий внесение платы за совершение регистрационных действий.

Несмотря на то, что договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, участникам договора рекомендуется все же удостоверить его в нотариальной конторе по месту нахождения отчуждаемой недвижимости. К тому же сегодня реалии таковы, что без отметки нотариуса или регистратора у вас и вовсе не примут документ для государственной регистрации. Заключение договора в нотариальной форме имеет свои плюсы, поскольку нотариус удостоверяет личность сторон, подлинность их подписей на договоре, принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества, устанавливает дееспособность сторон договора и т.д.

Шаг седьмой и последний

На данном этапе совершается физическая передача квартиры. В соответствии со ст. 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, соответственно, договор не может считаться исполненным. Это значит, что только после подписания акта передачи недвижимости покупатель вправе считать себя полноправным собственником, у которого есть права и обязанности в отношении купленного жилого помещения.

Передача квартиры не всегда проходит гладко. Иногда бывшие жильцы отказываются сняться с регистрационного учета или просто «забывают» забрать свои вещи и передать ключи. Поэтому, если сделка совершается с помощью агентства недвижимости, риэлтеры помогут решить и эти вопросы.

Елена МАСЛОВСКАЯ

22.11.2009

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 13, за месяц 100

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2009