Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Retail – всегда в цене?

Торговая недвижимости в Минске с начала года подешевела на 20-40%. Средняя стоимость предложения торговых объектов в секторе долевого строительства в третьем квартале текущего года составила чуть более 2900 долл./кв. м, на вторичном рынке – почти 2600 долл./кв. м.

По оценкам специалистов фирмы «Твоя столицаконсалт», снижение средних цен в сегменте долевого строительства по состоянию на 1 октября 2009 года по сравнению с 1 января 2009 года составило 40,03%. Средние ставки арендной платы на торговые помещения г.Минска за аналогичный период снизились на 26,2% - с 887 долл./кв. м в год по состоянию на 4 квартал 2008 года до 543 долл./кв.м в год в третьем квартале 2009 года. Однако в отдельных торговых центрах падение ставок достигало 35-40%, сообщают в фирме «Твоя столицаконсалт».

В последние месяцы цены стабилизировались, а небольшое повышение по ставкам в сентябре специалисты связывают с изменением курса доллар/евро. Уровень вакантности в успешных торговых центрах сохраняется в пределах нормы и составляет до 5%.

Арендаторы ищут, покупатели выжидают

Как отмечают минские риэлтеры, в 3 квартале заметно вырос спрос на аренду торговых объектов, имеющие торговую площадь до 100 кв.метров. Из них 80% заявок приходится на объекты для торговли товарами непродовольственной группы, и в 20% случаев потенциальные арендаторы ищут помещения для торговли продовольственными товарами. Более 60% предпочитают центр и оживленные места за пределами центра (рядом со станциями метро, перекрестками проспектов и наиболее оживленных улиц - Пушкина, Притыцкого, Кальварийская, Руссиянова, Никифорова и т.д. Однако предложение качественных объектов по-прежнему весьма ограничено и сильно отстает от спроса.

По данным БелЦТН дешевые объекты в пределах 1,5-2 тыс.долл./кв.м нашли своих покупателей в период весна-лето. Это были, как правило, встроенные магазины на первых этажах в многоквартирных жилых домах, например в районе улиц Скрипникова, Притыцкого, пр. Дзержинского, рассказал начальник отдела оценки и операций с недвижимостью фирмы «БелЦТН» Феликс Третьяк. Сейчас остались более дорогие объекты. Они предлагаются по цене от 2,5 до 4,5 тыс.долл./ кв.м. Естественно, речь идет о магазинах до 100 метров (торговая площадь без коридоров, лестничных клеток), уточнил специалист.

Желающих приобрести магазин в собственность площадью более 200 кв.метров за пределами первого кольца г.Минска по цене дороже 2,5 тыс.долл./кв.м совсем не много. Покупатели заняли выжидательную позицию. Некоторые ждут очередного снижения цен. Других привлекает перспектива перевода квартир первых этажей в нежилые помещения, в том числе объекты торговли.

Не желая уступать в цене, некоторые продавцы сняли дорогие объекты до лучших времен. Сделки совершаются преимущественно со встроенными магазинами в первых этажах вдоль проспектов и оживленных улиц.

Падение предложения исключается

В первые полгода с начала финансового кризиса специалисты рынка недвижимости отмечали увеличение предложения в некоторых сегментах торговой недвижимости в Минске. Сегодня, как заметил управляющий директор минского офиса компании Colliers International Андрей Павлышко, увеличение предложение не является критичным и стало заметным по большей части в новых объектах, которые не отличаются повышенной привлекательностью арендаторов. Вакантные места в качественных объектах ритейла практически отсутствуют и находятся на «докризисном» уровне.

Что же касается падения объемов сдачи торговых центров, которое ожидается в ближайшие годы во многих европейских столицах, то в Минске оно будет незначительным, считают специалисты. Новые объекты торговли вводились в текущем году и будут вводиться в дальнейшем, поэтому резкого снижения ввода новых объектов не ожидается. Хотя реализация некоторых проектов приостановлена из-за проблем с финансированием.

В целом можно сказать, что Минск сегодня по обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. жителей выглядит не так уже плохо – более 360 кв.метрво. Причем согласно информации, представленной Информационным центром коммерческой недвижимости «Твоя столицаконсалт», около 60% всех торговых площадей приходится на 4 административных района – Фрунзенский, Центральный, Советский и Первомайский. Лидирует в этом списке Фрунзенский район: на него приходится около 20% всех торговых площадей города.

Хотя, как утверждают в Мингорисполкоме, Фрунзенский район - единственный, который не выполняет минимальные социальные стандарты. Здесь развитие социальной инфраструктуры отстает от темпа строительства жилья. В частности, ощущается дефицит магазинов шаговой доступности.

"В Минске определены 50 земельных участков под строительство небольших магазинов, которые будут выставлены на аукцион. Эти участки расположены в районах, где недостаточно торговых площадей", - сообщил на недавней пресс-конференции заместитель председателя Мингорисполкома Олег Табанюхов. При этом он уточнил, что инвесторам будут предложены участки под магазины так называемой шаговой доступности площадью от 100 кв.метров.

Кроме этого до 2015 года в Минске планируется построить 26 торговых центров. По мнению О. Табанюхова, сфера торговли в столице развивается динамично: за 10 месяцев текущего года открылось более 70 магазинов, а всего их насчитывается почти 3 тыс. Минимальный социальный стандарт перевыполняется: на 1 тыс. жителей приходится 320 кв.метров торговых площадей при нормативе 260 кв.метров.

"Вроде бы ситуация благоприятная, но в разрезе районов города и по сравнению с соседями, например, Москвой, Санкт-Петербургом, городами Евросоюза, Минск по количеству магазинов отстает", - констатировал заместитель председателя горисполкома. Для сравнения: в Москве на 1 тыс. человек приходится 640 кв.метров, а в Вильнюсе на каждого жителя - 1 кв.метр торговых площадей. В этой связи О. Табанюхов отметил, что в Минске принята программа, реализация которой позволит до 2015 года стать в один ряд с Москвой, Санкт-Петербургом, Прагой и другими крупными городами.

По данным Мингорисполкома до конца текущего года в столице откроется два крупных торговых объекта: во Фрунзенском - гипермаркет "Палас" и в Советском районе на улице Сурганова - торговый центр площадью 6,5 тыс.кв.метров.

Магазины «уличной торговли»

Как и ожидалось, не успели вступить в силу новые правила перевода жилых помещений в нежилые, а цены на квартиры в первых этажах на оживленных улицах Минска уже пошли вверх. Люди ждут, что с 1 января что-то можно будет выводить из жилого фонда, отмечают в БелЦТН.

Директор агентства недвижимости «БелЦТН» Николай Простолупов считает, что ближе к началу вступления в силу указа цены реальных сделок квартир, пригодных для наделения функциями коммерческих объектов, приблизятся к ценам реализации офисных и торговых помещений. Сегодня оптимальная цена на офисы в центре без отделки составляет где-то 1,8 тыс.долл/кв.м, спрос на помещения под магазины в деловом центре Минске начинается с 2 тыс.долл./кв. м.

Напомним, что упрощенный порядок перевода жилых помещений в нежилые, утвержденный указом №479 от 25 сентября 2009 года начнет действовать в Беларуси с 1 января 2010 года. Этот указ предоставил право собственникам квартир на первых этажах многоквартирных жилых домов, а также собственникам одноквартирных (блокированных) жилых домов переводить по своему усмотрению пригодные для проживания жилые помещения в нежилые для осуществления в них предпринимательской деятельности. Документ в том числе дает собственнику одноквартирного жилого дома использовать часть его как жилую и часть - как нежилую. Причем, если раньше перевод жилых помещений в нежилые осуществлялся только по решению облисполкомов или Мингорисполкома, то со вступлением в силу указа принять решение о переводе смогут городские (районные) исполнительные комитеты или администрации районов в городах.

Фактически в указе обозначен заявительный принцип перевода жилых помещений в нежилые. Но самое главное, как считают профучастники рынка недвижимости, - чтобы этот принцип был соблюден в последующих за указом нормативных документах (в постановлении Совмина). Только в этом случае, как заметил Н. Простолупов, в Минске и в других городах Беларуси, как во всем мире, на оживленных улицах в скором времени откроются многочисленные мини-магазины, кафе, офисы, парикмахерские и другие объекты, необходимые для потребителя.

Сегодня, в условиях кризиса, специалисты по-разному оценивают выгодность вложения средств в торговую недвижимость. Одни считают, что в такой ситуации вообще не выгодно вкладывать деньги ни во что – просто невозможно оценить выгоду в будущем, которое довольно туманно. Другие утверждают, что торговая недвижимость – одно из самых привлекательных направлений в сфере коммерческой недвижимости, но к вложению средств в тот или иной проект надо подходить очень взвешенно.

Например, Ю. Попов считает, что вкладывать средства в торговую недвижимость выгодно без всякого сомнения, а вкладывать средства в объекты street retail выгодно всегда. «Спрос на аренду помещений в этом секторе самый высокий. На втором месте по выгодности приобретения в собственность находятся успешные торговые центры. Успешным можно считать торговый центр, в котором есть грамотная управляющая компания, ведется единая ценовая политика, объект расположен в оживленном месте, удобном с точки зрения транспортной доступности и т.д. Так вот в таком центре можно смело покупать площади, если они имеются в продаже, конечно. И, естественно, выгоднее всего покупать такой объект целиком», - уточнил специалист.

Подарки к Рождеству и Новому году

18 ноября в Минске состоялось открытие второго гипермаркета ProStore, который расположился по проспекту Партизанский, д. 182 (Первый ProStore был открыт в июле 2006 года по проспекту Дзержинского, 126). Новый гипермаркет имеет собственную пекарню и кулинарию, парковку. В галерее гипермаркета представлены дополнительные услуги для покупателей - кафе, отделение банка, аптека, детская комната.

Известно, что компания «Трайпл» намерена создать эффективную мультиформатную торговую сеть. Стратегия развития предполагает дальнейшее расширение торговой сети. В ближайшее время в микрорайоне Чижовка, как было сказано выше, откроется еще один гипермаркет сети ProStore.

В планах ООО "Трайпл" - строительство гипермаркетов под торговой маркой ProStorе, торгово-развлекательных центров в Минске и областных центрах, создание сети дискаунтеров под брендом MiniStore, состоящей из 100-120 магазинов по всей Беларуси.

Любопытно то, что в тот же день (18 ноября) в Москве на проспекте Мира, д. 211 открылся крупнейший в Европе торговый центр «Золотой Вавилон». Два уровня торгово-развлекательного комплекса насчитывают 241 тыс.кв.метров общей площади, из которых арендопригодная - 170 тыс.кв.метров. Торговая галерея включает 450 магазинов известных в мире торговых операторов. Якорными арендаторами стали продуктовый гипермаркет «O’Кей», универмаг H&M, гипермаркет Castorama, гипермаркет электроники и бытовой техники MediaMarkt, универмаг «ХЦ», универмаг «Стокманн».

В комплекс входят 14-зальный кинотеатр «Люксор» общей площадью 6 200 кв.метров, семейный развлекательный центр Fun City площадью около 2 500 кв.метров. FunCity планирует открыть 12 дорожек боулинга, караоке и ресторан с кухней полного цикла.

По самым пессимистичным оценкам сроки окупаемости «Золотого Вавилона» составят 3,5 года. Девелопером проекта является компания «Патеро Девелопмент». Контрактным партнером и инвестором проекта - австрийский фонд Immoeast AG. Финансирование проекта было осуществлено в том числе за счет кредитных средств Сбербанка в размере 175 млн.долл., выданных на 4,5 года. Консультантом по маркетингу и сдаче в аренду выступает международная консалтинговая компания Colliers International. Управляющей компанией ТРЦ «Золотой Вавилон» выбрана УК «Делта-Сервис».

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

29.11.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 7, за месяц 31

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 47/2009