Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Ситуация стабильно сложная, но не критичная

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Ситуация стабильно сложная, но не критичная

Разовая девальвация и повышение ставок по кредитам – вот основные факторы, которые, если не считать самого финансового кризиса в целом, оказали на рынок недвижимости в 2009 году решающее влияние. Наступивший год при отсутствии неких серьезных внешних факторов обещает быть стабильным. Сохранится спокойная ценовая динамика, причем во всех сегментах рынка недвижимости. Таково мнение профессиональных участников рынка недвижимости, с которыми пообщался корреспондент «НБ».

Тимофей ЛОБАНОВСКИЙ, директор ООО «Час-Пик»:

– Чему научил первый кризисный год? Пожалуй, тому, что и в кризис тоже можно работать. И не только можно, а и надо работать, несмотря на сложности, принимать решения, обуславливающие развитие предприятия и в первую очередь развитие качественное, ну и, конечно, количественное. Кризис обнажил недостатки в нашей конкретной деятельности, которые в обычные «спокойные» годы не были столь очевидны. Мы работаем над ними, и, я уверен, это повысит нашу конкурентоспособность.

В целом могу сказать, что результаты года оказались соответствующими ожиданиям. Удалось даже немного продвинуться вперед, но многое и не получилось, к сожалению. В наступившем году планируем выйти к потребителям с актуальной информацией по спросу на рынке недвижимости. Мы ведем учет спроса уже много лет. В настоящий момент решаем вопросы, связанные с автоматизацией обработки данных.

Текущую ситуацию на рынке недвижимости оцениваю как стабильно сложную, но не критичную. Думаю, что в 2010 году кардинальных изменений не будет. Про цены на недвижимость ничего сказать не могу.

Убежден, что риэлтеры, в принципе, могут прогнозировать изменения в структуре спроса и предложения, количественные характеристики рынка и динамику развития, но не перспективу изменения стоимости квадратного метра. Цена недвижимости – величина относительная. Во-первых, в какой валюте измерять. Мы все привыкли к доллару. Но мы, риэлтеры, не можем прогнозировать, что будет с долларом – будет он укрепляться или ослабляться относительно других валют. Во-вторых, мы не знаем, насколько устойчив бюджет, и будет ли гражданам хватать денег на решение жилищных вопросов, или же все ресурсы пойдут на «колбасу». В-третьих, непонятно, будут ли в течение года кредитные ресурсы доступны на приемлемых условиях для граждан. Так же, в-четвертых, в-пятых … и т.д. В общем, слишком много вопросов остаются без ответов, чтобы прогнозировать поведение цен на рынке недвижимости.

Что касается спроса, в частности на квартирном рынке в Минске, то он и сегодня достаточно высок. Но он не совпадает с предложением структурно, и в первую очередь по цене.

Анатолий ЗВЕЗДИН, заместитель гендиректора агентства недвижимости «Центростиль»:

Лично меня первый кризисный год научил более внимательно и осторожно планировать бюджет, более консервативно строить любые прогнозы. Когда год только начинался, казалось, что события будут развиваться очень драматично, но уже летом ситуация немного выправилась. Главным достижением прошедшего года для нашей организации можно считать сохранение коллектива.

Что касается рынка недвижимости, то главным событием для него стала разовая девальвация белорусского рубля в начале года, которая многих потребителей ввела просто в ступор. На ум сразу пришли ассоциации 90-х годов прошлого столетия, когда девальвация просто зашкаливала. Второе, что повлияло на рынок недвижимости – это увеличение ставок по кредитам. И третье – это запрет на выдачу населению валютных кредитов. Все эти условия я ставлю не по важности, а просто по времени возникновения.

В настоящее время цены на рынке жилья понемногу идут вверх. Надеюсь, что эта тенденция сохранится и в дальнейшем. Рост цен в пределах 10-15% в год – это признак стабильного и развивающегося рынка. В таких условиях комфортно работать всем, можно строить долгосрочные прогнозы и планы. Кстати, сложившаяся ситуация говорит о том, что именно такой сценарий и будет реализован в 2010 году. В частности, уже сейчас снижены планы по строительству жилья в Минске до 1,2 млн.кв.метров. Сокращение предложения будет способствовать медленному повышению цен.

В то же время возможен и другой сценарий. Никто не может исключить вероятности появления еще одной волны кризиса. А как это повлияет на рынок недвижимости, предсказать очень сложно.

На мой взгляд, для того чтобы спрос на рынке недвижимости увеличился, экономика должна выйти из кризиса. В общем смысле, конечно, нужно более смело проводить либерализацию экономики.

Что касается непосредственно нашей фирмы, то в первом квартале 2010 года мы намерены предложить потребителям обновленный корпоративный сайт.

Юрий ЖАРКОВ, директор риэлтерской компании ViVa Invest:

– В настоящее время на белорусском рынке недвижимости складывается весьма непростая и противоречивая ситуация, усугубляемая последствиями развивающегося кризиса на мировых финансовых рынках. Особенностью событий 2009 года для национального рынка недвижимости стало то, что повлияли они сразу на три ключевые составляющие рынка: покупательскую способность населения, цену и количество денег, ликвидность объектов недвижимого имущества.

Снижение покупательской способности населения было вызвано разовой девальвацией, а также рядом факторов на микроуровне: сокращение численности или штата предприятий, установление неполного рабочего времени, уменьшение реальных денежных доходов и прочее.

Связанный с падением покупательской способности рост неблагоприятных ожиданий еще большего ухудшения ситуации заставил многих отложить решение своего квартирного вопроса. Таким образом, сокращался не только покупательский, но и потенциальный спрос.

Дефицит и увеличение стоимости денежных ресурсов, привлекаемых в строительную отрасль, сказались как на непосредственных покупателях объектов недвижимого имущества, так и на девелоперах. Для одних это обернулось ужесточением требований по ипотечному кредитованию (увеличение процентных ставок коммерческих кредитов, отсутствие кредитования в иностранной валюте и пр.), для других – существенными ограничениями доступа к кредитным ресурсам белорусских банков. Снижение потенциального и покупательского спроса вынудили девелоперов замораживать начало строительства новых объектов, выставлять на продажу права по ранее приобретенным, но неосвоенным площадкам, ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства текущих проектов.

Ограничение потока финансовых ресурсов, направляемых в недвижимость, обнажило главную проблему рынка недвижимости Беларуси в большинстве сегментов – несоответствие качества предлагаемых объектов запрашиваемой цене реализации. Иначе говоря, многие проекты были и до сих пор остаются переоцененными. Примечательным при этом является стабильное нежелание частных застройщиков корректировать политику продаж. Зачастую они просто не принимали в расчет стремительно изменяющиеся условия внешней среды и макроэкономические индикаторы, которые говорили о падении покупательской способности населения. Да и факт ухудшения в целом ряда социально-экономических показателей развития тоже оставался неучтенным. Совокупность всех упомянутых факторов вполне ожидаемо вызвало снижение рентабельности строительных проектов, а также падение ликвидности самих объектов недвижимости.

Сколько-нибудь качественный и однозначный прогноз на 2010 год сделать сложно. Если не принимать во внимание зависимость от внешней среды, то можно прогнозировать рост реальных цен на жилье в пределах 10–15% за год. Говорить о росте позволяют уже объявленные основные параметры социально-экономического развития на 2010 год, в том числе сокращение объемов возводимого в столице жилья, уменьшение ставок по кредитам на недвижимость.

При этом несбалансированность рынка коммерческого жилья будет выявлять как проекты, по которым цены будут продолжать снижаться, так и проекты с еще большими по сравнению с предложенными темпами роста цен.

Для поддержания потенциального спроса необходимо поддержать подорванное в 2009 году доверие к строительной отрасли за счет введения дополнительных гарантий для потребителей. В сегменте жилой недвижимости данная гарантия может быть предоставлена обязательной государственной регистрацией договоров долевого строительства.

Однако главной проблемой спроса на сегодня остается его необеспеченность. Возможный вариант решения этой проблемы – кардинальное изменение системы кредитования, позволяющее уменьшить процентные ставки по коммерческим кредитам на приобретение или строительство жилья. Достичь того же эффекта возможно также за счет увеличения реальных доходов населения.

Владимир ДАВИДОВИЧ, руководитель группы компаний «Твоя столица»:

– Первый кризисный год убедил в том, что в мире бизнеса не существует стопроцентных гуру. Любые события в мире бизнеса нужно осмыслить самостоятельно, чтобы не оказаться, грубо говоря, в дураках, приняв на веру заявления стопроцентного авторитета. А второе, в чем пришлось убедиться, причем на собственном опыте – это то, что всевозможные ноу-хау, новые технологии рождаются именно в кризисные годы.

Конечно, надо признать, что год оказался лучше, чем ожидали, учитывая, что входили в него уже под флагами кризиса, и было довольно страшновато. Лучше он оказался практически во всех отношениях. Если говорить о бизнесе, то здесь мы сумели увеличить объемы своих продаж и соответственно долю присутствия на рынке в среднем на 20%, если принимать в расчет все сегменты рынка недвижимости. Во многом – это результат слаженной работы нашей команды. Я всегда верил в нее, но реалии несколько превзошли мои ожидания.

Когда в январе 2009 года у всех вдруг понизилась заработная плата на 25% – это было первое и, пожалуй, самое сложное испытание. Но коллектив перенес это нормально. Потом пришлось быстро перестраивать работу, технологии продаж, потому что ситуация на рынке резко изменилась. И для меня оказалась неожиданно приятным открытием способность такого достаточно большого коллектива перестроиться быстро.

И третьим позитивным моментом, характеризующим результаты нашей работы в ушедшем году, стала кооперация с одним из ведущих операторов европейского рынка недвижимости – международной компанией Cushman&Wakefield, вылившаяся в представление наших совместных услуг на белорусском рынке недвижимости. То есть нам удалось три вещи – сохранить коллектив, внедрить новые технологии и повысить экономические результаты.

Самым главным событием, повлиявшим на рынок недвижимости, считаю январское падение цен предложения на первичном рынке недвижимости на 15-20% . Это дало толчок всему рынку недвижимости. Я говорю про г.Минск. И второе, что не менее сильно повлияло на рынок – это осуществленная правительством программа льготного кредитования строительства жилья для нуждающихся.

В первые месяцы наступившего года ожидаю небольшой рост цен на трех– и четырехкомнатные квартиры и потом плавный рост на 0,5-1% в месяц до конца года во всех сегментах рынка жилья в столице. В результате к концу года будем иметь общий рост цен в среднем на 10% плюс минус 1-2 процентных пункта. Это мое экспертное мнение, основанное наполовину на знаниях и наполовину – на интуиции. Цены на остальные объекты недвижимости – земельные участки, торговые, офисные объекты останутся на сегодняшнем уровне до конца текущего года.

Чтобы спрос на рынке жилья резко пошел вверх, необходимо чтобы коммерческие кредиты выдавались на цивилизованных условиях – как во всем мире – под ставку не более 10%. Ничто другое не может способствовать существенному повышению спроса, и главное – его удовлетворению.

Вадим ТАЧКИН, помощник директора риэлтерской компании ViVa Invest:

– Таких тяжелых кризисных явлений в экономике нашего государства ранее не наблюдалось, поэтому сложившаяся ситуация для меня была достаточно необычной. Успешность бизнеса, которым я занимаюсь, в значительной степени зависит от благосостояния нашего общества, и любые потрясения, вызывающие снижение доходов наших граждан, значительно уменьшают их покупательскую активность. В связи с этим в своей работе я старался, чтобы компания на фоне всеобщего падения рынка недвижимости сохраняла свое лидирующее положение в сегменте за счет своевременной адаптации концепции ее развития.

На первый план вышли такие составляющие в деятельности, как планирование и анализ перспективы развития текущей ситуации. Сформировавшаяся на протяжении последних нескольких лет команда ViVa Invest в этот кризисный год с успехом выдержала экзамен на прочность и еще раз подтвердила всем недоброжелателям, что мы пришли всерьез и надолго.

За прошедший год мы существенно укрепили позиции нашей компании на рынке долевого строительства жилой недвижимости, а также создали неплохие предпосылки для дальнейшего развития. Развитие ситуации заставляло нас принимать сложные решения и отказываться от проектов, которые становились или могли стать для нас убыточными. Нерастраченный запас финансовой прочности позволил безболезненно перенастроить работу фирмы в наиболее перспективном направлении деятельности. Главное, что было сделано – это значительное повышение эффективности и компетентности в работе специалистов, что позволило увеличить доходы компании и размер оплаты труда исполнителей. В сегодняшних условиях мы не боремся за выживание, как это делают многие из наших конкурентов, а активно наращиваем свою долю присутствия на рынке риэлтерских услуг, создавая новые компании под брендом ViVa Invest.

К позитивным моментам следует отнести произошедшее на рынке сокращение количества посредников, активно позиционировавших себя в секторе оказания услуг застройщикам и участникам долевого строительства. Кризисные явления в экономике способствовали устранению дилетантов и компаний, работающих по устаревшим технологиям, качество услуг которых вызывало справедливое негодование у потребителей.

Владимир КАТАКИН, гендиректор ЗАО «СтройАльянсИнвест»:

– Вряд ли можно сказать, что первый кризисный год чему-то научил. Скорее лишний раз убедил в том, что сигналы, идущие от партнеров и заказчиков на микроэкономическом уровне, позволяют гораздо лучше прогнозировать и строить стратегию и тактику развития своего предприятия, чем заверения на макроэкономическом уровне.

Самым важным фактором, повлиявшим на рынок недвижимости в 2009 году, считаю резкое удорожание кредитных ресурсов. Безусловно, этот фактор не единственный в тесно сплетенной цепочке экономических связей, определяющих спрос на рынке недвижимости, но самый, на мой взгляд, выпуклый.

Каких изменений следует ожидать на рынке недвижимости в 2010 году и будут ли снижаться или расти цены? Рискну предположить, как наиболее вероятное развитие событий, что в ближайшие полгода-год цены будут колебаться в пределах между минус 5% и плюс 10% от имеющегося сегодня уровня. Как менее вероятное – падение цен к лету процентов на 15%.

Что касается строительной сферы, то здесь какого-либо серьезного удорожания не произойдет, а в валюте отечественные стройматерилы могут даже подешеветь. Основные факторы, которые будут определять динамику цен на рынке строительно-монтажных услуг, строительных материалов и изделий – это рост НДС, цены на газ и автомобильное топливо.

Говоря о планах нашей фирмы, отмечу лишь то, что во второй половине 2009 года мы оформили лицензию на технический надзор в строительстве и теперь готовы предоставлять весь спектр инженерных услуг при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Наш опыт работы в этой сфере говорит о том, что рынок таких услуг в сфере индивидуального строительства только начинает формироваться. Частный заказчик зачастую не понимает, что привлечение к реализации своего проекта профессионала -это не лишние расходы, а значительная экономия. И считаю, что со временем актуальность этой темы будет только увеличиваться.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

17.01.2010

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 4, за месяц 17

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 2/2010