Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Среда для перехода на новый уровень

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Среда для перехода на новый уровень

Изменения, которые произошли на рынке недвижимости под воздействием финасового кризиса, могут иметь как позитивные, так и негативные последствия как для рынка в целом, так и для его профучастников. Вот о чем рассказал в интервью корреспонденту «НБ» руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир ДАВИДОВИЧ.

– Кризис обнажил многие проблемы рынка недвижимости и одновременно ускорил его переход на новый, более высокий уровень. В числе позитивных тенденций, произошедших на рынке в прошлом году, я назвал бы появление на рынке недвижимости (жилой и коммерческой) девелоперов с амбициозными проектами и академическими подходами к девелопменту. До прошлого года в среде застройщиков существовало устойчивое мнение, что работа над проектом должна начинаться с эскизного проекта. Все предшествующие стадии, например, консалтинг, разработка концепции проекта еще до начала проектирования, всерьез не воспринимались.

В то же время кризис обострил хронические проблемы рынка, особенно в сегменте коммерческой недвижимости. Тихая стагнация сменилась шоковой терапией. И мы увидели объекты, в том числе уже созданные, угасание которых неминуемо в обозримом будущем. В первую очередь это касается торговых объектов. Некоторые из них, почти построенные, могут вообще не открыться, некоторые придется заморозить и перепрофилировать в силу полной неконкурентоспособности и непродуманности концепции.
В секторе офисной недвижимости некоторые объекты постигнет та же участь, но здесь в силу специфики рынка процесс потери объектом способности приносить доход его владельцу или владельцам будет более длительным.

– Владимир Иванович, какова доля таких объектов в секторе коммерческой недвижимости? И верно ли то, что в прошлом году некоторые застройщики вынуждены были продавать свои объекты по демпинговым ценам?

– Доля объектов-неудачников, по нашему мнению, – от 30 до 40% рынка. Еще тренд, который довольно ярко проявился на рынке в прошлом году – это гораздо более серьезное отношение девелоперов к вопросам реализации своих объектов. Как в жилой, так и в коммерческой недвижимости можно выделить группу – она немногочисленна и представлена крупными проектами, находящимися на начальной стадии реализации, где девелоперы задумываются о брокеридже заранее и так же серьезно, как и обо всех других этапах девелопмента. Это девелоперы так называемой новой волны, о которых я упоминал вначале.

Вторая группа более многочисленна и представлена проектами, находящимися на завершающей стадии реализации. Их заказчики (девелоперы), столкнувшись с кризисом, массово занялись созданием собственных служб реализации (продаж), параллельно пытаясь поддерживать бессистемные отношения с риэлтерами. Стали думать о рекламировании своих объектов, о мотивации персонала службы реализации и т. д. То есть занялись работой, не свойственной девелопменту.

По нашим расчетам, такой непрофессиональный подход к реализации объектов обеспечивает до 10% потерь ожидаемого дохода. К тому же практика показывает, что если служба реализации сама занимается продажами, то в этом случае крайне тяжело избежать проявления двух серьезных негативных моментов. Первое – это понятное желание продавать как можно больше объектов, при этом не заботясь о максимально приемлемой для рынка стоимости. И второе – непрозрачность ценовой политики, которая к тому же является благоприятной средой для произрастания коррупции внутри девелоперской компании.

Нет сомнений, что со временем девелоперы поймут всю бесперспективность такого пути и отдадут предпочтение системным, принятым в мировой практике подходам к реализации и обратятся к профессионалам. В свою очередь службы реализации перестанут «стоять у прилавка», а будут заниматься выстраиванием взаимоотношений между застройщиком и риэлтерскими компаниями.

Уверен и в том, что к тому моменту и сами риэлтеры усовершенствуют свои методы работы с застройщиками и смогут предложить им новые, более эффективные технологии продаж.

– Как повлиял кризис на арендные отношения?

– Собственники (арендодатели) объектов коммерческой недвижимости, несмотря на кризис, не избавились от привычки считать, что услуги риэлтерских организаций по поиску арендаторов должны оплачивать только арендаторы. И это еще один тренд, неожиданно сохранившийся в прошлом году. То есть по-прежнему имела место незаинтересованность арендодателей в максимальной заполняемости предназначенных для сдачи в аренду площадей.

– Чем вы можно объяснить такое явление?

– Не только отсутствием конкуренции на рынке аренды и привычки считать каждую копейку, как это принято делать в Европе, но в первую очередь отсутствием рынка инвестиционных продаж. Когда, например, объект продается инвестору целиком с существующими арендаторами, то при продаже учитывается каждый неэффективно используемый метр и для покупателя значение имеет каждый рубль, который из-за этого теряется. В свою очередь рынка инвестиционных продаж нет, потому что почти все минские торговые центры или бизнес-центры объектами инвестиционных продаж не могут быть в принципе. Каждый объект разделен между множеством собственников.

– Чем отличился в первый кризисный год рынок жилищного строительства?

– Во-первых, странно то, что жилищные облигации не стали альтернативой долевому строительству, даже несмотря на позитивные изменения в законодательстве. А второе, чего нельзя оставить без внимания по итогам прошлого года, – это громкие скандалы на рынке новостроек, вызванные неисполнением застройщиками обязательств перед дольщиками. Учитывая сохранившиеся проблемы с финансированием у некоторых участников рынка, не исключено появление таких случаев и в текущем году.
Но в общем и целом я уверен во многих позитивных тенденциях и приятных открытиях на рынке недвижимости в 2010 году, которые приблизят его профучастников, а значит, и конечного потребителя к европейским и мировым стандартам.

Многие проблемы, которые обострил кризис, будут обсуждаться на бизнес-форуме, где встретятся ведущие игроки рынка недвижимости Восточной Европы и Беларуси. Этот форум мы планируем провести в феврале с международной компанией Сushman&Wakefield для наших белорусских партнеров.

Марина СИРОТКО.

31.01.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней , за месяц 18

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 4/2010