Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Строим жилье через жилищные облигации (Продолжение. Начало в № 5)

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Строим жилье через жилищные облигации (Продолжение. Начало в № 5)

В прошлом номере нашей газеты мы рассказали о механизме строительства жилья через жилищные облигации. Сегодня мы продолжим тему жилищных облигаций и расскажем об основных преимуществах строительства жилья через жилищные облигации по сравнению с долевым строительством как для граждан, так и для организаций-застройщиков.

Если говорить о преимуществах строительства жилья через жилищные облигации для граждан, то их несколько. Во-первых, участвуя в таком строительстве, гражданин получает больше гарантий возврата вложенных средств в случае непредвиденных обстоятельств, нежели при строительстве жилья долевым способом. Как пояснила Марина Хаютина, замдиректора строительной компании «ТАМБАЗ», сегодня при долевом строительстве отсутствует обязательное страхование ответственности застройщика. А ведь при строительстве существует вероятность, пускай и небольшая, что по каким-то причинам дом может быть не достроен. Например, если случится так, что в процессе строительства обанкротится застройщик. Или, к примеру, вскроется какой-нибудь факт, препятствующий строительству дома на предоставленной площадке, и стройка заморозится. По законодательству при невозможности довести строительство дома до конца и расторжении договора долевого строительства деньги должны быть возвращены участнику строительства в течение 6-ти месяцев. Однако даже очень крупный застройщик (каким бы порядочным и зарекомендовавшим себя он ни был), как бы он того не хотел, все равно вряд ли сможет вернуть деньги всем «дольщикам» по той простой причине, что у застройщика их просто нет – они вложены в строительство этого объекта. Чтобы вернуть деньги какому-нибудь одному «дольщику», к строительству надо привлечь другого «дольщика». А как его привлечешь, если стройка заморожена?

В этом плане, если бы дом строился через жилищные облигации, то у гражданина была бы дополнительная гарантия, т.к. облигации должны быть обеспечены банковской гарантией либо страховой защитой. Иными словами, банк или страховая компания гарантируют гражданам возврат вложенных средств (правда, без индексации) в случае неисполнения застройщиком-эмитентом своих обязательств, том числе и в случае несвоевременного завершения строительства.

Второй плюс жилищных облигаций по сравнению с долевым строительством заключается в том, что эти ценные бумаги имеют возможность обращения на вторичном рынке. Как пояснила М.Хаютина, если гражданин по каким-то причинам передумает строить квартиру, то он, как владелец облигаций, может продать их любому другому лицу, по сути, уступая свои права на квартиру. Причем сделать это можно на любом этапе строительства дома. Продать облигации можно и по более высокой цене, нежели они приобретались у эмитента. Здесь все будет зависеть от договоренностей сторон. Получается, что на облигациях в некоторых случаях можно даже заработать.

Еще одно отличие работы через облигации по сравнению с долевым строительством заключается в контроле деятельности застройщика и расходовании им средств граждан. Вероятно, это отличие в практической плоскости для будущего владельца квартиры имеет меньшее значение, чем дополнительные гарантии или возможность переуступки своих прав, однако упомянуть о нем следует. Если застройщик работает по договорам долевого строительства, то основная часть привлекаемых средств граждан аккумулируется на специальном счете. Целевое расходование денежных средств со спецсчета на строительство дома постоянно контролируется банком, который указанный счет обслуживает.

В случае использования жилищных облигаций деньги аккумулируются на текущем (расчетном) счете, и при дальнейшем расходовании средств обслуживающий банк не обязан отслеживать их целевое использование на строительство конкретного объекта. Данное обстоятельство, с одной стороны, может насторожить потенциального покупателя. Однако и тут есть положительные аспекты. С расчетного счета застройщик может, например, осуществлять «перекрестное финансирование» нескольких строящихся домов, что помогает поддерживать равномерное финансирование объектов, находящихся на разных стадиях готовности без ущерба для каждого дома в отдельности.

В числе мер дополнительного надзора за деятельностью застройщика-эмитента можно также назвать и контроль банка (страховой компании), которые выступили гарантами выпуска жилищных облигаций. Отслеживание финансового состояния застройщика позволяет «гаранту» снизить свои риски, т.е. предотвратить ситуацию, при которой необходимо платить по обязательствам эмитента-застройщика.

Еще одной «обеспечительной» мерой является учет Департаментом по ценным бумагам при Министерстве финансов РБ общего количества выпускаемых эмитентом жилищных облигаций. Застройщик не имеет права зарегистрировать облигаций больше, чем общая площадь квартир в строящемся доме. Например, если строится дом суммарной площадью квартир 10 000 кв.м, то жилищный эквивалент выпущенных облигаций не может превышать 10 000 кв.м. Таким образом, исключается возможность продажи одной квартиры дважды.

За списанием, зачислением и обращением жилищных облигаций на счетах «депо» эмитента и владельцев облигаций следит депозитарий эмитента. «ТАМБАЗ», как и большинство эмитентов, для этих целей заключает договоры на оказание подобной услуги с РУП «Республиканский центральный депозитарий ценных бумаг».

Еще одной привлекательной стороной жилищной облигации является относительная свобода эмитента-застройщика в назначении как номинальной стоимости, так и стоимости, по которой он фактически продает ее будущему владельцу квартиры, в отличие от долевого строительства, где цена метра строго привязана к сметной стоимости и корректироваться может только в соответствии со статистическими индексами изменения стоимости строительно-монтажных работ. И если с первого взгляда данный факт может насторожить потенциального покупателя, на практике это имеет положительный эффект при реализации проекта строительства дома, что в конечном итоге и является целью как застройщика, так и граждан. Именно возможность заключать договоры по заниженной стоимости позволила застройщикам, использующим жилищные облигации, пережить непростой 2009 год, не снизив при этом темпов строительства. Иными словами, при необходимости застройщик-эмитент, чтобы не допустить остановки строительства, имеет возможность некоторое количество квартир продать себе в убыток, компенсировав эти потери в дальнейшем по новым договорам после стабилизации рыночной ситуации. Те же застройщики, которые строят жилье долевым способом, оказываются в более жестких рамках. Именно из-за обязанности определять стоимость в соответствии со сметой они лишены рычагов регулирования ценообразования. Такая ситуация и возникла в 2009 году. Покупателей по целому ряду причин перестала устраивать стоимость, предлагаемая застройщиком в соответствии со сметой, и они перестали заключать договоры. Застройщик же более низкую цену предложить не мог. В этой ситуации строительные компании были вынуждены для завершения строительства прибегать к использованию банковских кредитов. И в дальнейшем при продаже квартиры в цену входила уже не только себестоимость, но и все понесенные издержки, связанные с обслуживанием этих кредитов. В конечном итоге это отразилось непосредственно на гражданах, которые эти квартиры купили.

К числу положительных сторон работы с жилищными облигациями для граждан можно также добавить и фиксирование стоимости строительства. Так, гражданин, оплативший необходимый пакет облигаций, в дальнейшем застрахован от необходимости доплачивать в случае удорожания строительства. Так как в независимости от того, сколько в конечном итоге строительной компании стоило построить дом, она обязана предоставить владельцу жилищных облигаций при погашении квартиру. А в случае если проект оказался более дорогой, чем застройщик планировал, то отвечать за это ему придется, лишаясь своей прибыли. В соответствии же с законодательством, регулирующим долевое строительство, в случае увеличения стоимости строительства, вызванной корректировкой проекта или удорожанием стоимости строительных материалов, застройщик вправе откорректировать смету и вынудить дольщика возместить дополнительные затраты.

По мнению М.Хаютиной, строительство жилья через жилищные облигации – в целом инструмент очень хороший, хотя пока и нешироко используемый. Особенно этот механизм привлекателен для застройщиков, реализующих сложные проекты на площадках, требующих снос уже имеющейся застройки. В этом случае организация, получившая разрешение на строительство, может уже на этапе отселения существующих домовладений привлекать средства граждан. В противном случае все расходы по отселению, сносу, разработке рабочего проекта и составления смет (подготовительный период) должны будут оплачиваться за счет кредитов, что, в конечном итоге, отразится на стоимости каждого строящегося метра, так как привлечение средств дольщиков возможно только после завершения всех указанных выше работ и опубликования проектной декларации. Конечно, для застройщиков, которые получают пустой участок и «привязывают» к нему типовой проект дома с уже разработанной сметой, работа по договорам долевого строительства является более интересной, поскольку расширяется круг потенциальных дольщиков, которые намерены привлекать льготные кредиты.

Подводя итог, можно сказать, что у жилищных облигаций, как и у долевого строительства, есть свои плюсы и минусы как для застройщиков, так и для граждан. Просто в каждой конкретной ситуации один из этих способов является более приемлемым. Главное, не стоит бояться по причине того, что это нечто новое. Не все новое – плохое.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

14.02.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 19, за месяц 105

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2010