Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Для качественной оценки не хватает информации

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Для качественной оценки не хватает информации

Институт оценки недвижимости в Беларуси существует уже много лет. Но проблем, которые возникают перед оценщиками, не стало меньше. Что же мешает развитию рынка услуг по оценке недвижимости в нашей стране и какие преобразования могли бы в корне улучшить ситуацию?

Первая проблема, с которой сталкиваются все оценщики, занимающиеся оценкой недвижимого имущества, – это недостаток информации. Недостаточно объема рыночной информации, недостаточно структурированных баз данных, которые можно группировать, обрабатывать и анализировать. Это не позволяет в полной мере использовать при оценке метод сравнения продаж, который является наиболее адекватным при оценке рыночной стоимости объектов.

«Не имея возможности применить метод сравнения продаж, оценщики чаще всего на практике применяют затратный метод, который в странах с развитым рынком недвижимости применяют в исключительных случаях. Например, при оценке спецобъектов пытаются найти объект-аналог, и если не у себя в стране, то в соседних странах, чтобы посмотреть, сколько же такой объект реально стоит на рынке», – отметил в беседе с корреспондентом «НБ» начальник отдела оценки земель и мониторинга рынка недвижимости Национального кадастрового агентства РБ Дмитрий Ритвинский. «При оценке мы стараемся собрать как можно больше информации, в том числе данные агентств недвижимости, результаты аукционов, договорные арендные ставки, цены из договоров купли-продажи и т.д.», – подчеркнул собеседник. При этом он уточнил, что самый развитый рынок недвижимости, что, собственно, ни для кого не является секретом, в г.Минске, поэтому львиная доля рыночной информации приходится на столицу. Затем идут областные центры. В районных центрах рыночная информация содержится в основном по жилому сегменту – квартиры, дома. Что касается коммерческого или производственного сегмента, то здесь всегда встречаются трудности: информации о ставках аренды в районных центрах и в малых городах крайне мало, еще меньше информации о купле-продаже, соответственно отсутствует и аналитический материал.

Чтобы получить качественную оценку, специалистам приходится использовать объекты-аналоги в других районных центрах. Но это не простая работа. Нужно собирать информацию, анализировать ее, а это в свою очередь ведет к увеличению трудозатрат и, конечно же, к увеличению стоимости услуг по оценке, а заказчик не всегда готов платить и ждать дополнительно. Да и оценщик не всегда знает, с чего начать и как подойти к данному вопросу. Поэтому чаще всего оценщики используют затратный метод, который, кстати, по мнению Д. Ритвинского, требует еще большего обоснования, чем доходный и сравнительный. «Обосновать только прибыль предпринимателя чего стоит, если подходить к этому ответственно, а не брать с потолка», – сказал специалист.

В результате некачественной оценки может получится, что рыночная стоимость, например, вновь построенного гипермаркета в г.Ганцевичи за 15 млн.долл.США составит 15-20 млн.долл.США. На самом же деле, вероятнее всего, рыночная стоимость такого объекта в таком населенном пункте, по мнению собеседника, окажется не выше 200 тыс. – 1 млн.долл.США, а остальная часть вложенной суммы – это убыток предпринимателя, который пожалел денег и времени на аналитику и разработку качественной концепции.

По словам Д.Ритвинского, оценщики, заинтересованные в результатах своего труда, принимают во внимание любую полезную информацию и аналитику, в том числе и ту, которая публикуется в СМИ. Но, к сожалению, очень мало аналитики выкладывается и публикуется. Создается такое впечатление, что ей мало кто и занимается. Это признают многие оценщики. Как правило, вся аналитика ограничивается г.Минском. Причем в основном речь идет о жилом секторе, реже – об объектах торговли и офисной недвижимости. А вот что касается производственных объектов, то здесь крайне мало информации. Какие там ставки, какая доходность, какова структура предложения и т.д. – такую аналитику с трудом можно найти даже в г.Минске.

Что же касается рынка за пределами г.Минска и Минского района, то он в поле зрения аналитиков попадает крайне редко. «Поэтому в рамках своих работ по оценке всю аналитику выполняем сами», – отметил Д.Ритвинский. По словам специалиста, иногда анализ рынка недвижимости занимает около 60% работы по оценке. Собрать всю информацию, проанализировать ее, поговорить с риэлтерами, посмотреть, что творится на специализированных сайтах, обзвонить тех, кто дает объявления, сопоставить собранную информацию с реестром цен государственного земельного кадастра, в котором содержатся цены сделок купли-продажи, сделать обоснованные выводы – все это приходиться делать, чтобы сделать качественную оценку. Но когда нет никакой рыночной информации на неформальном рынке (СМИ, Интернет, объявления и т.д.), тогда приходится ограничиваться реестром цен сделок купли-продажи (формальный рынок), отметил собеседник.

Вторая проблема оценки, по мнению специалиста, – это подготовка кадров. Ни один белорусский вуз целенаправленно не готовит специалистов по оценке недвижимого имущества и имущественных прав на него. Есть в БНТУ и в БГУ на некоторых факультетах курсы лекций и практических занятий по оценке – оценка недвижимости, оценка бизнеса и т.д.

Формированию профессиональных кадров не совсем способствует и существующая система сертификации и аттестации оценщиков, а также курсы повышения квалификации перед сертификацией. Чтобы заниматься оценкой, человеку, решившему получить специальность оценщика, придется получить сертификат оценщика, для чего необходимо пройти курсы повышения квалификации в Государственном комитете по имуществу. После он подает заявку на аттестацию. И в случае успешного ее прохождения получает разрешение на осуществление оценочной деятельности.

Остается подсчитать, сколько человек, пожелавший стать оценщиком, должен потратить времени на прохождение всех этих процедур. Сколько практически полезных знаний ему дадут. И остается вопрос о том, получит ли он в достаточном объеме хотя бы теоретические навыки оценки недвижимости и прав на него, замечает собеседник.

По мнению Д. Ритвинского, помимо существующей аттестации и курсов повышения квалификации нужно побольше организовывать практических специализированных семинаров, курсов, тренингов, которые способствовали бы скорейшему росту профессиональных кадров в области оценки и увеличению качества оценочных услуг. Практика показывает, что наличие аттестата вовсе не является гарантией качественной оценки.

Следующая проблема, о которой нельзя не упомянуть – это нормотворчество.

Кроме основных документов, которые регулируют деятельность оценщиков, есть еще масса методичек, инструкций, писем, разъяснений. Оценщику приходится отслеживать все изменения, которые вносятся в различные нормативные акты, имеющие отношение к оценке в Республике Беларусь. А поскольку эти изменения появляются чуть ли не каждый квартал, то отслеживать их появление крайне сложно. Одно дело, когда оценщик работает в госструктуре и у него есть доступ к обновлениям правовой базы, возможность консультирования с вышестоящей организацией, другое дело – частный оценщик, у которого зачастую нет ни времени, ни возможности, ни желания. «Я бы сказал, что у нас оказалась зарегулированной сама оценка, методы оценки, что зачастую делает оценку по-белорусски непонятной для инвесторов, оценщиков и других зарубежных специалистов, которые работают по общепризнанным классическим подходам и методам», – заметил Д. Ритвинский.

Что касается услуг по оценке, то они сегодня, судя по отзывам самих оценщиков, достаточно востребованы. Во всяком случае для того уровня, на котором сегодня находится рынок недвижимости. Другое дело, что качество оценочных услуг востребовано не на том уровне, как на Западе. Естественно, поднять оценку на качественно новый уровень может только сам рынок, т.е. потребитель, считает Д. Ритвинский. Само собой, если взаимодействие субъектов-участников рынка недвижимости недостаточно развито, как у нас, то и качество оценки будет соответствующим.

Взять, к примеру, ту же Германию или Швецию. Там клиент заказывает оценку только у оценщика, который имеет положительную репутацию, о котором можно узнать из различного рода рейтингов, публикаций СМИ и т.д. Причем огромную роль в создании имиджа играют профессиональные общественные или профессиональные организации, которые, по сути, определяют правила игры на рынке оценки.

Существенным фактором, который снижает спрос на профессиональные услуги по оценке, является, по мнению самих оценщиков, один из постулатов указа об оценочной деятельности №615. Он, в частности, гласит, что «внутренняя оценка – оценка, проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения, без привлечения исполнителя оценки». Т.е. получается, что чуть ли не каждый субъект хозяйствования может быть оценщиком. Такая «оценка» имеет место быть, она принимается банками для выдачи кредита под залог, для принятия управленческих решений и т.д.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются оценщики – отсутствие полного пакета документов на объект, который надо оценить. Может быть не зарегистрирован земельный участок, на котором находится объект, само здание не зарегистрировано, отсутствует техпаспорт на здание (комплекс зданий). В этом случае оценщикам приходится брать на себя еще и функции консультантов. «Мы подсказываем клиенту, что ему нужно сделать, чтобы зарегистрировать объект, т.е. клиент еще и может получить консультации по вопросам управления своей же собственностью», – заметил Д.Ритвинский.

Марина СИРОТКО

04.04.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 22

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2010