Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Растут дома, множатся квартиры

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Растут дома, множатся квартиры

А вместе с ними, этими домами, тысячами и тысячами новых, элитных и поскромнее, квартир прирастают из года в год небольшие поселки и крупные города. Так, по оперативным данным, в прошлом году при плане 4,2 млн. кв.м жилья было построено на 200 тыс. кв.м больше. На этот год запланирован ввод 6,5 млн. кв.м. Словом, для обеспечения нуждающихся жильем делается, причем на всех уровнях, немало. И, тем не менее, до окончательного решения жилищного вопроса предстоит еще очень неблизкий путь, который не обещает быть простым и легким.

Простолупов НП, БЕЛЦТН
И среди множества факторов, так или иначе влияющих на успешное решение жилищной проблемы, трудно переоценить роль рынка недвижимости, тем более, что его состояние в определенной степени служит индикатором состояния экономики в стране.

Именно реалии рынка недвижимости года ушедшего, а также тенденции и прогнозы наступившего и были в центре внимания разговора корреспондента «НБ» с компетентным в этих вопросах собеседником, директором одного из старейших агентств недвижимости «БЕЛЦТН», председателем совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николаем Павловичем Простолуповым.

– В прошлом году, – отметил Николай Павлович, – рынок недвижимости, как первичный, так и вторичный, был достаточно стабильным. Стабильность эта наметилась уже в мае 2011 года и продолжалась более года. Небольшие колебания цен, конечно, присутствовали, но это как раз таки свойственно стабильному рынку.

С августа-сентября 2012 года наблюдался рост активности покупателей. На всех сегментах рынка спрос был постоянным и активным. Наиболее востребованы были самые дешевые варианты независимо от числа комнат в квартире. Такая ситуация продержалась до декабря.

– Словом, можно констатировать, что год минувший на рынке недвижимости был успешным? Как на первичном, так и на вторичном?

– Да. И закончился год очень активно. Об этом свидетельствует и статистика. В частности, на вторичном рынке в 2012 году было заключено 12,2 тыс. сделок. Это самый высокий показатель после рекордного 2003 года. Если рассматривать последние 5 лет, когда ежегодный объем сделок на вторичном рынке составлял около 10 тыс., то налицо 20% рост.

Правда, следует заметить, что в результате «ухода» со вторичного рынка этих дополнительных 2 тыс. квартир, количество предложений значительно уменьшилось. Это связано с тем, что количество поступающих на рынок квартир не могло компенсировать возникший дефицит, и, как следствие, цены стали потихоньку подниматься. Динамика их роста с августа до конца года составила 5-7%. В результате разница в цене типовой квартиры, по которой ее можно было приобрести летом, и той, по которой ее можно купить сейчас, составила 60-90 долл.США с каждого квадратного метра.

– А не в том ли причина, что продавцы просто-напросто подняли цены?

– Не совсем так, все несколько сложнее. Количество предложений на рынке недвижимости Минска к концу осени значительно уменьшилось. С рынка ушли в первую очередь самые дешевые квартиры, остались те, что подороже. Это и привело к росту средней цены предложения. Надо понимать, что эта цифра не отражает рост цен на какую-то конкретную квартиру, за ней – изменение ценовой структуры предложения по рынку в целом. И ее рост может означать не только рост цен на жилье, но и увеличение доли квартир с улучшенными потребительскими свойствами в составе предложения, т.е. качественные изменения.

Кстати, возможно именно «уход» с рынка дешевых вариантов объясняет спад покупательской активности в декабре 2012 года. Ведь если на рынке останутся только супердорогие квартиры, то количество сделок будет стремиться к нулю.

Динамика цен присутствует, и это не скроешь. Но она объясняется скорее тем, что из двух выставленных на продажу аналогичных квартир более дешевая была продана, а та, что подороже, продается сейчас. Среди не проданных дешевых квартир выбирать не из чего, а поступление их на рынок на данный момент очень ограничено. Соответственно сделки идут по более высоким ценам, чем это было летом.

– В таком случае, готовы ли продавцы в определенных случаях где-то и уступить в цене?

– Если квартира выставлена на рынке по адекватной цене, то торг обычно идет в пределах 2% от цены. На большие уступки продавец может согласиться, только если цена объекта изначально завышена. Возможен существенный торг и по эксклюзивной недвижимости, но это не типовой случай, таких предложений на рынке не так много.

Продавец и покупатель всегда могут договориться, если они заинтересованы в сделке. Кто-то уступает 500 долларов, кто-то тысячу, кто-то полторы – каждый случай индивидуален. Скидка не зависит от категории или состояния жилья, скорее это чисто психологический аспект.

– А вот часто ли квартиры покупаются с целью, скажем так, «вложения» денег?

– Нельзя говорить, что покупка квартир с инвестиционной целью является некой тенденцией на рынке. Если у человека есть свободные деньги в таких количествах, то, поверьте, он найдет, куда их вложить. Если же пытаться заработать именно на покупке недвижимости, то есть рынки намного привлекательнее белорусского. Например, в связи с кризисом сейчас в Испании можно купить неплохую квартиру за 30 тыс. евро.

Несомненно, на рынке присутствуют люди, приобретающие квартиру с инвестиционной целью. Но говорить, что они влияют на состояние рынка – неверно. В основном граждане приобретают недвижимость, чтобы изменить свои жилищные условия.

Возьмите ту же статистику: в Минске только 569 человек имеют в собственности более двух квартир. Возможно, у некоторых из них есть какой-то бизнес-проект касательно недвижимости. Но при населении Минска 1,8 млн. эти 0,5 тыс. не могут делать погоду на рынке, слишком ничтожный процент.

Правда, около 20 тыс. минчан имеют в собственности по 2 квартиры, эта цифра уже на порядок выше. Но не факт, что эти люди приобрели недвижимость с инвестиционной целью. Более вероятно, что подавляющее большинство из них получили вторую квартиру в наследство или приобрели, чтобы отселить взрослых детей.

– Сейчас на первичном рынке есть предложения с ценой квадратного метра ощутимо ниже, чем на вторичном. Не выгоднее ли построить новую квартиру, чем покупать «хрущевку»?

– Первичный рынок всегда был дешевле вторичного, если брать жилье однотипных параметров. И тому есть ряд причин.

Во-первых, большинство новостроек сдается без отделки. Конечно, зачастую в квартире со вторичного рынка тоже требуется немало сделать, чтобы получилось комфортное жилье. Но разница в том, что это можно сделать позже, поднакопив средств, или делать постепенно, проживая в ней. А в новостройку вы не въедете, не сделав ремонт.

Во-вторых, строительство растянуто во времени. Т.е. деньги отдаем сейчас, а квартира будет, в лучшем случае, через год. Положите эти деньги на год на депозит – «вторичка» по-прежнему дороже? Тогда продолжим. Этот год надо где-то жить. Если снимать жилье по 300 долларов в месяц, то за год приплюсуйте к сумме еще 3,5 тысячи. Неужели и с учетом этого строительство все еще выгоднее?

Есть еще один нюанс. На вторичном рынке присутствует малогабаритное жилье, однокомнатная квартира в той же «хрущевке» имеет общую площадь 28-30 кв.м, из них 17 кв.м жилой. В новостройках однокомнатные квартиры в среднем имеют 46-48 кв.м общей площади, из которых жилой тех же 17 кв.м. А платите вы за общую площадь, т.е. сумма уже получается на 70% выше. Идем далее. Допустим, в обеих квартирах решили сделать одинаковый ремонт с применением одних и тех же материалов. Опять в итоговой сумме за счет меньших объемов работ «хрущевка» выигрывает у новостройки более чем в 1,5 раза. То есть, если вы ограничены в средствах, современной альтернативы малогабаритной «вторичке» просто нет.

На вторичном рынке квадратный метр всегда стоил дороже, чем на первичном. Если же покупать готовое новое жилье, то на него цена выше, чем на «вторичку». Так было, и так есть.

– Но вернемся к сегодняшнему дню…

– Январь традиционно не очень активный месяц, но есть и продавцы, и покупатели. Сделки идут, пусть не так активно, как осенью, но они есть.

Конечно, сказывается то, что прошлой осенью с рынка «вымылось» множество квартир. Компенсировать это рынку не удастся ни за месяц, ни за два…

– Хотелось бы услышать Ваше мнение о ситуации на рынке аренды жилья…

– О взлетевших в прошлом году ценах на аренду квартир сказано много. На данный момент ситуация не изменилась – на рынке аренды выбирать не из чего. Квартиры уходят «с лету», больше двух дней на рынке не задерживаются. В связи с этим совет читателям: если хотите снять квартиру, в агентстве недвижимости выбирайте только вариант услуги «по факту». Пытаться сэкономить здесь не разумно – на сегодняшний день реальнее выиграть в лотерею, чем снять квартиру по распечатке с телефонами, которую вы получите в рамках оказания информационной услуги.

– А что можно сказать о рынке коммерческой недвижимости?

– Если несколько лет назад были востребованы торговые и офисные площади, то сейчас рынок «схлопнулся». За последние три года на рынке коммерческой недвижимости спрос серьезно упал.

Предложений избыток, одних офисов в Минске предлагается около тысячи. Но устойчивый спрос только на небольшие, до 100 кв.м площади в центре города для торговли и под сферу услуг. Ну и неизменно востребованы склады – если у вас есть соответствующие площади не дальше 5 км от кольцевой дороги с хорошими подъездными путями, то ни арендатора, ни покупателя долго искать не придется.

– Хорошо. О дне вчерашнем и дне сегодняшнем мы поговорили. А как Вам представляется день завтрашний? Как видятся ближайшие перспективы? Возможные проблемы?...

– Тенденция, которую мы наблюдали в конце прошлого года – постепенный рост цен – скорее всего, будет иметь место и в этом году. По крайней мере, до мая месяца какого-либо уменьшения стоимости жилья не будет. Май месяц у нас традиционно переломный, когда тенденция может измениться в ту или иную сторону.

В планах на текущий год заложена инфляция в пределах 12%. Соответственно, и такой же рост зарплат. Все это предполагает рост цен на недвижимость. Но самый главный фактор – дефицит строящегося жилья. Проблемы рынка, как первичного, так и вторичного, в относительно небольших объемах строительства, которые формируют и цену на рынке, и определяют остроту жилищной проблемы.

Жилищная проблема будет обостряться в Минске с каждым годом. Велико количество и вновь образующихся пар, и разводов. Молодые люди не хотят жить с родителями, желают самостоятельно формировать свою жизнь. Все это говорит о том, что спрос на жилую недвижимость будет постоянно возрастать.

В Минске каждый год строится около 12 тыс. квартир. И, судя по всему, жилищное строительство будет сокращаться. Уже сегодня видно – количество проектов по новостройкам в Минске уменьшается. Спрос будет не удовлетворен. Такая ситуация, безусловно, может провоцировать рост цен на недвижимость.

Заявленные объемы жилищного строительства не оставляют никаких иллюзий и ставят минчан в положение, когда надо выбирать: или все-таки сейчас пытаться решить свою жилищную проблему, или снимать жилье в аренду и на ближайшие несколько лет забыть о том, что у тебя будет собственное жилье.

– В таком случае, проблему, возможно, смогут решить города-спутники? Ваше отношение к проектам такого плана?

– Отвечу вопросом на вопрос: «А почему нельзя строить в Минске?» Существовал план застройки микрорайона Северный на сотню тысяч жителей. Но принимается решение, что дома для минчан нужно строить в Смолевичах. Или та же территория аэропорта Минск-1, история с ее застройкой тянется уже 10 лет.

– И, наконец, последний вопрос, который, однако, далеко не безразличен для наших читателей, а ваших потенциальных клиентов: Как чувствует себя в этих непростых условиях агентство недвижимости «БЕЛЦТН», как работается его сотрудникам? Ведь не секрет, что некоторым риэлтерским организациям приходится порой балансировать на грани выживания…

– В нашей стране есть несколько крупных агентств недвижимости, которые преодолели в своем росте «критическую точку». Им практически не страшны кризисы и они остаются на плаву при любой ситуации на рынке, пусть даже немного и «поштормит». Для остальных же риэлтерских организаций проблема выживания в последние годы остается актуальной.

В этих сложных экономических условиях задача нашего агентства остается прежней – сохранить кадровый состав, свои позиции на рынке недвижимости…

Безусловно, у нас есть желание развиваться по всем направлениям, внедрять новые методы работы, увеличить количество клиентов, увеличить количество сотрудников. Есть задумки, и мы надеемся, что БЕЛЦТН удастся улучшить свою позицию на рынке недвижимости. Насколько удастся реализовать планы – покажет время.

Н.Александров.

21.01.2013

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 7, за месяц 26

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 3/2013