Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

«Чистая» сделка - залог успеха

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » «Чистая» сделка - залог успеха

При совершении достаточно сложной процедуры купли-продажи квартиры наибольшей опасности подвергается владелец денег - покупатель. Продавец практически ничем не рискует - он в любом случае, если даже сделка сорвется, останется в своей квартире. А вот покупатель запросто может лишиться денег. Причем поможет ему именно продавец. Такие преступления составляют большинство всех случаев мошенничества на квартирном рынке.

На втором месте по численности - мошенничества со стороны недобросовестных посредников. Нередко "черный маклер" использует своих клиентов в качестве "дойных коров", забирая себе значительную часть предназначенных продавцу денег. Недобросовестные агентства недвижимости, бывает, забирают себе правоустанавливающие документы на квартиру и потом давят на продавцов, заставляя их продать квартиру по заниженной цене.

Наиболее популярным среди мошенников приемом является продажа квартиры с прописанными в ней людьми. Хитрости здесь существуют самые разные. Например, квартиру продает мать, которая при этом "забывает" упомянуть про сына, который в данный момент сидит в тюрьме или служит в армии, но также имеет право на проживание в квартире. Через полгода объявившийся сынок с полным на то основанием обращается в суд, требуя признать проведенную матерью сделку недействительной. Суд постановляет: вернуть матери с сыном квартиру, а покупателю - уплаченные за нее деньги. Суть в том, что мать деньги за квартиру к этому времени уже либо "потеряла", либо их у нее "украли". Незадачливый покупатель остается без квартиры и без денег. Сотрудникам агентств недвижимости приходится порой приложить немало усилий, чтобы выяснить, кто имеет право проживать в продаваемой квартире, и не ведется ли по ней, скажем, имущественного спора.

Второй вариант обмана покупателя - продажа квартиры, приватизированной с нарушениями (например, без учета чьих-то прав). При приватизации квартиры очень легко забыть учесть чьи-то права на нее. А обнаружить такое нарушение при стандартной проверке - очень сложно. Результат тот же, что и при продаже квартиры с прописанными в ней людьми. Как показывает практика, чаще всего несоблюденными при приватизации оказываются права детей либо отсутствовавших в период приватизации жильцов.

Но даже если все документы на квартиру в полном порядке, успокаиваться рано. Нередки случаи, когда спустя некоторое время бывший владелец квартиры начинает через суд требовать расторжения сделки на том основании, что покупатель его просто одурачил, к примеру, предварительно напоил. На самом деле такому хитрому псевдопродавцу достаточно самому выпить сто грамм перед визитом к нотариусу - и по его подписи на договоре купли-продажи экспертиза подтвердит однозначно: был пьян. Но обычно сам продавец ничего опротестовывать и не собирается. Сделку расторгают его любящие родственники на том основании, что продавец стоит на учете в наркологическом диспансере, а значит, пьян постоянно. Суд в этой ситуации не идет на нарушение принципа "социальной справедливости", а указывает покупателю освободить квартиру. Та же история происходит, если продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере. При этом ему даже не нужно доказывать свою невменяемость или недееспособность на момент сделки - ее все равно расторгнут по заявлению родственников. Судьи просто не рискуют становиться на сторону действительно пострадавшей стороны (покупателя), так как при этом необходимо доказывать злой умысел со стороны продавцов, что, с одной стороны, практически невозможно, а, с другой, требует возбуждения уголовного дела, тогда как обычный спорный жилищный вопрос решается в суде гражданском.

Работать с "группами риска" типа алкоголиков сложно даже профессиональным риэлтерам, так что самостоятельно разгадать готовящиеся неприятности попросту невозможно. А их, к слову, может быть немало. Например, продажа квартиры по недействительной доверенности, по поддельным документам, без согласия супруга, без учета интересов детей или инвалидов, по дубликатам правоустанавливающих документов. Всех способов просто не перечесть. Во всех случаях результат, тем не менее, один - расторжение договора купли-продажи или обмена и потеря покупателем своих денег.

На продавцах квартир, как уже было сказано, наживаются гораздо реже, и, как правило, в роли мошенников выступают жуликоватые посредники. Однако обманутому продавцу восстановить справедливость гораздо проще, так как его квартира, в отличие от денег покупателя, никуда не "уплывет".

Проще всего нарваться на обман, покупая, продавая или меняя квартиру через "черного маклера" или незарегистрированное агентство недвижимости. На втором месте по степени риска - самостоятельный выход на рынок недвижимости.

Самый надежный способ защиты от обмана - покупка квартиры через агентство недвижимости. Мошенники стараются не иметь дела с профессиональными посредниками, работающими честно. Так что призрачная экономия на комиссионных может обернуться потерями гораздо более серьезными.

Тем же, кто все-таки решил приобретать квартиру или дом самостоятельно, мы можем только напомнить, что мошенники и лжепродавцы всегда стараются сыграть на жадности покупателей. Поэтому несколько раз подумайте, прежде чем покупать квартиру, если ее цена ощутимо ниже среднерыночной или если продавец в ходе торга очень уж легко сбавляет цену. Ну а если при просмотре квартиры вы обнаружите в ней много детей или от заросшего щетиной продавца будет исходить специфический запах спиртного - бегите со своими деньгами подальше.

Если же оформление договора купли-продажи у нотариуса уже состоялось, не торопитесь полностью рассчитываться с продавцами квартиры - прежние хозяева должны выписаться и покинуть квартиру до передачи всей суммы денег. Отслеживать факт выписки лучше всего по выданной в ЖЭСе копии лицевого счета. Причем получать ее следует буквально накануне нотариального оформления сделки купли-продажи. В противном случае данные могут оказаться устаревшими. Не помешает также взять с продавца расписку об отсутствии лиц, имеющих право на жилплощадь в данной квартире. Если на момент продажи в квартире проживают престарелые или несовершеннолетние граждане, не помешает убедиться, найдется ли для них жилье после продажи квартиры. В противном случае суд может оставить их проживать на ваших законных квадратных метрах или вообще расторгнуть сделку.

Кроме того, ни в коем случае не следует покупать квартиру, продаваемую по доверенности, за исключением тех случаев, когда доверенность оформлена на агентство недвижимости. Доверенность может оказаться фальшивой, или выдавшего ее человека на момент совершения сделки может уже не быть в живых, или он может впоследствии заявить, что сделка была проведена вразрез с его интересами и сам он продавать квартиру не собирался. Кстати, серьезные агентства недвижимости если и берутся работать с квартирами, продаваемыми по доверенности, то обязательно настаивают на личном присутствии хозяина квартиры и проверяют подлинность как самой доверенности, так и намерений истинного владельца квартиры.

Еще одна необходимая мера безопасности - проверка подлинности предоставленных продавцом документов на квартиру. Подделать их сегодня большого труда не составляет, и в результате может оказаться, что вы наткнулись на ловкого мошенника, который арендовал квартиру, сделал на нее фальшивые документы и теперь продает ее под видом хозяина.

Даже если все в порядке и намерения продавца чисты, расчет за квартиру желательно осуществлять через банк. Если же такой возможности нет, то рассчитываться лучше в безопасном месте (ни в коем случае не под дверями у нотариуса), в спокойной обстановке и в присутствии свидетелей. Постарайтесь указать в нотариальном договоре полную сумму сделки. Если же это невозможно, возьмите с продавца расписку с указанием реальной суммы сделки.

И, наконец, оформив у нотариуса договор купли-продажи, постарайтесь как можно быстрее зарегистрировать его в Бюро технической регистрации и инвентаризации. Только с момента регистрации вы становитесь полноправным собственником. Пройти через эту процедуру все равно придется, а уже известны случаи, когда, воспользовавшись медлительностью покупателя, жуликоватые продавцы брали дубликаты всех документов и продавали квартиру еще раз.

Собственная информация

19.05.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 21

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 20/2003