Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

За что платим риэлтерам?

Еще недавно профессия риэлтера была необычной и малоизвестной. Сейчас, когда белорусский рынок недвижимости отметил свое 19-летие, она знакома многим не понаслышке. Тот, кто хоть раз в своей жизни решал квартирный вопрос, скорее всего, обращался за помощью профессионалов. Тем не менее, люди все еще по-разному относятся к риэлтерам и по-разному оценивают их работу. Как оказывается, некоторые потребители риэлтерских услуг еще до настоящего времени не понимают, за что же они платят риэлтерской организации и почему, на их взгляд, стоимость риэлтерской услуги такая дорогая.

Поводом для написания данной публикации стала прошедшая недавно на телеканале «ОНТ» программа ток-шоу «Выбор», которая была посвящена работе риэлтеров и, в частности, оплате риэлтерских услуг. Хотя, справедливости ради, стоит отметить, что публикации на данную тематику с завидным постоянством появляются на страницах газеты «НБ». Ведь основная масса наших читателей – это как раз потребители риэлтерских услуг, продавцы и покупатели недвижимости. Поэтому сегодня, пользуясь ситуацией, мы еще раз расскажем нашим читателям, в чем суть риэлтерской услуги и из чего складывается ее стоимость? Дорогая ли на самом деле риэлтерская услуга, особенно если учесть цену недвижимости и то, что человек на протяжении всей своей жизни обращается за данной услугой один или два раза?

На телевидении решили поговорить о работе риэлтеров как раз в то время, когда рынок недвижимости переживает не самые лучшие свои времена, когда в связи с наступившим в прошлом году финансовым и экономическим кризисом в агентствах недвижимости резко сократилось количество сделок с объектами недвижимости и когда многим риэлтерским компаниям, особенно мелким, с трудом приходится выживать на рынке, чтобы сохранить свой бизнес, работу и заработную плату сотрудникам, ведь у большинства из них есть семьи и дети.

Не преувеличением будет сказать, что за все время существования рынка недвижимости большинство людей, совершивших сделки с жильем или намеревающихся их совершить в будущем, обращаются за помощью специалистов – риэлтеров и агентов. Потому что риэлтерская услуга – комплексная, требующая наличия знаний в самых разных областях, а особенно знаний в юриспруденции. И не каждому человеку под силу разобраться в этом вопросе самостоятельно. Поэтому, думается, не совсем корректно ведущим в начале программе был задан вопрос для голосования: «В решении квартирного вопроса вы обратитесь к риэлтеру»? Не удивительно, что большинство позвонивших в студию телезрителей ответили на этот вопрос отрицательно. Потому что если бы мы все умели строить дома, облицовывать стены плиткой, настилать полы или стричься, чинить обувь и т.д., разве обращались бы мы за помощью к строителям, облицовщикам, парикмахерам, сапожникам? Конечно, мы старались бы все это сделать собственными руками, дабы сэкономить свои кровно заработанные деньги. Но поскольку редко какой человек в жизни может делать абсолютно все, большинство из нас обращаются за услугами к специалистам. В этой связи, корректнее, по всей видимости, прозвучал бы вопрос: «Обращались ли вы при решении своего квартирного вопроса к помощи риэлтеров и обратитесь ли в случае необходимости в будущем»? Почти с полной уверенностью можно сказать, что результат опроса был бы совсем иным.

В начале программы ведущий отметил, что в решении квартирного вопроса агенты многим помогли, и за это им большое спасибо, но «есть случаи, и об этом надо говорить прямо, и скрывать нельзя, что этот бизнес дискредитирующий (от автора: дискредитировать – от франц. – подрывать доверие, умалять авторитет), может быть, поэтому оставляет желать лучшего». Не слишком ли громкие слова? Автор публикации на протяжении всей программы не услышала подтверждения данных слов. Например, почему было не привести данные статистики, сколько, к примеру, сделок, совершившихся с участием агентств недвижимости, да, собственно, и без их участия, было признано недействительными в республике и, в частности, в г.Минске, хотя бы на протяжении последних лет? Таких громких дел, когда по вине риэлтеров у людей отбирали квартиры, автор публикации не слышала. А если и были какие-то единичные случаи, то они никак не могут дискредитировать и ставить под сомнение работу всех риэлтерских организаций, которая сегодня, к слову, пожалуй, как никакая иная, жестко контролируется лицензирующим органом - Министерством юстиции и иными контролирующими органами.

Правда, чтобы подтвердить свои слова о дискредитации рынка недвижимости, на программу были приглашены 3 участника, которые пользовались услугами риэлтеров и остались не довольны их работой. Причем один из этих участников совершал сделку с жилым помещением - комнатой еще до введения лицензирования, поэтому говорить о том, что сегодня риэлтеры работают по каким-то там серым схемам, как неоднократно подчеркивал ведущий в течение всей программы, не вполне корректно. Не раз на протяжении программы было подчеркнуто и то, что мы дали возможность высказаться двум сторонам, то есть и риэлтерам, и потребителям риэлтерских услуг. Но, думается, чтобы сохранить равноправие между сторонами, разумнее было бы пригласить на программу в качестве ответчиков не риэлтеров, которые то и дело пытались разъяснить суть риэлтерской услуги и ее стоимость, а тех граждан, кто успешно с помощью риэлтеров решил свой квартирный вопрос. Вот тогда было бы равноправие.

Ну да ладно. Автор не ставит своей целью обвинить кого-то, а тем более, учить, как надо было бы организовать программу – здесь каждый сам профессионал и делает свое дело. Цель в данном случае стоит более глубокая – разъяснить, на основании чего и как сегодня работают риэлтерские организации, за что они берут деньги и дорогая ли на самом деле риэлтерская услуга?

Минчанин Алексей Гладкий, приглашенный на программу, считает, что квартирный вопрос можно решить самостоятельно, не обращаясь к риэлтерам. Аргументировал свою точку зрения он тем, что в данном случае можно сэкономить сумасшедшие деньги, а точнее, вообще их не тратить на услуги риэлтеров. Тем не менее, по его словам, решал он свой квартирный вопрос очень долго, очень плотно (более полугода), столкнувшись в процессе работы с большим количеством риэлтеров, предлагающих варианты продажи его квартиры с одновременной покупкой новой квартиры. В конечном итоге, как отметил Алексей, он убедился, что деньги, которые берут риэлтерские организации за свои услуги, не имеют под собой не только никакого экономического, но даже здравомыслящего обоснования. И, по его мнению, в 90 % случаев можно обойтись своими силами при решении квартирного вопроса. В обоснование своего мнения он привел и тот факт, что сегодня очень хорошо работают в этом вопросе нотариальные конторы, агентство по госрегистрации и земельному кадастру, организована служба «одно окно». При решении квартирного вопроса самостоятельно экономия для семьи составляет несколько тысяч долларов – в его случае, 1,5 тыс. долл. – продажа квартиры, 1,0-1,2 тыс.долл. – покупка. Ему удалось сэкономить 1,5 тыс.долл., потому что продавал он квартиру самостоятельно.

Автор публикации не собирается никоим образом оспаривать личное мнение Алексея, потому что каждый человек сам для себя решает, обращаться ему за услугой в агентство недвижимости или нет. Если человек считает, что способен и располагает временем самостоятельно решить такой сложный юридический вопрос без помощи профессионалов, он имеет на это полное право. Тем не менее, как показывает практика, большинство людей обращаются в риэлтерские организации, потому что они не имеют времени по полгода и больше продавать свое жилье, а потом еще заниматься подбором подходящего для себя варианта. Не каждому человеку, особенно имеющему полную занятость, покажется простым и такое занятие, как организация рекламы квартиры, прием звонков от потенциальных покупателей, показы и т.д.

Если, к примеру, коснуться рекламной кампании, то агентство недвижимости гарантирует размещение рекламы в различных средствах массовой информации, в том числе Интернете. Как известно, для того, чтобы ваша квартира была замечена, она должна активно рекламироваться. А кто, как не профессионалы, знают все тонкости активного продвижения квартиры на рынок? Каждая солидная фирма за годы своего существования наработала свои способы рекламирования объектов недвижимости. В распоряжении агентства имеются рейтинги изданий и других рекламных носителей, сведения об их аудитории, которые позволяют рассчитать, где, как, с какой частотой и при каких вложениях подавать рекламу, собственная статистика рекламы, информация о рекламе конкурентов и т.д. После этого она обязательна будет замечена человеком, которому интересна. Можно, конечно, прийти в редакцию газеты и самостоятельно подать объявление о продаже квартиры. Но, как показывает опыт, большинство продавцов, помучившись так по полгода, году, приходят в риэлтерскую компанию и поручают им продажу своего объекта.

Организовывая самостоятельно продажу квартиры невозможно соблюсти условия безопасности. Круг посвященных о продаже квартиры лиц постоянно расширяется, что многократно увеличивает степень риска для продавца. Ведь никогда не знаешь, кто к тебе придет в квартиру и с какой целью. При работе с риэлтерской компанией все контакты с потенциальными покупателями идут только через агента. Никто не будет звонить продавцу домой, никто посторонний не узнает, сколько стоит его квартира. Прежде чем показать ее, специалисты агентства убедятся, что перед ними действительно покупатель, который ни в чем, кроме покупки, не заинтересован. Квартира показывается только в присутствии агента. Торги с покупателем тоже ведет агент, который знает ситуацию на рынке недвижимости и сумеет защитить ваши интересы.

Клиент-продавец вправе также рассчитывать на то, что специалист агентства максимально достоверно определит рыночную стоимость выставляемого на продажу объекта с учетом всех факторов ценообразования; определит технические характеристики объекта по документам и в процессе личного обследования выявит его достоинства и недостатки, даст конкретные рекомендации по необходимой предпродажной подготовке; поможет найти компромиссные условия и выработать график проведения сделки, устраивающий обе стороны; осуществит подготовку полного пакета документов, необходимых для перехода прав собственности, с учетом конкретных особенностей каждой сделки; организует нотариальное удостоверение и регистрацию сделки; поможет грамотно произвести взаиморасчеты сторон и организовать освобождение объекта недвижимости для передачи его новому владельцу по акту сдачи-приемки.

Роль риэлтера для покупателя как защитника его интересов на всех этапах сделки трудно переоценить. Чего только стоит проверка юридической чистоты квартиры! Это только на первый взгляд кажется, что получить справки и иные для сделки документы очень просто – через службу «одно окно» или нотариуса. А известно ли участнику программы Алексею, сколько неточностей и ошибок бывает в этих документах, которые порой вскрываются только при удостоверении сделки или даже регистрации! И только благодаря грамотным риэлтерам эти неточности быстро ликвидируются. А потом, многие справки имеют ограниченный срок действия – один месяц. А если за это время вы не успеете совершить сделку, что тогда? Снова получать справки, платить за них деньги и искать нового покупателя! Знает ли Алексей, что нотариус не несет ответственности за то, что сделка в будущем может быть признана недействительной! Нотариус работает с документами. И только в случае если у него возникнут сомнения по поводу их достоверности, он отложит сделку и сделает запрос в организацию, выдавшую документ. Более того, как показывает практика, нотариусы доверяют риэлтерам и охотно с ними работают.

По большому счету, сегодня законодательство позволяет заключать Договор купли-продажи без нотариального удостоверения сделки. Поэтому можно сразу обратиться с документами к регистратору в агентство по госрегистрации и земельному кадастру и сэкономить на услугах нотариуса (если уж об экономии идет речь). Регистратор имеет право, как и нотариус, удостоверить сделку самостоятельно, а потом ее зарегистрировать. Но опыт показывает, что регистраторы снимают с себя такую ответственность из-за отсутствия определенного опыта и предпочитают регистрировать объект, если на Договоре стоит подпись нотариуса. Тогда им спокойнее.

Зашла речь на программе и о якобы существующей на рынке скрытой комиссии или черной кассе. Типа что риэлтеры оценивают квартиру по одной цене, а продают совсем по другой. В этой связи отметим, что на практике о цене продажи квартиры договариваются между собой продавец и покупатель. Риэлтер выступает в качестве посредника, он только советует, опять-таки не понаслышке, а зная рынок, за какую цену есть более реальный шанс побыстрее продать квартиру. Потому что, если продавец завысит цену на квартиру, а особенно в сегодняшней ситуации, когда жилье с большим трудом и продается, и покупается, когда медленно снижаются цены, он рискует продавать свою квартиру очень долго, если вообще продаст. Риэлтер помогает только продавцу и покупателю произвести взаиморасчеты и по желанию сторон организует их через поверенного, вексель, банковский счет, депозитарную ячейку и другие законные формы взаиморасчетов.

Что касается второго участника программы Владислава, который покупал комнату, причем еще до введения лицензирования, то эта история вообще непонятная. Из всего услышанного и рассказанного им напрашивается вывод, что герой программы как раз-таки сам хотел сэкономить на риэлтерской услуге – вот за это и поплатился. Мы же со своей стороны только отметим, что c точки зрения оформления сделки покупка комнаты ничем не отличается от покупки квартиры. Риэлтеру надо организовать и провести все те же этапы сделки, что и при покупке квартиры. Более того, если говорить о юридической чистоте, то проверка комнаты зачастую требует более тщательной экспертизы по той простой причине, что, как правило, комнаты продаются в квартирах, имеющих несколько собственников. А это значит, что для продажи комнаты понадобится получать согласие сособственников. При этом по законодательству существует преимущественное право покупки, когда собственник комнаты (доли в квартире) должен вначале предложить ее другим собственникам. И только если те по оговоренной цене и в месячный срок не изъявят желания купить комнату, она может быть продана постороннему лицу. Кроме того, покупка комнаты чревата еще и тем, что чаще всего комнаты продаются в квартирах с неблагонадежными хозяевами. Поэтому именно здесь приходится больше страховаться и получать дополнительные справки с диспансеров и других учреждений. А, к примеру, то, что участнику программы Алексею не было предоставлено при проверке квартиры никаких справок из диспансеров и т.д., то все зависит от конкретной ситуации. Если квартира имеет «хорошую» историю, она многократно не продавалась и не покупалась на рынке, если в ней не было прописано жильцов, которые впоследствии «потерялись» (армия, тюрьма и т.д.), то зачем получать эти справки?

Ну а если говорить об аренде жилья, и со своей историей поделился на программе спортивный комментатор ОНТ, то, чтобы не повторяться о сказанном на программе, отметим лишь, что, на взгляд автора публикации, отчетливо не прозвучало в программе. Многие риэлтерские организации имеют отделы по аренде жилья. Но каждый человек, обратившийся за услугой в агентство, должен отчетливо понимать и знать, что ему может быть оказана чисто информационная услуга, когда за Br175 тыс. предоставляется перечень квартир с адресами и телефонами. А есть агентства, работающие по факту заселения, когда стоимость услуги оплачивается только после заселения в квартиру. Так вот практика показывает, что работать с агентствами, предоставляющими только информационную услугу, не стоит. Потому что, как правило, те, кто обращался за подобной услугой, убедились на своем опыте, что достоверность этой информации оставляет желать лучшего. Наш совет – обращаться в агентства, работающие по факту заселения с обязательным заключением как договора на оказание услуги, так и договора с арендодателем. Последний важен с точки зрения того, что в нем прописываются права и обязанности обеих сторон. Это важно еще и для того, чтобы не иметь в будущем проблем с налоговыми органами. Такая услуга агентства обойдется арендатору Br350 тыс.

Ну а что касается того, что на рынке сдаются «убитые» квартиры, на что так сильно ратовал участник программы, то сей факт уже никак не зависит от агентов и риэлтеров. Дело агента – осуществить подбор квартиры, а уж соглашаться на нее или нет – это право арендатора. К слову, сегодня на рынке аренды предлагается очень много квартир, и арендаторы, чтобы выбрать подходящий вариант, смотрят до 10 и более вариантов. Кто не согласен на «убитую» квартиру за 170-200 долл.США, может снять себе хорошую квартиру в центре, но она будет стоить соответственно совсем других денег. Отстроенная под евро, с меблировкой и современной бытовой техникой «потянет» на 1000-1500 долл.США.

В заключение отметим, что многим потребителям риэлтерских услуг со стороны кажется, что риэлтерский бизнес очень доходный. Но так ли это на самом деле? Кроме аренды помещения, оснащенности компании самыми современными средствами и организации рабочих мест специалистов, выплаты заработной платы сотрудникам и других моментов, не забываем, что особая статья расходов – ежегодное обязательное страхование ответственности риэлтерской организации за причинение вреда в связи с осуществлением риэлтерской деятельности. Помним и о налогах, которые платят риэлтерские организации со своих доходов. Но они, как прозвучало в программе, небольшие. Большие они или небольшие - судите сами. Ежемесячный прямой платеж – НДС составляет 20 % от выручки, плюс к этому введенный в прошлом году в г.Минске налог на услуги в размере 5%. А минус 5% от оборота компании в самый разгар кризиса – это не болезненно для риэлтерской организации? Добавляем косвенные налоги – на зарплату, на прибыль и др.

К слову, отметим также, что в настоящее время в Беларуси на основании выданных Министерством юстиции лицензий осуществляют деятельность 103 риэлтерских организаций. В 2009 году риэлтерскими организациями заключено 24 тысячи договоров на оказание риэлтерских услуг. Отчисления в бюджет от оказанных услуг составили Br11,5 млрд. При этом увеличение поступлений в бюджет от деятельности риэлтерских организаций наблюдается за весь период лицензирования риэлтерской деятельности с 2006 года. Так, в 2006 году в бюджет поступило Br2,5 млрд., в 2007 – Br3,2 млрд., в 2008 году – Br5,5 млрд.

Так что главный вопрос, который должен волновать граждан - не "сколько получают риэлтеры" за свой непростой труд, а "какой спектр услуг они предоставляют клиентам" за их деньги. А потом делать выбор: проводить сделку самостоятельно, экономя на оплате риэлтерских услуг, или все же положиться на профессионалов, отрабатывающих свои деньги качеством предоставляемой услуги. Причем, если учесть то, что на протяжении своей жизни человек совершает, как правило, только одну сделку с жильем, а также цену самой недвижимости (на сегодняшний день средняя цена предложения квадратного метра жилья в г.Минске составляет 1348 долл.США кв.метр, цена однокомнатной квартиры – 48450 долл.США), то такой ли уж дорогой покажется стоимость риэлтерской услуги? В настоящее время оплата риэлтерских услуг производится в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объектов недвижимости (в базовых величинах). Устанавливаемый процент соответствует стоимости риэлтерских услуг, существующей на рынке недвижимости, и дифференцируется от 3% до 1% (в зависимости от стоимости объекта недвижимости). Так, например, ставка отчислений (в процентах от стоимости) агентству недвижимости за содействие при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи при стоимости объекта недвижимости до 4 200 б.в. (включительно) составляет 3%, свыше 4 200 до 5 000 б.в. (включительно) - 2,5%, свыше 16 500 б.в. - 1%. А теперь сравните: торговая наценка в магазинах составляет от 10% до 30%, куда мы ходим каждый день. И качество товара, заметьте, никто не гарантирует.

Обратите внимание и на то, что не все агентства недвижимости одинаковые и не все специалисты риэлтерских компаний, как, в принципе, и специалисты других сфер, оказывающих услуги населению, одинаково добросовестно выполняют свои обязанности по отношению к потребителям. При выборе риэлтерской организации обращайте внимание на опыт и репутацию компании, интересуйтесь, какие гарантии она предоставляет, и тогда вам не придется тратить нервы на каждом этапе сделки с недвижимостью. Но, в конце концов, каждый из нас сам выбирает, в какую компанию обратиться. Так же, как каждый сам решает, нужен ли ему риэлтер?

Елена МАСЛОВСКАЯ

11.07.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 28

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2010