Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Первые признаки оживления

Покупатели на вторичном рынке жилья в последние 2-3 недели заметно оживились. В ближайшие 2-3 месяца эти изменения могут усилиться и приобрести устойчивый характер в первую очередь благодаря потеплению, которое наблюдается в кредитной политике банков. Но скачек цен на вторичное жилье маловероятен. Сдерживающими факторами являются по-прежнему сложная ситуация в экономике и качественный и количественный рост на рынке новостроек.

Два года кризиса и те перемены, которые происходят в экономике, несколько остудили продавцов вторичного жилья. Выждав целый год после падения цен на 30%, которое явилось результатом девальвации белорусского рубля, владельцы вторичного жилья снова пошли на уступки.

Май и особенно июнь текущего года характеризовались отрицательной ценовой динамикой в секторе вторичного жилья. Ценовой динамикой отмечено и начало второго летнего месяца.

С 5 по 12 июля 2010 года по данным аналитического центра Realt.by средняя цена предложения квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья в Минске уменьшилась на 0,5% и составляла на начало прошлой недели 1338 долл. За тот же временной отрезок средняя цена в секторе новостроек в Минске уменьшилась на 0,2% до 1277 долл./кв.м.

Для сравнения, по состоянию на 3 мая 2010 года «вторичка» предлагалась в среднем по 1415 долл./кв.м, квартиры в новостройках – по 1297 долл.

То есть средняя цена предложения квартир на вторичном рынке в долларовом эквиваленте за 2 последних месяца снизилась на 9,5 %. Квадратный метр жилья в секторе новостроек подешевел на 1,5%. При этом разница между среднеценовыми показателями на вторичнои и на первичном рынках сократилась почти вдвое – со 118 долл./кв.м до 61 долл./кв.м. А это можно рассматривать как первый сигнал к тому, что при сохранении тенденции сближения, часть потенциальных покупателей может изменить свои приоритеты в пользу «вторички», учитывая разницу в габаритах квартир, которые предлагаются на вторичном и на первичном рынках.

Хотя, безусловно, те кредитные программы, которые сегодня предлагают банки покупателям (дольщикам) квартир в конкретных домах-новостройках, можно рассматривать как очень веский аргумент в пользу нового жилья. «Вторичка», к большому сожалению, не может предложить сегодня аналогичное разнообразие схем оплаты. Хотя, уже есть случаи, когда продавцы готовы идти на 2-3 месячную рассрочку оплаты квартиры для покупателя.

К радости или огорчению тех, кто надеялся на обвал цен, сохранявшаяся в течение мая-июня отрицательная ценовая динамика, в любом случае не осталась незамеченной покупателями. Последние несколько недель они оживились.

Видя, что банки снизили процентные ставки по кредитам, предоставляемым на строительство и покупку жилья, и что цена квадратного метра пошла вниз, покупатели решили реанимировать свои намерения. Последняя неделя июня и первые две недели июля порадовали некоторые столичные агентства недвижимости увеличением количества заявок от желающих купить квартиру и даже увеличением числа квартирных сделок.

Можно сказать, что повторился прошлогодний сценарий. Но в отличие от прошлого года, как утверждают представители ведущих столичных агентств недвижимости, цены позволили себе опуститься чуть ниже прошлогоднего уровня. Квартир, стоимостью менее 40 тыс. долларов, в продаже появилось больше, чем в пик снижения цен в прошлом году. Да и банковские кредиты выглядят сегодня более доступными в части процентных ставок и требований к кредитополучателям, чем год назад.

Все это дает основания предполагать, что август-сентябрь текущего года могут оказаться более жаркими на вторичном рынке жилья, нежели в прошлом году. Правда, до ажиотажного спроса на вторичном рынке, которому предшествовало подобное стечение обстоятельств в докризисные годы, скорее всего не дойдет. Рынок новостроек за последние пару лет заметно вырос и качественно и количественно и демонстрирует явное желание в серьез конкурировать со «вторичкой». Причем, у первичного рынка в части конкуренции больше способов. Вторичный рынок может конкурировать только снижением цены, если говорить о рынке в целом, не применительно к единичным объектам.

Первичный рынок жилья в Минске способен более гибко реагировать на изменение потребительского спроса, в том числе и более доступными по сравнению с вторичным рынком ценами. И эта способность уже проявляется.

Первичный рынок Минска представлен сегодня примерно 9 десятками новостроек, находящихся на разных стадиях реализации. Подробный, анализ этого сектора столичной недвижимости, выполненный специалистами группы компаний (ГК) «Твоя столица», показывает, что более половины объектов реализуются фирмами-застройщиками по договорам долевого строительства, более 10% – через продажу жилищных облигаций, около 35% – по договорам купли-продажи.

«Большинство объектов на первичном рынке относятся к классу «бизнес» и «эконом» – 48 и 42% соответственно, – рассказала корреспонденту «НБ» экономист-аналитик ГК «Твоя столица» Юлия Шаброва. – Более 3/4 всех объектов – монолитно-каркасные дома. На стадии начала строительства в мае находилась четверть всех объектов. Каждая пятая новостройка расположена в Московском районе. На долю Первомайского и Центрального районов приходится по 17% общего объема предложения».

Средняя цена квадратного метра квартиры в домах со стенами из кирпича в мае составляла 1450 долл./кв.м, что на 6,1% выше цены в монолитно-каркасном доме и на 21,5% выше цены в панельном. При этом, как отмечают специалисты ГК «Твоя столица», до начала и на первых этапах строительства цены за квадратный метр в среднем на 150-160 долл. ниже, чем на стадии возведения каркаса и отделки.

Еще одна тенденция, которая усиливается, – это, как уже отмечалось, качественный рост новостроек. Девелоперы, учитывая собственный опыт и опыт коллег по рынку, стараются наделять объекты конкурентными преимуществами. Многие преимущества заимствуются из зарубежного опыта возведения многоквартирных жилых домов.

Примером тому может служить жилой квартал «Московский», расположенный в границах пр-та Дзержинского – ул. Голубева – пр-та Газеты «Правда» – местный проезд.

Жилые дома в «Московском» квартале являются первыми высотными сооружениями, монолитный железобетонный каркас которых запроектирован с учетом защиты здания от прогрессирующего обрушения (вместо традиционных колонн – монолитные пилоны в виде внутренних и наружных стен). В наружной отделке здания будет применен вентилируемый фасад с использованием керамогранита, алюминиевой системы навески и витражей, чтобы обеспечить наилучшие показатели энергоэффективности и долговечности внешнего вида здания.

Кроме того, в целях обеспечения высокого уровня благоустройства, высвобождения территории от инженерных сооружений принято решение о размещении внутриквартальных инженерных сооружений и сетей в подземном коридоре длиной более 300 м. Это значит, что в случае поломки инженерных коммуникаций перекапывать дворовую территорию никто не будет.

А в доме, который строится в районе пересечения улиц Притыцкого и Лобанка, в непосредственной близости от метро, как утверждает застройщик объекта ЗАО «Террастройинвест», кроме подземного гаража, предусмотрены современная многоярусная автостоянка, аналогов которой еще нет в Беларуси.

В Гомеле застройщики пошли еще дальше. В этом городе, как сообщает БЕЛТА, в ближайшее время начнется реализация пилотного проекта строительства квартир-студий Как рассказал журналистам первый заместитель председателя Гомельского горисполкома Сергей Ковалев, жилье будет представлять собой уменьшенную однокомнатную квартиру общей площадью до 30 кв.м без разделения на кухню, прихожую, коридор по невысокой стоимости за метраж.

В первое время квартиры-студии будут единично запроектированы в многоэтажных домах для изучения спроса. Как ожидается, их удобство оценить в первую очередь смогут пенсионеры и одинокие граждане.

И в дальнейшем доля объектов, качественно отличающихся от традиционных жилых новостроек, будет только увеличиваться, в том числе и благодаря приходу на рынок иностранных девелоперов.

Так что рост цен на вторичном рынке, который, конечно же, неизбежно начнется, охватит не все сегменты этого рынка, а только те, которые обладают явными преимуществами перед новостройками. Само собой разумеется, эти преимущества будут терять или наоборот приобретать вес по мере того, что будет предлагать потребителям рынок новостроек.

В заключение следует отметить еще одну тенденцию, которая появилась и продолжает набирать силу в Минске. Речь идет строительстве точечных многоквартирных домов в давно обжитых кварталах. Причем эти жилые кварталы расположены в непосредственной близости от главных магистральных улиц города. Поэтому, как только в таком квартале появляется один застройщик, начинают активно подтягиваться и другие. Яркий пример – район улиц Волгоградская, Кнорина, Кедышко. Здесь еще довольно много старых зданий и построек, не представляющих большой ценности, которые можно сносить и строить на их месте многоквартирные дома, что собственно и привлекает девелоперов.

Появление жилых новостроек в старых кварталах, с одной стороны способствует повышению привлекательности этих кварталов, с другой создает серьезную конкуренцию квартирам в старом жилфонде. Это следует взять на заметку и покупателям, и продавцам, и застройщикам. Строить элитное жилье в окружении хрущевок вряд ли целесообразно с точки зрения окупаемости объекта. Но жилье качественного эконом-класса с небольшими квартирами может пойти на ура, и на таком проекте можно неплохо заработать.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

18.07.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 6, за месяц 23

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 28/2010