Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупателям и арендаторам не хватает свободных площадей

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Покупателям и арендаторам не хватает свободных площадей

Минский рынок коммерческой недвижимости выздоравливает. Об этом свидетельствует увеличившийся в последнее время спрос во всех сегментах рынка, а также некоторый рост ставок арендной платы.

Минский рынок действительно становится привлекательным для крупного ритейла. Такого мнения придерживаются специалисты группы компаний «Твоя столица». «Мы идем по тому же пути, что и другие цивилизованные страны, может быть лишь с небольшим отставанием», – сказал Юрий Попов, заместитель директора ОДО «Твоя столицаконсалт».

О том, что рынок торговой недвижимости активизировался, свидетельствует сохраняющийся в течение первого полугодия рост спроса на торговые помещения. Формат этих помещений различен – от небольших помещений (не более 50 кв. м), до тех объектов, которыми интересуются сетевики, как продуктового, так и непродуктового ритейла.

Кроме того, по словам эксперта, в данный момент «Твоя столица» выполняет консалтинговые проекты для иностранных компаний, которые занимаются анализом международного рынка, что также свидетельствует об оживлении интереса к минскому рынку коммерческой недвижимости.

По словам Ю. Попова, за последние полгода интерес возрос не только к торговой, но и ко всем остальным сегментам коммерческой недвижимости. Почти во всех сегментах коммерческой недвижимости наблюдается определенная ценовая динамика. Где-то эта динамика имеет положительный характер, а где-то отрицательный.

«Происходит то, что мы и предполагали на 2010 год – колебания в коридоре плюс-минус 10%. Мы находимся практически на дне. И если не будет никаких существенных изменений в экономике в целом, как в нашем государстве, так и в ближайшем окружении, то мы ожидаем в начале следующего года, а возможно, уже и осенью 2010 года положительную динамику по всем позициям», – сказал Ю. Попов. По словам специалиста, такая тенденция может коснуться как рынка аренды и вторичного рынка, так и долевого строительства коммерческой недвижимости.

Торговые операторы испытывают дефицит объектов

Если говорить о каждом секторе в отдельности, то сегодня при существенном спросе на торговые площади наблюдается дефицит предложения объектов данного сегмента. Как рассказал Ю. Попов, наиболее востребованным в Минске является «street retail», то есть торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины, а также торговые площади в современных торговых центрах.

Кроме того, спросом пользуются помещения, предназначенные для продуктового ритейла, – в частности, объекты для размещения магазинов формата «у дома». Ощущается нехватка помещений под аптеки, под стоматологические услуги, а также помещений для магазинов, торгующих бытовой химией и сопутствующими товарами, – то есть под все, что пользуется повседневным спросом.

Что касается места расположения торговой недвижимости, то география спроса на подобные площади довольно обширна и четкого предпочтения центра периферийным районам не наблюдается. «Спрос очень разнообразный. Это радующий тренд, свидетельствующий об оживлении рынка. Торговля, как известно, умирает последней и первой оживает», – отметил Ю. Попов.

Отойдя от «магазинов у дома», хотелось бы еще раз затронуть тему присутствия на белорусском рынке мировых торговых операторов. По словам эксперта, к сожалению, торговых центров, которые соответствовали бы требованиям международных операторов в Минске еще не создано. Ведь, как известно, у каждого торгового оператора с мировым именем существует определенный набор требований к объекту, где они были бы готовы разместить свои торговые точки. И даже те, казалось бы, самые ультрасовременные торговые объекты, которые сегодня строятся в столице, не всегда соответствуют требованиям упомянутых крупных мировых ритэйлеров. Отчасти объясняется это тем, что эти объекты в основной своей массе были запроектированы еще 4-5, а некоторые и более лет назад, в условиях растущего рынка. К сожалению, не все из них проектировались по международным стандартам. Ритейлеры же идут в ногу со временем и соответственно то, что пять-шесть лет назад было актуально, сегодня уже считается для них устаревшим.

По словам Ю. Попова, объектов формата торгово-развлекательных центров в общепринятом понимании у нас еще нет. Но это не значит, что международные торговые операторы не заинтересованы в рынке Беларуси и столицы, в частности.

Общепринята практика, когда прежде, чем приступить к строительству объект, девелопер проводит переговоры с крупными якорными арендаторами. Подобные переговоры девелоперы проводят сейчас и у нас. Есть уверенность в том, что в среднесрочной перспективе будут реализованы крупные торгово-развлекательные проекты и в нашей республике. Одним из таких объектов может стать, к примеру, «Магнит Минска». Проектом предусмотрено наличие площадей, потенциально интересных для международных операторов.

Аналогичная ситуация и с продуктовым ритейлом. «Операторы работают в различных форматах, – говорит Ю. Попов. – Есть формат гипермаркетов, «магазин у дома», формат мелкооптовой торговли и т.д. У всех операторов, представляющих данные форматы торговли, совершенно разные требования. К примеру, продуктовый ритейлер, выходящий на рынок в формате «магазин у дома», готов рассматривать покупку целой сети – 10-15 магазинов», – рассказал эксперт.

В продолжение Ю. Попов отметил, что «любой крупный оператор, выходя на рынок, просчитывает бизнес-план на много лет вперед, и он не заинтересован в приобретении (аренде) одного объекта». «То есть, можно сказать, что на рынке торговых объектов происходят существенные изменения – от формата базаров и мини-рынков в спальных районах, стихийных рынков, до торговых и торгово-развлекательных центров – и он (рынок) становится привлекательным для международных операторов, рассматривающих конкретные проекты», – подчеркнул Ю, Попов.

Склады – спрос и ставки устремились вверх

Подобно рынку торговой недвижимости на рынке складской недвижимости – существенный рост спроса и повышение ставок аренды. Особенно следует отметить то, что существенно возрос спрос на помещения площадью 2 – 4 тыс.кв.метров, причем как в собственность, так и в аренду. «В данный момент мы наблюдаем дефицит помещений в этом сегменте рынка. В то же время появилось и предложение. Компании расширяются и приобретают большие площади в собственность либо арендуют, а то, что освобождается, почти тут же либо сдается, либо продается», – сказал представитель ОДО «Твоя столицаконсалт». По словам специалиста, сегодня практически не существует различия по цене на вторичном рынке и на рынке долевого строительства в данном сегменте.

Что касается строительства объектов складского назначения, то сегодня подобные объекты строятся в основном на участках площадью 2-3 га. В целом, действительно заслуживающих внимание строящихся объектов не более 10, каждый общей площадью 3 – 7 тыс.кв.метров. Данные объекты могут пополнить рынок в ближайший год. В основном подобные объекты строятся фирмами для собственных нужд. Компании, которые строят складские объекты с целью дальнейшей реализации либо путем продажи, либо путем сдачи в аренду, хоть и в небольшом количестве, но также присутствуют.

«А» и «С» – не витамин, но тоже не хватает

В отличие от двух предыдущих сегментов коммерческой недвижимости на рынке офисной недвижимости дефицит не столь ощутим. Тем не менее, он существует. И, в частности, дефицит объектов классов «A» и «C». Больше всего на рынке представлено объектов среднего класса – «В».

«У нас недостаточно строится бизнесс-центров. Если мы говорим о росте экономики, о либеризации бизнеса, то бизнес-центров явно не хватает. Есть, конечно, более качественные проекты, есть менее качественные. Менее качественные проекты заполняются медленнее арендаторами даже при условии снижения ставок», – сказал Ю. Попов. Реальный же интерес, по его словам, проявляется к качественным проектам.

Надо отметить, что сегодня крупным компаниям (арендаторам) интересны объекты, расположенные в местах, удобных с точки зрения прежде всего транспортной доступности и наличия достаточного количества парковочных мест.

В частности, по словам Ю. Попова, одно парковочное место на 40 кв. м офисных помещений в бизнес-центрах класса «С» – уже недостаточно. Что уж говорить, когда одно место предусмотрено на офис 70-100 кв. м? К сожалению, в Минске очень много примеров, когда отсутствует должное количество парковочных мест именно там, где это просто необходимо.

Безусловно, наличие парковки и близость транспортных путей – не единственный критерий, которым руководствуются арендаторы. Существенное значение имеет функциональность, архитектурно-планировочные решения и потребительские качества объектов. Одним из таких качественных критериев является обеспеченность помещений системой кондиционирования.

В целом, на сегодняшний день по различным объектам уровень вакантности в различных бизнес-центрах Минска колеблется от 0 до 20- 30%.

Марина БОБЛОВСКАЯ

09.08.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 19

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2010