Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Рынок жилья: что дальше, взлет или падение?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Рынок жилья: что дальше, взлет или падение?

В настоящее время цены на минскую «вторичку» снизились до уровня цен начала 2007 года. Что дальше ожидает вторичный рынок жилья? Будут ли цены на квартиры падать и дальше, или все же начнется их рост? Это неизменный вопрос, который волнует как покупателей, так и продавцов недвижимости не один десяток лет.

В настоящее время средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья г.Минска составляет примерно 1350 долл.США. Именно столько просили продавцы за свои однокомнатные квартиры в январе 2007 года. Хотя в среднем квадратный метр квартир составлял порядка 1220 долл.США. Но уже в середине февраля 2007 года квадратный метр жилья стоил в среднем примерно те же 1350 долл.США, что и сегодня. При этом самые востребованные на рынке однокомнатные квартиры приближались к отметке 1500 долл.США. А на начало марта квадратный метр жилья стоил уже в среднем 1528 долл.США.

Человеку, решившему сегодня продать свою квартиру на вторичном рынке жилья, трудно поверить в то, что еще ровно 3 года назад, а именно в конце августа – начале сентября 2007 года, квадратный метр минской «вторички» перешагнул свою вторую психологическую отметку и составлял 2000 долл.США. При этом однокомнатные квартиры в эту пору года предлагались на рынке по цене квадратного метра в среднем 2067 долл.США.

Сегодня самая дешевая однокомнатная квартира, которую можно найти в базах данных агентств недвижимости, составляет примерно 33-40 тыс.долл.США. А в среднем цена предложения однокомнатных квартир составляет примерно 1391 долл.США/кв.м, двухкомнатных – 1382 и трехкомнатных – 1332 долл.США/кв.м. Да и по таким, казалось бы, «низким» ценам (по сравнению с докризисными) квартиры не хотят покупать. Такое поведение покупателей можно объяснить лишь одним: они ждут и надеются на дальнейшее снижение цен процентных ставок по кредитам.

Надо сказать, что за август месяц текущего года средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья, в принципе, не поменялась. На начало августа, как и на конец месяца, она составляла примерно 1350 долл.США. При этом за месяц средняя цена предложения одно- и двухкомнатных квартир упала примерно на 0,6%, а трех- и четырехкомнатных, наоборот, чуть-чуть выросла – примерно на 0,5% и 0,8% соответственно. То есть в августе месяце по сравнению с июлем, когда цена предложения квадратного метра жилья снизилась в среднем примерно на 1%, цены на квартиры стабилизировались.

Напомним, что за 7 месяцев 2010 года цены на минскую «вторичку» упали примерно на 7 %, то есть падение цен на протяжении всего этого года было плавное и вполне предсказуемое после кризисного 2009 года, в течение которого цены на бывшие в употреблении квадратные метры упали примерно на 26%. А в общем, если обратиться к истории, то надо сказать, что после продолжительного роста цен на вторичные квартиры, который начался еще в середине 2000 года, впервые цены на квартиры стали снижаться в ноябре 2008 года. И в целом, несмотря на достаточно нестабильную ситуацию в течение всего этого года - снижение и рост цен, цены на минские квартиры за год снизились примерно на 4 %. То есть получается, что практически за 3 года цены на квартиры упали примерно на 37%. Поэтому естественно, что многие покупатели недвижимости ждут дальнейшего снижения цен.

Казалось бы, наступило посткризисное время, цены на квартиры заметно снизились. Почему тем, кто нуждается сегодня в жилье, не совершить долгожданную покупку? Да и мировая практика подсказывает, что как раз в кризисы лучше всего и покупать жилье: цены находятся на самом «дне». Но на этот вполне закономерный и резонный вопрос большинство покупателей отвечают, что, мол, нет денег, доходы резко снизились, жилье слишком дорогое и т.д.

В данной связи можно задать и другой вопрос. А когда семье даже со средним уровнем доходов было легко купить квартиру? В 2007, когда квадратный метр превышал отметку в 2000 долл.США? Или в 2005 году, когда квартиры в среднем подорожали на 25-30 %, и к концу года цена квадратного метра перешагнула свой психологический барьер и достигла 1000 долл.США? Или, может, в 2002 году, когда цена квадратного метра составляла даже по сегодняшним меркам всего ничего – всего лишь порядка 380 долл.США? Да нет, квартирный вопрос в нашей стране всегда решался очень тяжело и непросто. И никогда семья со средними доходами не могла позволить за собственные деньги купить жилье. Уровень доходов никогда не был сопоставим с ценой квадратного метра жилья. Другое дело, что в докризисные времена цены на квартиры росли скорее искусственно, во многом благодаря ажиотажу и доступности банковских кредитов, замедленным темпам жилищного строительства, не соответствуя при этом формуле цена – качество. Так, в 2003 и 2004 годах цены на квартиры выросли на 30%, в 2005 году – на 25-30%, в 2006 году – на 15%. С наступлением кризиса ситуация поменялась. Большинство банков, кредитовавших ранее покупку недвижимости, приостановили данный вид кредитования, а оставшиеся немногочисленные банки повысили процентные ставки по кредитам. В итоге они стали практически недоступными. Правда сегодня ситуация несколько поменялась: увеличилось количество банков, предоставляющих кредиты на жилье, постепенно снижаются и процентные ставки. Тем не менее, они остаются достаточно высокими и недоступными для большинства покупателей.

Бытует и такое мнение, и оно достаточно распространено, что у нас не цена квадратного метра жилья высокая, а слишком низкая средняя заработная плата, которая никак не сопоставима с ценой квадратного метра. И что жилье станет доступным лишь тогда, когда эти величины сравняются. На это, кстати, нацелены программы по доступному жилью.

Отметим, что по этой самой причине - типа, что мы не можем купить квартиры, потому что слишком мало зарабатываем, не могут позволить приобрести себе недвижимость и наши ближайшие соседи - москвичи. Например, как пишет портал www.irn.ru со ссылкой на журнал Metrinfo.ru, который недавно проводил исследование народного мнения, итоги которого были опубликованы под заголовком «Не жилье дорогое, а зарплаты маленькие», отвечая на предложенные вопросы, респонденты не преминули заметить, что жилье остается недоступным для рядового жителя столицы. Но дорогое жилье не само по себе, а по сравнению со средними московскими зарплатами, которые неоправданно низки.

На этот счет, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», к такому повороту менталитета немалую долю усилий приложили и сами участники рынка – строительные, девелоперские, риэлторские компании. Их пиарщики годами объясняли людям, что сложившийся уровень цен обусловлен спросом и предложением, как и положено в цивилизованной экономике. А отдельные возгласы аналитиков о перегретости рынка дружно объявляли паникерством. И кризис не сильно заставил людей задуматься, пишет аналитический центр, не прошло и полгода-года, как появились первые признаки оздоровления рынка, а уже вовсю рога трубят о грядущем повышении цен, о дефиците предложения, о спадах объемов строительства…

Действительно, пишет далее аналитический центр, на большинстве стабильных, развитых рынков недвижимости средний уровень ежемесячного дохода человека соответствует цене квадратного метра среднего типа жилья. В Москве, да и в других городах России такого нет. «Сейчас общественное мнение склоняется к тому, что квартиры будут доступны при уровне зарплат в 2500-3500 долл.США в месяц. Но никто не задается двумя важными вопросами: откуда такие средние зарплаты возьмутся, и как поведут себя цены, когда на рынок выйдет сразу много потенциальных покупателей с такими бюджетами», - пишет аналитический центр. И далее специалисты делают вывод, что рынок жилья в Москве хотя и развивается по вполне рыночным законам, остается очень сильно разогрет, по крайней мере, в соотношении цена - качество. Получается, что москвичи готовы переплачивать за товар, менее качественный, чем в других странах (например, в Нью-Йорке уровень зарплат не ниже, чем в Москве, но средняя стоимость квадратного метра там – 2475 долл.США, что почти в полтора раза ниже, чем в российской столице), одновременно жалуясь на его дороговизну и объявляя низкие зарплаты причиной его недоступности.

Кстати, ситуация, произошедшая в августе месяце текущего года на минском рынке жилья, наводит на мысли, что ситуация на рынке преломилась, и уже осенью начнется рост цен. Правда, специалисты минского рынка недвижимости дают более осторожные прогнозы по поводу роста цен, придерживаясь в основном точки зрения, что цены будут расти медленно, как, в принципе, и снижались. Что никаких потрясений, по крайней мере, до конца года на рынке не предвидится.

Специалисты белорусского рынка недвижимости схожи во мнении со специалистами аналитического центра irn.ru, которые считают, что высокие зарплаты не возьмутся из воздуха, пока производительность труда не повысится, пока не улучшаться макроэкономические процессы. То есть, пока не произойдет оздоровления экономики, роста доходов населения, о значительном и быстром росте цен на жилье говорить не придется.

Думается, многое будет зависеть и от того, насколько быстро будет происходить оздоровление экономик, а вместе с ними и рынков недвижимости во всем мире. На сегодняшний день, судя по оперативным информационным данным, ситуация в разных странах на рынках жилья пока еще слишком разнится. В каких-то, причем очень развитых странах, падение цен на жилую недвижимость продолжается, в каких-то наоборот начался рост цен.

Так, например, по данным портала www.prian.ru, в настоящее время объемы продаж вторичного жилья в США опустились до 15-летнего минимума. В июле относительно июня этот показатель обрушился на 27,2%. То есть уровень спада превысил самые пессимистичные прогнозы аналитиков. Экономисты прогнозировали, что объемы продаж упадут на 13,4% за месяц. Беспокойство инвесторов по поводу того, что замедление темпов восстановления жилого рынка США угрожает оздоровлению глобальной экономики, уже привело к тому, что расходы на страхование от убытков по облигациям европейских банков поднялись до самого высокого за последний месяц уровня. Причиной такого положения дел, по мнению одного из стратегов банка UniCredit SpA, являются высокий уровень безработицы, рост числа отчуждений жилья за долги по ипотеке и избыток предложения на рынке жилой недвижимости.

Все эти негативные процессы, происходящие на рынке жилой недвижимости США, настораживают Европу, которая, по мнению лауреата Нобелевской премии в области экономики Джозефа Стиглица, также находится на грани повторной рецессии. Спад может быть вызван сокращением государственных расходов, которое предпринимается странами Европы для снижения дефицитов своих бюджетов.

Как сообщает prian.ru, непростая ситуация сложилась и на британском рынке жилья. Здесь свыше миллиона собственников не могут продать свое жилье. Возможно, это обусловлено тем обстоятельством, что многие покупатели испытывают трудности с изысканием средств, достаточных для внесения первоначального взноса по ипотеке. Согласно исследованию, проведенному банковской группой Santander, за последние 12 месяцев порядка 1,1 млн собственников жилья в Великобритании не сумели продать свои объекты. Для сравнения: реализовать свои дома и квартиры за тот же период удалось 725 тысячам собственников. При этом свыше 750 тысяч человек заявили о том, что за прошедший год не смогли купить жилье. Среди тех продавцов, которые не смогли «избавиться» от своих объектов, более половины в качестве основной причины этого назвали отсутствие покупателей. Практически каждый пятый указал на нестабильные цены на жилую недвижимость в Великобритании. По мнению директора отдела ипотечного кредитования Santander Фила Клиффа, многие покупатели испытывают нехватку средств для внесения первоначального взноса по ипотеке. Большинство банков страны после финансового кризиса стали требовать внесения как минимум 25% от общей стоимости объекта недвижимости. В связи с этим, пишет prian.ru, в Британии почти вдвое могут вырасти процентные ставки. В настоящее время средние ставки по ипотеке в стране составляют порядка 4%. Однако уже в течение двух лет они могут увеличиться до 8%, а то и 11,5%, что поставит многих британцев в затруднительное финансовое положение.

А вот в Германии «вторичка» уже выросла в цене. Во II квартале текущего года средняя стоимость частновладельческого жилья на вторичном рынке увеличилась на 1,1% относительно предыдущего квартала. В годовом исчислении рост составил 0,7%, сообщает prian.ru со ссылкой на отчет Ассоциации германских ипотечных банков. В краткосрочной перспективе эксперты Ассоциации ожидают умеренного повышения стоимости вторичной недвижимости в Германии. По их мнению, это будет обусловлено стабильным спросом и благоприятными макроэкономическими показателями.

Неплохо обстоят дела и в Эстонии. Во II квартале 2010 года здесь было продано 8188 объектов недвижимости. Это на 25,6% больше, чем годом ранее.

Восстанавливается рынок и в Латвии. Как написал novonews.lv со ссылкой на данные исследования indikators.lv, в июле средняя цена в микрорайонах Риги выросла на 3,3% и достигла 690 евро за кв.м. Средняя цена квартиры составляет 37 045 евро.

Из всего этого напрашивается вывод: как только произойдет оздоровление экономик во всех странах мира, рынки недвижимости тоже оживут. Но когда точно это произойдет? На этот вопрос ответить со стопроцентной уверенностью, пожалуй, не возьмется никто. Хотя первые ростки оживления мировых рынков недвижимости уже налицо. Что же касается минского рынка жилья, то в этом году по сравнению с прошлым годом он ведет себя достаточно спокойно и предсказуемо. И это вселяет надежду на то, что рынок скоро начнет восстанавливаться.

Елена МАСЛОВСКАЯ

30.08.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 18

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 34/2010