Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Новостройка и «вторичка»: нюансы проверки на чистоту

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Новостройка и «вторичка»: нюансы проверки на чистоту

Даже на нашем относительно молодом рынке недвижимости стало аксиомой, что проверка юридической чистоты квартиры – обязательный этап покупки, без которого совершать сделку ни в коем случае нельзя. Основная цель такой проверки – сведение к минимуму рисков при покупке квартиры. Но риски на первичном и на вторичном рынках разные, соответственно, будет различаться и проверка.

К сожалению, нельзя определенно сказать, что покупка первичного жилья – вариант более безопасный, чем приобретение «вторички». Не будет справедливым и обратное утверждение. Риски различны по своему характеру. В первом случае неопределенность заложена самим статусом строящегося жилья, во втором – его прошлым. Кто-то будет доказывать, что новостройка – это кот в мешке, кто-то, наоборот, что вторичная квартира – тихий омут, и каждый будет в чем-то прав. В конце концов, решать, какое жилье подойдет для вас, придется именно вам, и простота или сложность проверки не станут в этом выборе главным фактором. Но знать, с чем вам придется столкнуться при каждом из вариантов, нужно.

Как проверять новостройку?

У человека, решившего строить жилье на первичном рынке, сразу возникает непростой вопрос: как найти надежную компанию-застройщика, которая качественно и в обещанные сроки построит дом, а что еще важнее, не разорится ли она в процессе работы и завершит строительство? И несмотря на то, что сегодня многие рекламные печатные издания буквально пестрят различными предложениями и приглашают принять участие в долевом строительстве домов (на сегодняшний день только в г.Минске насчитывается порядка 90 организаций-застройщиков, осуществляющих долевое строительство жилья), как утверждают дольщики да и сами застройщики, сделать правильный выбор действительно сложно. По крайней мере, намного сложнее, чем выбрать фирму, которая будет оказывать услуги при покупке квартиры на вторичном рынке.

По мнению большинства застройщиков, их главный капитал - это опыт компании и репутация. Поэтому, чтобы правильно сделать свой выбор, надо для начала собрать как можно больше информации о каждой из компаний, иными словами - изучить всю их “историю”. А уж затем, проанализировав все сведения, делать выбор. Тем не менее, проверить каждую организацию, участвующую в строительстве конкретного дома, трудно. Риск, безусловно, присутствует всегда, но каждый человек должен стремиться к тому, чтобы по максимуму обезопасить себя в этом рискованном предприятии.

Можно обращаться напрямую в компании-застройщики, которые сами получают разрешение на строительство объекта, сами делают проектные работы, проходят экспертизу, нанимают подрядчиков и т.д. Сами же и организуют продажу своих квартир. Однако и здесь предпочтение надо отдавать фирмам с хорошей репутацией, если она успела сложиться. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Еще лучше - поинтересоваться у жильцов уже построенных компанией домов, были ли проблемы со сроками сдачи, выполнялись ли все условия договора, как складывалась ситуация в дальнейшем. Некоторые застройщики, и такая практика уже сложилась, после сдачи дома в эксплуатацию ставят его на свой баланс и заключают договоры на техническое обслуживание. Это является дополнительным позитивным фактором для покупателей, влияющим на выбор компании.

Чтобы удостовериться в законности полномочий ваших будущих партнеров, желательно попросить у организации-застройщика документы, подтверждающие ее право вести строительство на данной территории. Законодательством, регламентирующим долевое строительство жилья, предусмотрено, что организация-застройщик должна иметь следующие документы: свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него, или государственный акт на право владения земельным участком, или удостоверение на право временного пользования земельным участком, или договор аренды земельного участка; проектно-сметную документацию, прошедшую в установленном порядке государственную экспертизу, государственную экологическую экспертизу, утвержденную решением местных властей; договор обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства; проектную декларацию и документы, подтверждающие ее опубликование в СМИ; специальное разрешение (лицензию) на выполнение строительно-монтажных работ.

Внимательно изучаем договор

Выяснив, что продавец и все участники процесса работают на законных основаниях, можно приступать к изучению договора. Профессионалы выделяют несколько моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора. Компания должна гарантировать, что за счет привлеченных средств дольщиков она обеспечит завершение строительства в определенный календарный срок и передаст квартиру дольщику по акту приема-передачи. В случае же переноса срока ввода дома в эксплуатацию застройщик должен уведомить дольщика об изменении сроков ввода и иных связанных с этим изменениях условий договора и в месячный срок предоставить дольщику для подписания дополнительное соглашение к договору.

В договоре необходимо максимально точно отразить все параметры и отличительные особенности квартиры: строительный адрес, номер корпуса, секции, этаж, расположение квартиры на этаже, ее условный номер, общую и жилую площадь, количество комнат. В течение двух месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию после государственной регистрации его создания и при условии полной оплаты в оговоренные сроки дольщиком цены договора застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства, и после государственной регистрации этого права передать ему квартиру, комплект ключей от нее и документы на установленное оборудование.

Особое внимание в договоре надо обратить на цену объекта. Это достаточно скользкий момент, потому что в процессе строительства цена квартиры может измениться. В договоре должна быть прописана стоимость 1 кв.м общей (жилой) площади квартиры и цена всего объекта в текущих ценах на день заключения договора. Что касается цены квартиры, то она состоит из возмещения затрат застройщика на строительство дома и цены услуг застройщика по обеспечению строительства.

Кроме того, в документе должно быть прописано, что цена объекта долевого строительства, определенная на день заключения настоящего договора, является неизменной до окончания исполнения договора, кроме случаев, установленных законами и решениями Президента Республики Беларусь. Цена может меняться только по соглашению сторон. Причем данные изменения должны быть оформлены дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены.

Вы должны знать, что застройщик может изменить цену договора в связи с изменением уровня инфляции в стране, законодательства об уплате косвенных налогов, введением в действие новых или изменением технических нормативных правовых актов, а также в случае внесения изменений в проектно-сметную документацию и роста цен на стройматериалы. А вот в случаях снижения стоимости используемых при строительстве жилого дома материалов, работ, услуг, уменьшения налоговых платежей, застройщик обязан в одностороннем порядке произвести соразмерное уменьшение цены договора не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств.

Платежи на строительство квартиры и на оплату услуг застройщика вносятся дольщиком единовременно или поэтапно в соответствии с графиком платежей при строительстве, который должен быть подписан обеими сторонами.

Можно покупать и через риэлтера

Также надо иметь в виду, что если компания-застройщик не имеет соответствующей службы по реализации квартир (отделы продаж), то она привлекает к этому процессу риэлтерские организации. Последние, имея большой опыт работы со сделками по купле-продаже жилья, являясь профессионалами в своем деле, успешно справляются с этой задачей. Такая практика продажи квартир на рынке существует во всем мире, и Беларусь не является исключением.

В этой связи отметим, что сегодня на минском рынке недвижимости многие агентства недвижимости имеют большой опыт и наработанные схемы продажи таких квартир. Они стремятся получить от застройщиков эксклюзивное право на продажу конкретной квартиры в конкретном доме. Это и понятно. Риэлтерские компании хотят сохранить свое доброе имя и получить вознаграждение за конкретно предоставленную услугу.

При этом существуют и некоторые преимущества обращения именно к риэлтерам. Так, работники солидных риэлтерских компаний могут более подробно и всесторонне описать конкретный объект недвижимости, подчеркнув его преимущества или недостатки в сравнении с другими на рынке. Потому что, как правило, агентство недвижимости реализует не один объект, а сразу несколько. И оно, продавая несколько объектов, консультирует клиента и способствует более объективному представлению покупателя о данном объекте недвижимости, что соответственно делает выбор покупателя более объективным. Кроме того, неоспоримое преимущество покупки через риэлтера есть и в случае, если клиент нуждается в дополнительных услугах на рынке недвижимости - например, ему надо улучшить жилищные условия – продать квартиру с тем, чтобы построить более современную и просторную. В данном случае клиент получает широкий спектр услуг в одном месте.

Однако при выборе риэлтерской организации предпочтение должно отдаваться тем агентствам, которые не просто сводят интересы клиента и фирмы-застройщика, а владеют полной и достоверной информацией о застройщике, чтобы их сотрудники могли четко и уверенно в личной беседе или по телефону рассказать, сколько и каких домов было построено фирмой, выдерживались ли сроки строительства и условия договоров, какие были претензии со стороны дольщиков, были ли судебные разбирательства, состоятельна ли фирма, умеет ли грамотно планировать и составлять сметы и т.д. При выборе риэлтерской компании надо обращать внимание и на то, может ли компания предоставить клиенту какие-либо преференции - бонусы и программы, действующие в компании.

Как проверять «вторичку»?

Риски в новостройке прогнозируемы, а риски, которые могут возникнуть при покупке вторичного жилья, спрогнозировать, к сожалению, невозможно. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке, прежде всего, необходимо изучить домовую книгу. В ней записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Выписку из лицевого счета или справку о составе семьи в ЖЭСе может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик). Очень важно, чтобы при составлении этих документов никто из предыдущих жильцов не потерялся. Кроме того, нужно очень тщательно с момента приватизации отследить всех собственников и лиц, прописанных в квартире, чтобы случайно или по умыслу никто не остался «забытым» на площади, поменявшей хозяина.

Далее нужно посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация об существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях.

Прежде чем заключать договор о покупке квартиры, нужно удостовериться, что продавец имеет право отчуждения квартиры, а это значит, что у него есть свидетельство о собственности на жилище (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации прав. Если квартира получена в наследство, то соответствующее свидетельство. В том случае, когда продавец получил квартиру в подарок - договор дарения. Если право на жилплощадь получено в результате обмена - договор мены.

Для совершения сделки вам необходимо идентифицировать личности сторон, установить подлинность паспортов, исследовать их на отсутствие ошибок и неточностей.

Особенно много спорных вопросов существует по наследственным делам, когда в основе оформления договора купли-продажи лежит свидетельство о праве на наследство. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть лица, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, а также его нетрудоспособные супруг и родители.

Если квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца, то должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиру собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Возможно, этим вы даже обидите человека. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, признается судом недействительной. К тому же, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих. Потому что информация из одного диспансера в другой не передается.

Если квартира продается по доверенности, покупателю прежде всего необходимо узнать причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Далее, обязательно необходимо собрать сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным - когда продажей занимается родственник. Следующий шаг, который следует предпринять, - убедиться в том, что владелец квартиры жив. И, наконец, ключевой момент - проверка самой доверенности. Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, покупатель, увы, не может, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта.

Если вы считаете, что риск в вашем случае - дело неблагородное, и не собираетесь оставлять «лазейки» для проблем с новым жильем (пусть даже самостоятельная юридическая проверка будет очень тщательной), воспользуйтесь помощью компетентного в данном вопросе агентства недвижимости. Его сотрудники имеют немалый опыт по этой части и наработали нужные контакты на всех этапах проверки квартиры. Процесс сбора и проверки документов займет намного меньше времени, и, самое главное, риэлтеры смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки опасной квартиры.

Если же говорить о процессе купли-продажи квартиры в целом, то риэлтеры предоставляют комплекс услуг - от поиска варианта жилья и юридической проверки до проведения и регистрации сделки купли-продажи и процедуры взаиморасчетов. Максимально экономичный вариант - заключение с агентством недвижимости договора на оказание риэлтерских услуг.

Часто складывается впечатление, что проверка юридической чистоты - проблема исключительно покупателя. Однако если учесть, что большинство сделок предполагает не только продажу квартиры, но и покупку взамен другой, то продавец автоматически встает на место покупателя. А значит, в проверке квартиры должен быть заинтересован не только покупатель, но и продавец.

Елена МАСЛОВСКАЯ

06.09.2010

просмотров: сегодня 4, за последние 7 дней 59, за месяц 428

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 35/2010