Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Риски многофункциональных комплексов

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Риски многофункциональных комплексов

В последнее время многофункциональные комплексы все активнее отвоевывают себе пространство на минском рынке коммерческой недвижимости. Между тем, по мнению экспертов, и это подтверждается ситуацией, складывающейся в России, к структурным составляющим многофункциональных комплексов следует относиться весьма и весьма взвешенно. Перекос в сторону одной из составляющих, например офисной или жилой, может загубить весь проект целиком.

Как передает интернет-издание "Компания", многофункциональные комплексы до кризиса стали одной из основных тенденций развития московского рынка недвижимости. Но реалии изменились, и теперь девелоперы таких проектов вынуждены менять концепции. Впрочем, умереть совсем такой формат, как многофункциональный комплекс, не сможет, считают аналитики.

На Западе под многофункциональными комплексами (МФК) обычно понимают объекты как минимум с тремя составляющими, а вот в России зачастую было достаточно двух. Например, офисно-жилые или офисно-торговые объекты назывались многофункциональными и появлялись один за другим, однако с началом кризиса их число резко сократилось.

По словам директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова, на которую ссылается "Компания", если до кризиса количество заявленных к реализации многофункциональных проектов исчислялось десятками, то с наступлением тяжелых времен большинство их было заморожено или подверглось реконцепции. В первую очередь это коснулось проектов, в которых предусматривалась масштабная офисная функция. В итоге сократилась рентабельность таких проектов.

Но, с другой стороны, «многопрофильность» призвана защищать девелопера от рыночных колебаний. «В общем случае реализация МФК позволяет диверсифицировать риски девелопмента. Действующий многофункциональный комплекс является более устойчивым к изменениям рынка, в том числе и в условиях кризиса. Например, при «проседании» офисного сегмента торговая и гостиничная функции по-прежнему будут приносить доход собственнику, хотя и в меньшем объеме», – цитирует "Компания" директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Полину Кондратенко.

«В настоящее время продолжают успешно реализовываться проекты торгового и жилого девелопмента. Гостиничная функция также может достаточно хорошо себя чувствовать в проектах МФК, однако не все девелоперы готовы к реализации объекта, включающего в себя отель, так как гостиничный бизнес имеет много нюансов, является более рискованным и требует большего количества инвестиций в персонал и оборотные средства», – рассказывает П. Кондратенко.

Вообще все МФК можно разделить на два вида. Во-первых, комплексы, где многофункциональность сочетается в одном здании, во-вторых, комплексы зданий различного функционального назначения. В результате объекты второго типа значительно проще построить с учетом реконцепции, а объекты первого типа многие девелоперы вынуждены попросту замораживать.

По оценкам московских аналитиков, наиболее устойчивыми к кризису оказались гостиничные проекты, так как до сих пор в Москве наблюдается нехватка качественных гостиничных номеров в средней ценовой категории. В текущий момент в проектах МФК прослеживается тенденция перепрофилирования офисных площадей в гостиницы.

В целом, по словам директора отдела консалтинга Core Group Марии Ревзиной, девелоперы отказываются от составляющей, приносящей наименьшую прибыль, в том числе от той, арендные платежи от которой будут минимальны. Эту часть сокращают, убирают или переориентируют. Исключением являются случаи, когда назначение тех или иных площадей установлено городской администрацией. «Перепрофилировать» эти площади становится намного сложнее, а зачастую и вовсе невозможно. Впрочем, некоторые профучастники рынка называют таким компонентом гостиничную составляющую, которую многие девелоперы обязались возвести по договоренности с городом, но затем всеми возможными способами пытались от нее избавиться.

Кстати, тема гостиниц актуальна сегодня для Минска. Практически ни один инвестиционный проект, предусматривающий создание многофункционального комплекса, не обходится без гостиницы, которая должна быть введена к чемпионату мира по хоккею. Поскольку у нас если что-то делается, то делается всегда с большим запасом, то вполне может получиться так, что власти, желая перестраховаться, "заказали" больше гостиниц, чем их нужно на самом деле. И, следовательно, в ближайшие годы может возникнуть избыток гостиничных номеров в городе.

С другой стороны, если интерес к Минску как к месту проведения массовых шоу и иных массовых (спортивных и культурных) мероприятий международного уровня, как, например, детское Евровидение, возрастет, то инвестиции, вложенные в создание гостиниц, окупятся с лихвой.

По мнению экспертов, девелопмент и последующее управление любым МФК требует от девелопера и его управляющей компании больших затрат, чем управление торговым, офисным центром, жилым комплексом или гостиницей и складскими помещениями. Причем, большее количество составляющих придает проекту большую гибкость и устойчивость в кризисных условиях, но требует больших затрат. Поэтому МФК – это зона для опытных девелоперов, считают российские эксперты.

Мария Ревзина, например, полагает, что многофункциональный комплекс привлекателен для потребителя, когда в нем сочетаются удобные для человека компоненты: например, жилой комплекс и торгово-офисный центр, позволяющий пройтись по магазинам после работы и не тратить время на дорогу, или офисно-гостиничный и складской комплекс, представляющий особый интерес для дистрибьюторов и ритейлеров.

По мнению ведущего эксперта-аналитика GVA Sawyer Елены Просветовой, МФК позволяют диверсифицировать риски и максимально использовать полезную площадь. "Создание МФК дает возможность уменьшить колебания доходности отдельных составляющих бизнеса. Проекты МФК, как правило, включают жилую составляющую, которую девелоперы продают еще на стадии строительства, что позволяет частично начать окупать проект», – говорит она.

Однако, как отмечает Ольга Збруева, наиболее актуальными МФК есть и будут те, концепция которых в наибольшей степени соответствует потенциалу местоположения и условиям рынка. Специалист прогнозирует, что актуальными и прогнозируемыми в краткосрочной перспективе являются МФК, имеющие в качестве основной жилую функцию. Спрос на жилье восстанавливается быстрее, чем на офисные площади. Более того, разбивка реализации проекта на фазы позволяет девелоперу начать строительство с той части, что может быть реализована в более короткие сроки, и тем самым получить дополнительное финансирование для следующих стадий, которые могут быть реализованы в порядке, соответствующем текущим процессам на рынке недвижимости. «По мере дальнейшей стабилизации и «реанимации» офисного рынка будут реализовываться проекты, отложенные во время кризиса, с большой офисной составляющей», – полагает эксперт. Учитывая подобные мнения специалистов, участники рынка считают МФК актуальными для сегодняшнего рынка.

«Многофункциональные комплексы актуальны в любое время. Успешность того или иного проекта МФК зависит от месторасположения, концепции и опытности девелопера в том числе. Если каждая часть комплекса имеет правильную концепцию и весь проект в общем расположен удачно для его компонент, то он будет востребован рынком», – уверена Мария Ревзина. Она считает, что актуальность тех или иных составляющих зависит от региона, конкурентной среды и, конечно, от расположения. Например, в центре скорее будут процветать офисно-гостиничные комплексы, тогда как в спальных районах более востребована развлекательный и торговый компоненты.

Все сказанное актуально сегодня и для минского рынка. И то, что минские девелоперы по- разному относятся к наполнению своих многофункциональных комплексов, не может не радовать. Одни после пересмотра бизнес-концепций увеличивают жилую составляющую, другие - офисную, третьи - складскую.

Владимир ВОЛКОВ

20.09.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 31

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 37/2010