Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Проверку юридической чистоты загородного дома лучше доверять профессионалам

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Проверку юридической чистоты загородного дома лучше доверять профессионалам

Если вам приглянулся дом, коттедж или участок и вдруг выяснилось, что у него не все в порядке с документами, не торопитесь отказываться от покупки. Как показывает практика, каждая вторая-третья сделка с объектом загородной недвижимости является проблемной и имеет свои юридические тонкости, которые способны рассмотреть профессионалы, ежедневно занимающиеся решением данных вопросов. Как обезопасить себя при покупке загородной недвижимости, чтобы потратить на это минимум времени и сил и чтобы сделка в будущем не была признана недействительной, мы и поговорим сегодня.

Рассказать о некоторых нюансах и тонкостях организации и проведения сделок с загородной недвижимостью и, в частности, проверке ее юридической чистоты, мы попросили Владимира Георгиевича Чернушевича, директора агентства недвижимости «Загородный дом», специализирующегося на сделках с загородной недвижимостью.

Любая сделка с недвижимостью – процесс сложный, а с загородной – вдвойне, ведь объектом покупки является не только дом, но и земля, на которой он стоит. При этом особенностью отечественного рынка является то, что в его загородном сегменте правят бал частные продавцы и покупатели. Первые хотят быстрее продать, вторые – дешевле купить. Но главным вопросом в каждой сделке был и остается ее юридический аспект. И вряд ли простому человеку, не владеющему вопросами земельного, жилищного, гражданского законодательства, под силу оценить легитимность всех необходимых для совершения сделки документов. Зачастую при подготовке сделки даже у специалистов возникают определенные сложности и проблемы. Тем не менее, ни одно серьезное агентство недвижимости не возьмется за организацию и сопровождение сделки с явно сомнительными документами.

Здравый смысл и практика подсказывают, что при покупке и продаже загородного дома, если она возможна, без профессионалов не обойтись. Хотя, конечно, и покупателю следует иметь общие представления об основных этапах сделки и некоторых юридических тонкостях этого процесса.

Все начинается с земли

Одной из самых распространенных проблем, с которой сталкиваются покупатели загородных домов либо риэлтеры, сопровождающие сделку, заключается в том, что у продавца на момент продажи либо вообще отсутствуют правоустанавливающие документы на землю, либо они находятся на разной стадии готовности. Ведь для того, чтобы продать дом, вначале надо оформить права на землю. И даже в случае если у продавца есть на руках правоустанавливающие документы, каковыми могут быть решение о выделении земельного участка, государственный акт на земельный участок, свидетельство о государственной регистрации и другие (здесь все будет зависеть от того, в какое время гражданином оформлялись права на землю), успокаиваться слишком рано. Как пояснил Владимир Чернушевич, самая большая проблема с землей заключается в том, что в своем большинстве в процессе пользования землей нарушаются границы земельных участков: кто-то кому-то уступил сотку-другую земли, кто-то построил на границе двух участков строение и т.д. Поэтому работа по подготовке документов для сделки должна начинаться именно с проверки и установления границ земельных участков. Если посредником в сделке выступает агентство недвижимости, то агент вначале пробует установить границы участка со слов продавца. Но если по границам земельных участков соседям не удается договориться полюбовно (порой между ними разгораются настоящие пограничные конфликты), приходится делать новые замеры. Например, был анекдотичный случай, когда дом был построен на границе двух земельных участков, поэтому пришлось пересчитывать все координаты отчуждаемого участка. А все потому, что покупатель не выставил границы участка, а за основу взял «кол, к которому дед козу привязывал». Еще один пример: участок был крайним, и его владелец не только расширил границы земельного участка за счет колхозной земли, но и построил на границе участка дом. Агентству недвижимости пришлось выполнять сложнейшую процедуру по передаче части колхозной земли в пользование гражданину.

Бывают и более сложные случаи. И тогда для установления границ земельных участков агентство недвижимости привлекает геодезистов, которые обмеряют земельный участок, устанавливают его границы и готовят геодезическое дело.

Судебные споры с соседями – обычное явление. Свежий пример: по одному земельному участку, который отчуждался, проходила центральная канализация, а второй смежный с ним участок использовался соседями как пешеходная дорожка для прохода к остановке. Но как только один владелец земельного участка запретил другому ходить по своей земле, второй в отместку забетонировал канализационный колодец. Как оказалось, документов на разрешение строительства канализации у собственника участка не было, а просто был определен порядок пользования ею. В данной ситуации сложно было получить разрешение на строительство, поскольку надо было готовить проект на строительство канализации на весь поселок Ждановичи. А это длительная и дорогостоящая процедура. Поэтому соседу было отказано в иске.

Это очень сложные вопросы, подчеркнул В.Чернушевич. Они касаются и земельных участков со скважинами, которые фактически построены повсеместно, но, как правило, не оформлены юридически, и подвода воды, которая имеется на большинстве участков, но также юридически не оформлена, и газа. И чтобы решить данные проблемы, надо знать многие юридические тонкости. А это не всегда под силу даже профессионалам.

Чего стоит дом узаконить

Если документы на землю в порядке, то следующий шаг, который должен предпринять покупатель или риэлтер – заняться проверкой правоустанавливающих документов на дом. Ими могут быть: свидетельство о госрегистрации, договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и другие. Кроме этого, у продавца в наличии должны быть и технические документы – техпаспорт на дом с приложением планов, в котором должны быть отражены все хозпостройки на участке – гаражи, бани, сараи и др., либо паспорт технических характеристик, если речь идет о «незавершенке», либо ведомость технических характеристик (в случае обнаружения несоответствия фактического состояния капстроения проектной документации).

В практике бывают случаи, когда дом на участке стоит, а у продавца нет на руках даже разрешения на строительство. То есть, говоря простым языком, дом возведен самовольно. В этом случае для отчуждения дома придется заказывать или покупать готовый проект строительства жилого дома и согласовать его во всех необходимых инстанциях, получать паспорт застройщика, а в случае «незавершенки» – акт консервации, на основании которого выдается свидетельство о госрегистрации прав на незавершенное законсервированное строение. Если дом сдан в эксплуатацию, то в наличии должен быть акт сдачи дома в эксплуатацию, который служит основанием для получения свидетельства о госрегистрации жилого дома и технического паспорта.

Процесс получения и согласования всех этих документов достаточно сложный, особенно для человека, который впервые сталкивается с данной проблемой. И если сделка совершается с помощью агентства недвижимости, все эти проблемы быстро, а главное, грамотно решат профессионалы.

В данной связи, отметил В.Чернушевич, застройщики должны очень обдуманно подходить к получению паспорта застройщика и отражать в нем все хозпостройки, в том числе беседки, вальеры для собак, барбикю и т.д. «Лучше запланировать и не построить, чем построить то, что было не запланировано. Ведь такое строение будет считаться самовольным строительством. И для продажи такого объекта недвижимости надо будет переделывать паспорт застройщика, получать разрешения на строительство незаконно возведенных построек». К примеру, недавно риэлтерская компания продавала дом в поселке Валерьяново под Минском. По границе земельного участка были расположены хозяйственные помещения, которые, естественно, построены без разрешения. Поэтому решался вопрос либо об их сносе, либо о получении разрешения на строительство. Проблема была в том, что проезд к постройкам проходил по хозяйственному проезду. И получить согласие двух других собственников на проезд было сложно. При корректировке генплана застройки было принято решение закрыть хозпроезд. А, например, в д.Равнополье Пуховичского района риэлтерам до сих пор никак не удается решить вопрос об отчуждении незаконно возведенного дома, расположенного на участке вблизи высоковольтной линии. Вопрос стоит либо о сносе дома, либо о переносе высоковольтной линии. А последнее мероприятие очень дорогостоящее.

Внимание: дома, перешедшие по наследству

Как отметил В.Чернушевич, при регистрации прав очень много вопросов возникает в отношении домов, перешедших продавцам по наследству. Если правоустанавливающим документом на дом служит свидетельство о праве на наследство, то здесь особое внимание надо обратить на тот факт, чтобы никто из наследников при получении правоустанавливающего документа не был забыт и не потерялся. Потому что в любой момент может объявиться обиженный наследник, и сделка будет поставлена под угрозу.

При продаже таких домов в агентстве недвижимости «Загородный дом» берут расписки со всех наследников, имеющих свои доли в жилом доме, что цена продажи их устраивает. Это необходимо в случае если впоследствии возникнут трения между наследниками по поводу дележа денег.

Сложность при продаже домов по наследству заключается и в том, что среди наследников достаточно много людей, злоупотребляющих спиртными напитками. С такой категорией граждан особенно тяжело работать, уточнил В.Чернушевич. Риэлтерам порой приходится очень долго их разыскивать, затем помогать получать гражданский паспорт и оформлять наследство. И если подобную процедуру не пройти, эти наследники впоследствии могут обратиться в суд как скрытые или забытые наследники. А все это делается, чтобы в дальнейшем не ходить в суд и сохранить свой имидж как надежной риэлтерской компании.

При продаже домов, перешедших по наследству, как и с землей, проблема состоит и в том, что правоустанавливающие документы получались наследниками в разное время, а зачастую они и вовсе были утеряны. Например, у АН «Загородный дом» был случай, когда дом отчуждался по справке 1937 года, в которой было написано, что по наследству переходит дом с хозпостройками, бычком и рябой свиньей. Риэлтерам пришлось провести огромную работу, чтобы подготовить пакет документов для получения свидетельства о праве на наследство и произвести отчуждение дома. Кстати, вся эта работа была выполнена специалистами в течение 3-х месяцев.

А вот еще один сложный пример из практики агентства. В поселке Валерьяново продается дом по наследству. В круг наследников входят шесть человек, среди которых один еще в далеком 1980 году вступил в наследство по фактическому пользованию. Что же касается остальных пяти наследников, то они не вступали в наследство и свидетельства о праве на наследство не получали. Риэлтерам пришлось изучать данное наследственное дело, несмотря на то, что с момента открытия наследства прошло уже 30 лет и остальные наследники, зная об открытии наследства, так и не обратились в нотариальную контору. Но в этом деле есть одно маленькое «но», которое и насторожило риэлтеров. Дело в том, что на момент вступления в наследство единственно вступивший в наследство наследник, как оказалось, был ограниченно дееспособным, и его опекуном была тетя, которая от имени своего опекуна составила завещание на дом в пользу своей дочери и одного из племянников, которые сейчас его и продают. Кроме того, в 2005 году, при странных обстоятельствах, в Бресте умер сам опекун. Чтобы обезопасить себя и сделку, агентство недвижимости проверяет, может ли быть оспорено завещание, поскольку опекун на момент составления завещания был ограниченно дееспособным, и почему тетя от имени опекуна не упомянула в завещании иных родственников. Кроме того, риэлтеры намерены поехать в Брест и изучить дело по факту смерти опекуна – насильственной она была или нет. Выяснение данных причин также может повлиять на исход дела.

Сбор документов для сделки: доверяй, но проверяй

Для отчуждения дома и удостоверения сделки, как и квартиры, понадобится собрать пакет документов – различные справки, разрешения, согласия других лиц на продажу и т.д. И, как показывает практика, не всегда можно доверять всем и даже выданным различными органами и организациями документам в том, что они действительно достоверные или в них не допущено каких-либо ошибок или неточностей. Порой разглядеть эти ошибки и неточности своевременно не могут даже специалисты-профи, не говоря уже о простых людях.

Как рассказал В.Чернушевич, в настоящее время их организация занимается продажей дома в д.Малиновка Боровлянского сельского исполкома Минского района. При бракоразводном процессе супругов дом был оформлен на несовершеннолетнюю дочку, которой в настоящее время 17 лет. По законодательству для продажи такой недвижимости надо получать разрешение органов опеки и попечительства, образованных при районных отделах народного образования. РОНО дал свое согласие на отчуждение дома с условием покупки квартиры для несовершеннолетней, но не дал согласия на отчуждения земельного участка. И сейчас надо принимать новое решение исполкома. В рабочем порядке исполком не решает подобные вопросы, поэтому остается ждать следующего заседания. По этой причине сделка приостановлена, и сроки ее заключения продлены.

Как ни печально, уточнил В.Чернушевич, но в практике встречаются даже случаи подделки документов. Порой даже агентству недвижимости приходится отказываться от сделки, чтобы она впоследствии не могла быть признана судом недействительной. Например, на отчуждение дома матерью надо было получать согласие сына, который был зарегистрирован в жилом доме. Но сын на момент продажи находился в Испании и дать лично свое согласие не мог. Агентство недвижимости, естественно, не могло пойти на совершение сделки и отказало продавцу. Тогда мать на следующий день принесла неизвестно какими путями добытое ей согласие сына. Достоверность этого документа, конечно же, насторожила риэлтерскую компанию. Но покупателю так понравился дом и так хотелось его купить, что он пошел на крайние меры: поехал в Испанию, разыскал там сына и оплатил ему билеты в обе стороны лишь с той целью, чтобы сын приехал и лично дал свое согласие на продажу дома. При этом покупатель убедился, что сын последние два года не выезжал из Испании. А, представим, если бы агентство недвижимости, получив поддельный документ, «закрыло глаза» на сей факт и выступило посредником при совершении сделки, а потом, к примеру, через год вернулся домой сын и сказал, что никакого согласия на отчуждение дома он не давал и на момент совершения сделки находился за границей? Сделка была бы признана недействительной и пострадали бы и покупатель, и посредник.

Подводя итоги сказанному, а далеко не обо всем можно рассказать в одной публикации, можно сделать вывод: практически любая сделка с загородной недвижимостью таит в себе очень много подводных камней, которые знать непрофессионалу просто нереально. Совершать сделку с помощью агентства недвижимости или самостоятельно – решать, конечно же, покупателю. Если он способен идти на риск, тогда можно браться за такую сложную процедуру и самостоятельно. Но обращение в риэлтерскую компанию, которая имеет специальное разрешение (лицензию) на оказание риэлтерских услуг и страховой полис, должно по максимуму защитить интересы и обезопасить приобретателя недвижимости. К тому же, кто, как не риэлтерская компания, выступая посредником между продавцом и покупателем недвижимости, поможет разрешить их житейскую проблему, касающуюся не только определения максимально реальной цены объекта недвижимости, но и умения вести переговоры по разным вопросам, в том числе и по возврату задатка? Ведь при покупке недвижимости, уточнил В.Чернушевич, есть два основных момента, стоящих перед покупателем: «нравится – не нравится» и «могу – не могу». Определиться с выбором объекта и соизмерить финансовые возможности – в этих и иных вопросах также поможет покупателю агентство недвижимости.

Елена МАСЛОВСКАЯ

27.09.2010

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 24, за месяц 153

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2010