Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Потребитель предпочитает рисковать

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Потребитель предпочитает рисковать

В ближайшие полгода спрос и цены на квартирном рынке в Минске сохранятся на сегодняшнем уровне. Индекс стоимости строительно-монтажных работ будет увеличиваться. В такой ситуации конкурентоспособность жилых новостроек в столице будет всецело зависеть от способности их заказчиков оптимизировать затраты на всех стадиях реализации инвестиционных проектов.

О том, что ждет квартирный рынок в ближайшее время, чем руководствуется потребитель при выборе квартиры в домах-новостройках – на эти и другие вопросы мы попросили ответить Владимира Здобнова, генерального директора группы компаний «Юнивест-М». Группа компаний «Юнивест-М», как известно, является заказчиком и стратегическим инвестором строительства делового и жилого «Миниполиса «Каскад» – одного из самых амбициозных инвестиционных проектов, реализация которых была начата в Минске накануне мирового финансового кризиса.

– Владимир Николаевич, как вы можете оценить ситуацию на рынке недвижимости?

– В Минске принята и реализуется муниципальная программа, предусматривающая строительство не менее 80% жилья для очередников. На выполнение этого параметра сориентировано сегодня все – площадки, сети, технологии строительства, строительные мощности. На долю коммерческого жилья остается всего около 200-300 тыс.кв.м. И если доля жилья для очередников в общей программе жилищного строительства по каким-либо причинам не будет уменьшена, то в течение последующих трех лет заказчики коммерческих новостроек будут жить в постоянной неравной конкуренции со стоимостью квартир для очередников.

Как только с ноября повысят заработную плату, автоматически увеличится индекс цен строительно-монтажных работ. Я думаю, что по итогам текущего года рост этого индекса составит 18-20%. Естественно, речь идет не о стоимости всего дома, а о стоимости строительно-монтажных работ без учета даже строительных материалов, которая занимает 15% от стоимости всего дома. Так вот если заработная плата вырастет на 20%, то общая стоимость дома вырастет примерно на 2%.

Отсюда закономерный вопрос: а будет ли расти рыночная стоимость новостроек? Конечно, застройщики будут вынуждены компенсировать повышение затрат на строительство, однако, в любом случае, цена квадратного метра зависит от того спроса на коммерческое жилье, который сегодня есть и будет в дальнейшем. Но, я думаю, что в ближайший год застройщики будут конкурировать между собой в части оптимизации затрат на строительство и экономии на всем.

– По-вашему, застройщики не откажутся от жилищного строительства в пользу других направлений?

– Скорее всего, не откажутся, потому что для переориентации на другое направление надо, чтобы открылся бизнес, четко прогнозируемый и приносящий больше прибыли. Строительство – инвестиционный процесс длительного цикла. Минимум 2 года уходит на подготовку и 1-1,5 года на реализацию пусть даже небольшого проекта. Итого 3-3,5 года. Например, в 2009 году ты вошел в этот бизнес, в 2012 году – вышел. Но чтобы переориентировать свой бизнес без потерь, надо уже сейчас готовиться к этому. Инерция у строительства довольно большая. В любом случае, быстро переориентироваться в другой вид бизнеса без потерь для себя не получится.

Хотя, с другой стороны, если у застройщика нет запаса прочности, какой-то стройной системы, которая позволит минимизировать затраты на определенных этапах, то ему, в принципе, будет сложно удержаться на рынке.

То есть сейчас выживет тот, кто умеет оптимизировать затраты на всех этапах реализации проекта. Например, многое будет зависеть от того, есть ли у заказчика возможность договориться с подрядчиками, чтобы они не завышали цену, или с проектировщиками – чтобы они сократили выход рабочей документации, применили какие-то более экономичные технические решения. И так далее. Опять же все эти меры по оптимизации расходов должны быть подчинены одной цели: конечный продукт должен быть качественным и востребованным на рынке.

– Владимир Николаевич, как продвигается строительство миниполиса «Каскад»?

– Пока мы не выходим за рамки договора c Мингорисполкомом в части строительства жилья. Первый многоквартирный жилой дом уже сдан. Сейчас идет его реализация. Приступили к строительству второго дома на 532 квартиры и трех многоуровневых паркингов на 871 машиноместо. Дом большой, поэтому будет вводиться посекционно. Первые две секции мы планируем сдать в 2011 году, а следующие, включая высотную часть, – в 2012 году. С такой же последовательностью будут сдаваться паркинги.

Уже приступили к проектированию третьего дома. Завершаем проектирование первого офисного здания. В следующем году начнем его строить. А всего, согласно концепции, офисных зданий будет 8, и расположатся они вдоль улицы Кальварийской.

При этом хочу отметить, что строительство миниполиса мы ведем таким образом, чтобы у жильцов, которые раньше заселятся, не складывалось впечатление, что они постоянно находятся на строительной площадке. Поэтому застройку мы будем осуществлять от первого дома в обе стороны – вдоль ул.Кальварийской и ул.Скрыганова.

– Насколько активно идет реализация квартир в первом доме?

– Я бы сказал, что продажи в целом идут неплохо, учитывая сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья. Однако мы столкнулись с весьма интересной особенностью поведения покупателей, которая состоит в том, что они не делают никаких различий между готовой новостройкой и долевым строительством. И для нас это стало полной неожиданностью.

«Юнивест-М», как застройщик, инвестор и генподрядчик, взяв обязательства построить первый дом за свои средства, свою задачу выполнил, приняв на себя все инвестиционные риски. Но при обсуждении цены покупки покупатели довольно часто сравнивают готовый дом с еще не существующими объектами. Они смотрят наши цены и цены в долевом строительстве и говорят: «А там дешевле». При этом совершенно не учитывают тот факт, что им не пришлось рисковать своими деньгами и замораживать их на полтора-два года, как в долевом строительстве. То есть потребитель не принимает во внимание то, что на стадии строительства объекта нельзя сказать, какого он будет качества, в какую в конечном итоге цену он обойдется дольщику, будет ли построен в сроки, указанные в договоре и будет ли вообще построен.

Готовый же объект тем и хорош, что вы его можете осмотреть, потрогать, оценить все его достоинства и недостатки, сравнить с аналогичными объектами. При этом независимо от того, купите вы его или нет, вы ничуть не рискуете, потому что вы ничего не вкладывали в этот дом. А в случае с долевым строительством риски налицо, и существенные, хотя бы потому, что дольщик не может влиять на процесс реализации проекта и конечный продукт может оказаться каким угодно.

В силу этого рыночная цена объекта готового всегда больше, чем строящегося. Это закон рыночной экономики. Посмотрите, что происходит в Москве: за время строительства дома цена квадратного метра вырастает в 2-3 раза (на несколько тысяч долларов), а не на 15-30%, как в Минске.

Кроме того, то, что долевое строительство получается дешевле – всего лишь иллюзия. Но она устраивает покупателя. Устраивает до тех пор, пока он не поймет, что есть еще такое понятие, как стоимость денег.

Также отмечу, что цена квартир в любом районе зависит также и от имиджа того места, где расположен конкретный дом. Сейчас мы, застраивая территорию «Каскада», создаем совершенно новый имидж этой части Фрунзенского района. С развитием миниполиса неизменно будет расти капитализация этого места, потому что это одна из немногих концептуальных застроек вблизи исторического центра Минска. Соответственно, мы прогнозируем, что с течением времени будут расти цены на наши квартиры. В особенности на те, что покупатели приобретают сегодня в первом доме. Поэтому приобретение жилья в «Каскаде» сейчас – выгодная инвестиция.

– Владимир Николаевич, на что в первую очередь обращает внимание покупатель при выборе квартиры в готовой новостройке?

– По данным нашего центра продаж главным критерием для покупателя является стоимость квадратного метра и площадь квартиры. Затем идут местоположение дома, планировка квартиры, инфраструктура района, безопасность, наличие парковочных мест. Хотя лично я на третье место поставил бы обеспечение парковками. Кстати, у нас этот вопрос решен весьма успешно.

– Какие-то усовершенствования во втором доме вы намерены применить, с учетом опыта строительства и реализации первого дома?

– Да. Во втором доме мы уменьшили расход металла на кубометр бетона. Сделали типовой этаж, что позволит ускорить возведение каркаса здания. Во всех 532-х квартирах будет принудительная вентиляция. Немного изменили планировки, увеличив размеры кухонь и ванных комнат. Надеемся, что наши усовершенствования придутся по вкусу будущим покупателям квартир.

– Какую схему реализации квартир вы намерены использовать во втором доме, который сегодня строите в миниполисе «Каскад»?

– Мы сейчас всерьез рассматриваем вероятность продажи части квартир с использованием жилищных облигаций, поскольку объем предложения рынку квартир в «Каскаде» будет достаточно высоким в ближайшие годы. Поэтому наиболее оптимальным решением является диверсификация предложения: для тех, кто вкладывают деньги в готовое жилье, и для тех покупателей, которые предпочитают постепенное долевое участие в строительстве. А для того, чтобы люди с уверенностью принимали решение о покупке квартиры в миниполисе «Каскад», мы предполагаем начать реализацию облигаций только после того, как будет возведен каркас дома. Благодаря этому риск затягивания строительства для потребителя минимален. И тогда те, кто придет в наш центр продаж, смогут посмотреть не только на ход строительства второго дома, но и на уже сданный первый дом. Возможно – даже поговорить с первыми новоселами.

– Владимир Николаевич, приступив к строительству первого дома в миниполисе «Каскад» в 2008 году, как раз в начале кризиса, вы рискнули и вроде бы не проиграли. Стоит ли рисковать сегодня?

– Сложно сказать. Условия на инвестиционном рынке в Минске сегодня не самые легкие для работы. Конечно, если проект небольшой, если площадка не обременена дополнительными затратами, связанными со строительством инженерных сетей, выносом объектов, то в этом случае риск невелик. В конце концов, можно построить панельный дом и продать его с положительной рентабельностью. А вот что касается больших системных проектов, в которых нужно учитывать также и затраты на создание имиджа, то надо очень хорошо подумать, прежде чем в них ввязываться.

Однако мы с оптимизмом смотрим в будущее и считаем, что сегодняшнее состояние белорусского рынка недвижимости весьма полезно для серьезных крупных застройщиков, поскольку стимулирует их профессиональный рост, формирует высокий уровень социальной ответственности и понимание значимости имиджа компании для успешной работы и доверия потребителей.

Елизавета Булатецкая

27.09.2010

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 3, за месяц 29

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2010