Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Стоит ли проводить обследование квартиры при продаже?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Стоит ли проводить обследование квартиры при продаже?

Если раньше при получении справки для отчуждения квартиры в обязательном порядке назначалась проверка характеристик жилого помещения – проводилось так называемое обследование объекта недвижимости, то в настоящее время решение этого вопроса отдано на откуп покупателя. И если покупатель соглашается купить квартиру без проверки характеристик, никто не может заставить его дать свое согласие на обследование объекта. Правильно ли поступают покупатели и чем чревата для них такая покупка? Эти и иные вопросы мы рассмотрим в данной публикации.

Сколько не предупреждают местные органы власти, сколько не пишут в прессе о том, что делать перепланировки и переустройства в квартирах без соответствующего на то разрешения нельзя, нашим людям все не почем. Они так и норовят «подогнать» свою квартиру под собственные привычки, вкусы и представления о комфорте. То надумают избавиться от лишних стен, то усовершенствовать конфигурацию помещений, то улучшить звукоизоляцию, то сделать теплыми полы, то остеклить лоджию и осуществить многие другие немаловажные изменения.

Как показывает практика, квартир, в которых на протяжении 15-20 лет не произошло вообще никаких изменений, очень и очень мало. И заблуждаются те граждане, которые считают, что если, производя ремонт в квартире или переустройство, они не затронули несущих стен – значит, все остальное можно считать вовсе не перепланировкой. И напрасно. Ведь любая перепланировка, даже если она не затрагивает несущих стен, может отрицательно сказаться на жесткости и прочности всего капитального строения. Кроме того, нарушается звуко- и теплоизоляция в доме, что порой доставляет немало проблем и хлопот соседям.

Вот один из ярких примеров. Как сообщило ИА «Минск-Новости» со ссылкой на директора ЖЭС-121 г.Минска Ирину Курейчик, в квартире многоэтажного дома на ул.Никифорова в Уручье-3 разгерметизировалась батарея отопления, и горячая вода из нее залила три этажа. Причиной тому явилась самовольная замена приборов отопления, которую жильцы произвели более десятка лет назад. Как оказалось, в свое время они приобрели батареи импортного производства и даже не сохранили на них соответствующих документов.

В тот злополучный день ребенок, находившийся дома один, услышал хлопок на лоджии в соседней комнате (туда была вынесена батарея), откуда повалил густой пар. Горячая вода быстро наполнила квартиру... На полу вспучился ламинат, раскрошились ножки мебели. Большой материальный ущерб нанесен и квартирам на нижних этажах.

В этой связи, отметила Ирина Курейчик, любая самовольная перепланировка отопительной системы грозит жильцам проблемами. А что касается батарей импортного производства, которые у нас весьма популярны, то они нередко выдерживают давление теплоносителя лишь до 10 атмосфер, в то время как в Минске могут быть всплески и до 14 атмосфер. Кроме того, уточнила специалист, если жильцы задумали поменять приборы отопления, то должны обратиться в проектную организацию, имеющую лицензию на выполнение данных работ.

Чем же руководствуются наши граждане, осуществляя самовольную перепланировку? А все весьма просто. Они думают, что никто и никогда не узнает о их перепланировке, никто из официальных лиц не побывает в квартире. И если еще несколькими годами ранее перепланировки в отчуждаемых квартирах выявляли специалисты агентства по госрегистрации и земельному кадастру, проводя при совершении регистрационных действий проверку характеристик, так называемое обследование, по итогам которого либо делалась отметка в техпаспорте, либо выдавался новый техпаспорт, то сегодня в связи с отменой данного пункта Инструкции о порядке проведения техинвентаризации и проверки характеристик капстроений, не происходит и этого.

Вообще, трудно сказать, с чем связана отмена существовавшего ранее требования. Возможно, в вышестоящие организации поступали жалобы от граждан в отношении реализации своих жилищных прав, а возможно, потому, что не было особенной логики проводить проверку характеристик жилого помещения уже при совершении регистрационного действия, когда договор между покупателем и продавцом заключен и произведены взаиморасчеты.

На сегодняшний день регистратор не имеет возможности назначить проверку характеристик при выдаче выписки из регистрационной книги для нотариального удостоверения сделки. И, как показывает практика, это не идет на пользу покупателям недвижимости.

При обращении гражданина за выпиской в примечании документа ничего не будет говориться о том, что в квартире произошли несанкционированные изменения. А покупатель, осматривая жилое помещение, не заострил своего внимания на перепланировке. На то время его все устроило: и цена квартиры, и произведенный ремонт. Он заключил с продавцом договор купли-продажи, и сделка была удостоверена и зарегистрирована.

Но, представим, что спустя какое-то время новый собственник квартиры решит затеять в квартире ремонт или что-то переустроить или переоборудовать. Как законопослушный гражданин он получит соответствующее разрешение на перепланировку и захочет отразить эти изменения в техпаспорте. Выехав по заказу гражданина, при проверке характеристик специалист отдела кадастра агентства по госрегистрации и земельному кадастру обнаружит, что в квартире есть перепланировка, причем несанкционированная, которая произведена прежними жильцами квартиры. Специалист отразит это в техпаспорте. И вот в этом случае вся процедура по узакониванию перепланировки ляжет на нового собственника квартиры. Он, конечно же, задаст правомерный вопрос: почему этими проблемами должен заниматься он? Ведь перепланировка была осуществлена прежними жильцами, и он никакого отношения к ней не имеет.

К тому же, не каждую перепланировку можно узаконить. Существуют перечни работ, согласно которым одни работы можно производить без разрешения, производство других понадобится согласовывать с соответствующими организациями и службами, а на производство третьих вообще потребуется обязательное проектное решение. И если вдруг кому-то жильцу не хватило общей площади квартиры и в одно прекрасное время, переустанавливая входную дверь, он решил присоединить к своей квартире кусочек тамбура, специалист агентства по госрегистрации и земельному кадастру, производя обмеры, заметит это и отразит в техпаспорте. И вряд ли подобную перепланировку удастся узаконить. Скорее, исполкомом будет принято решение вернуть все в прежнее состояние. Или, допустим, в квартире сделана ниша для холодильника. Такую перепланировку также не удастся узаконить. В этих и иных подобных случаях пострадает добросовестный приобретатель, который, заплатив немалую сумму денег за квартиру, которая, как он полагал, находится в надлежащем состоянии, получит массу проблем. А все почему? Потому что при продаже квартиры не производилась проверка характеристик, и изменения не были отражены в техпаспорте.

Чтобы избежать подобных проблем с квартирой, покупателю надо настаивать, чтобы продавец при продаже жилого помещения заказывал проверку характеристик и вносил изменения в техпаспорт, если, конечно, таковые имеются на момент продажи квартиры. Но суть в том, что продавец в этом не заинтересован, и заставить его провести обследование объекта никто не может, в том числе и регистратор, который, изучив документы, может только посоветовать продавцу сделать проверку характеристик.

Что же касается покупателей, то они в своем большинстве также не заинтересованы в том, чтобы специалист агентства по госрегистрации и земельному кадастру осуществлял проверку характеристик. В своем большинстве они знают о наличии в квартире перепланировки и размышляют примерно так: не дай бог обнаружится нечто серьезное, что поставит сделку под угрозу срыва? А если спустя время обстоятельства сложатся таким образом, что о перепланировке станет известно, буду ссылаться на то, что не знал о перепланировке, потому что проверка характеристик не осуществлялась.

Тем не менее, как говорится, незнание закона не освобождает виновного от наказания. И если вдруг гражданин захочет продать некогда купленную с перепланировкой квартиру, а покупатель будет настаивать на проверке характеристик, то тогда продавцу придется или самому получать разрешение на перепланировку задним числом, или искать нового покупателя, который согласится купить квартиру с перепланировкой. Других вариантов нет.

Сегодня тенденция такова, что практически в каждой квартире есть перепланировка или переоборудование. И большинство из них не узаконены. В этой связи возникает правомерный вопрос: кто же будет отвечать за сохранность жилищного фонда? А учитывая то, что сегодня в Беларуси более 80% жилфонда находится в частной собственности граждан, работникам ЖЭСов, которые должны проводить обследование квартир на предмет выявления несанкционированных перепланировок и переоборудований, весьма затруднительно попасть в квартиры даже с сотрудниками милиции.

С другой стороны, казалось бы, когда появится лучший шанс или возможность обнаружить в квартире несанкционированную перепланировку или переоборудование, как ни при осуществлении капитального ремонта в доме? Ведь накануне производства ремонтных и строительных работ работники подрядных организаций, а среди них есть как государственные организации, так и частные, и работники ЖЭСов посещают каждую квартиру, осматривают ее, договариваются о том, чтобы на время ремонта в квартиры был предоставлен свободный доступ работников. И почему бы им, обнаружив несанкционированную перепланировку, не принять меры и не обратиться в исполком, чтобы заставить собственника или получать разрешение на перепланировку, если это возможно, или возвращать все в прежнее состояние? Но нет. В большинстве случаев этого не происходит. Изворотливые жильцы разными путями и способами договариваются с мастерами ЖЭСов, прорабами и работниками подрядных организаций. И последние, как правило, «закрывают глаза» на эти нарушения.

Все же, думается, что жильцам надо проявлять больше заботы и внимания не только к сохранности своего недвижимого имущества, но и всего дома. Надо задумываться о том, что в этих домах придется жить не только им и их детям, но, возможно, и внукам, и правнукам. Ну а в отношении незаконопослушных граждан со стороны госорганов и организаций должны приниматься более жесткие меры наказания.

Елена МАСЛОВСКАЯ

11.10.2010

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 11, за месяц 222

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2010