Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Удостоверить сделку можно у регистратора

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Удостоверить сделку можно у регистратора

Если ранее, с момента создания в Беларуси института регистраторов, каждый регистратор отдела регистра № 2 Минского городского агентства по госрегистрации и земельному кадастру по очереди удостоверял в среднем по две сделки в месяц, а позднее данную работу выполнял лишь один регистратор, который ежедневно удостоверял по две-три сделки в день, то в настоящее время на базе отдела регистра № 2 создано целое подразделение – сектор по удостоверению договоров, специалисты которого оказывают услуги по удостоверению документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. И, как показывает практика, данная услуга получила достаточно широкое распространение. Сегодня примерно 30-35% договоров по отчуждению квартир, не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, удостоверяется регистраторами агентства.

Мы встретились с начальником отдела регистра № 2 РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (далее – агентство по государственной регистрации) Алексеем Козелом и попросили его рассказать об изменениях, произошедших в последнее время в системе госрегистрации объектов недвижимости.

Новое в госрегистрации

В настоящее время виды услуг, оказываемых по госрегистрации, урегулированы Перечнем административных процедур, осуществляемых госорганами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденным указом Главы государства № 200 от 26 апреля 2010 года. В данном нормативном документе в отношении каждой административной процедуры прописан перечень документов, представляемых гражданином для осуществления той или иной административной процедуры, размер платы, максимальный срок осуществления административной процедуры, срок действия справки, другого документа (решения), выдаваемых (принимаемого) при осуществлении административной процедуры. Иные сведения или документы, необходимые регистратору для совершения регистрационного действия, он запрашивает самостоятельно. Заявитель также имеет право лично представить их регистратору. От того, собирает регистратор дополнительные сведения или документы самостоятельно либо получает полный пакет документов от заявителя, зависят сроки совершения регистрационного действия. Так, при отсутствии необходимости запроса сведений или документов максимальный срок совершения регистрационного действия составляет 7 рабочих дней, а при необходимости истребования дополнительных сведений и документов он продлен до 1 месяца.

Как отметил начальник отдела регистра № 2, в настоящее время даже в случае необходимости истребования регистратором дополнительных сведений или документов для совершения регистрационного действия само регистрационное действие не приостанавливается. В то время как ранее, до появления понятия административной процедуры, в подобных случаях совершение регистрационного действия приостанавливалось на срок
до 1 месяца. В связи с этим заявители, для которых время не критично (сделка не находится под угрозой срыва), могут прийти в агентство по госрегистрации с минимальным набором документов и подать заявление на госрегистрацию объекта недвижимого имущества. В течение месяца регистратор самостоятельно соберет все остальные необходимые для государственной регистрации документы и совершит регистрационные действия. Второй раз заявителю придется прийти в агентство уже за готовыми документами.

Какие же документы должен в обязательном порядке представить заявитель регистратору? В состав документов, необходимых для совершения любой административной процедуры, обязательно входят паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; документ, подтверждающий внесение платы за совершение регистрационных действий; документ, подтверждающий полномочия представителя, – нотариально заверенная либо приравненная к нотариальной доверенность – в случае совершения действий от имени и в интересах другого гражданина. Кроме указанных для совершения конкретной административной процедуры перечнем могут быть предусмотрены и иные документы.

Размер платы за услуги по госрегистрации договора (дарения, купли-продажи, мены, обмена, ренты, ипотеки, брачного договора) составляет 0,6 базовой величины (б.в.). За иные регистрационные действия (госрегистрация возникновения недвижимого имущества, или перехода, или прекращения прав или ограничений (обременений) прав), размер платы составит: за первое регистрационное действие – 0,5 б.в., за каждое последующее регистрационное действие в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества – по 0,1 б.в.

Удостоверить сделку можно и у регистратора

Законом о государственной регистрации предусмотрено выполнение регистраторами многих новых функций. Одной из них является удостоверение документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Первая сделка о разделе объекта недвижимости была удостоверена регистратором РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 6 июля 2004 года. В 2004-2005 годах удостоверением сделок занимался каждый регистратор отдела (удостоверял в среднем по две сделки в месяц). Затем, с целью повышения качества работы, было принято решение освободить одного регистратора от общего приема граждан и вменить ему в обязанности только удостоверение сделок. В 2009 году практика по удостоверению документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, в агентстве по госрегистрации приобрела современный вид, сказал начальник отдела регистра № 2. В отделе создан сектор, в котором работают вместе с начальником 6 регистраторов, занимающихся удостоверением договоров. Из общего количества договоров порядка 40% составляют договоры купли-продажи, около 40% – договоры дарения и примерно 20% – иные договоры (об ипотеке, о предоставлении квартиры взамен сносимого жилого дома, о разделе или слиянии квартиры и др.).

Тем не менее, уточнил А.Козел, у специалистов сектора более широкий круг функциональных обязанностей, нежели просто удостоверение договоров: заявитель, один раз обратившись к регистратору, получит квалифицированную помощь в составлении проекта договора, одновременно могут быть приняты заявления об удостоверении договора, государственной регистрации договора и основанных на нем прав.

Надо иметь в виду, что законодательством установлен перечень договоров, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, поэтому регистраторы их не удостоверяют. К таким договорам относятся: договор ренты, договор приватизации, брачный договор, соглашение об уплате алиментов, договора, стороны по которым пришли к соглашению об удостоверении их нотариусом.

Как показывает практика, в агентство по госрегистрации изначально приходит одна сторона сделки. Регистратор беседует с заявителем и выясняет, какой вид договора будет удостоверяться, соответствует ли намерение стороны тому виду договора, который будет заключаться, разъясняет последствия совершения сделки, уточняет перечень документов, необходимых для сделки, которые должен представить заявитель.

Сегодня, чтобы удостоверить сделку у регистратора, не надо как раньше записываться в очередь. Если в агентство приходят обе стороны сделки и у них имеется полный пакет необходимых документов, то сделку сразу удостоверит один из регистраторов сектора. Если такой сиюминутной возможности у регистратора сектора не найдется, то сделку удостоверит другой регистратор. При обращении одной из сторон, регистратор выяснит у участника сделки предполагаемую дату прихода двух сторон и согласует время для удостоверения сделки.

Как правило, граждане, обращающиеся в агентство по госрегистрации за удостоверением сделки, имеют на руках весь пакет документов – решение местного исполнительного комитета на отчуждение квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние; согласие совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым изолированным помещением, на его отчуждение; согласие супруги (супруга) на продажу и иные документы. Если у участников сделки не будет полного пакета документов или в них будут обнаружены неточности или ошибки, регистратор, в пределах своей компетенции сможет запросить необходимые документы самостоятельно. Однако срок государственной регистрации сделки займет до 1 месяца.

В этой связи отметим, что регистраторы в отличие от риэлтеров не сопровождают сделки и не участвуют во взаиморасчетах между продавцами и покупателями. Поэтому если сделка совершается без участия риэлтерской компании, то взаиморасчеты между продавцами и покупателями должны происходить вне помещения агентства. Регистратором при удостоверении сделки будут заданы ее участникам лишь вопросы: произведены ли взаиморасчеты до подписания договора, или как намереваются стороны осуществлять взаиморасчеты?

Данный факт должны учитывать участники сделки, особенно продавцы. Столичные квартиры стоят немалых денег, и получать их на улице, в машине или подъезде дома весьма рискованно. В свою очередь риэлтеры помогают грамотно произвести взаиморасчеты и по желанию участников сделки организуют их через поверенного, вексель, банковский счет, депозитарную ячейку и другие законные формы взаиморасчетов. Для помощи своим клиентам в части оказания риэлтерских услуг Минским городским агентством по госрегистрации было создано дочернее государственное риэлтерское агентство.

Услугами регистраторов широко пользуются и риэлтеры

К слову, скажем, что если сделка осуществляется с помощью агентства недвижимости, то риэлтеры не только обеспечивают безопасность взаиморасчетов между продавцом и покупателем, они страхуют саму сделку.

Что касается удостоверения сделок, то, как отметил А.Козел, риэлтеры дочернего предприятия широко пользуются услугами регистраторов. Они один раз собирают всех участников сделки в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру, где сделка удостоверяется и одновременно регистрируется. Конечно, далеко не все граждане знают об услугах регистраторов по удостоверению договоров, поэтому, как и раньше, многие предпочитают обращаться в нотариальную контору. Тогда риэлтерам приходится сопровождать участников сделки в нотариальную контору.

Что касается договоров купли-продажи, то, как отметил А.Козел, значительное число от общего их количества заключается с помощью агентств недвижимости. И это того стоит, высказал свою точку зрения начальник отдела регистра №2. «По моему мнению, услуги риэлтеров на рынке недвижимости, безусловно, нужны. Безусловно, когда стороны сопровождает риэлтер, процесс удостоверения договора упрощается в разы. Потому что одно дело – обсуждать какие-либо технические вопросы по сделке со специалистом, а другое дело – сторонам читать короткий курс гражданского права, законодательства в сфере госрегистрации, разъяснять, что значит то или иное слово или тот или иной термин», – сказал А.Козел. Были случаи, когда в попытках сэкономить на услугах риэлтеров, стороны самостоятельно находили варианты сделок, а потом у них возникали проблемы. В итоге, они сожалели о том, что на том этапе сэкономили деньги.

А в суд все равно приходится ходить

Поинтересовались мы у начальника отдела регистра № 2, были ли случаи признания судами сделок, удостоверенных регистраторами, недействительными? Как оказалось, такие факты А.Козелу не известны. А вот что касается регистрационных действий, то случаи признания судом госрегистрации недействительной есть, хоть и не частые. В подобных случаях, как правило, сначала признается недействительным представленный в агентство документ, на основании которого совершалось регистрационное действие, а потом, как следствие, и сама госрегистрация. Бывают случаи нарушения процедуры выдачи того или иного документа (к примеру, оформление прав собственности на квартиру членом ЖСК, полностью внесшим паевой взнос. Были случаи, когда председатель кооператива, выдавая гражданину справку о членстве в ЖСК, не истребовав согласия остальных совершеннолетних членов семьи. На основании этой справки агентство по госрегистрации регистрировало его право собственности. А через некоторое время супруг (супруга), узнав об этом, предъявлял претензии не к председателю кооператива, а к агентству по госрегистрации).

Конечно, добавил А.Козел, при составлении документов всегда присутствует человеческий фактор. И чем выше квалификация специалиста, тем ниже вероятность допущения ошибки. Повышению квалификации регистраторов недвижимости агентством по госрегистрации уделяется особое внимание. Ежемесячно с регистраторами проводится техническая учеба, раз в три года каждый регистратор проходит повышение квалификации в учебном центре при Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь с последующей обязательной аттестацией. По мнению начальника отдела регистра № 2, уровень квалификации лиц, занимающихся в Беларуси удостоверением договоров, достаточно высок.

Елена МАСЛОВСКАЯ

11.10.2010

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 20, за месяц 97

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2010