Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Можно ли оспорить кадастровую оценку земель?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Можно ли оспорить кадастровую оценку земель?

В настоящее время кадастровая оценка земель в Беларуси нашла достаточно широкое применение на практике, и ее результаты используются для самых различных целей. Она выполнена высококвалифицированными специалистами, утверждена местными исполнительными комитетами, а кадастровая стоимость земельных участков внесена в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра. Тем не менее, на практике есть случаи, когда результаты оценки земель оспариваются по причине слишком высокой стоимости земельных участков. А наступивший в прошлом году мировой финансовый и экономический кризис еще больше обострил данные проблемы. Можно ли, в принципе, оспорить результаты кадастровой оценки земель? И если да, то как это можно сделать?

Где применяется кадастровая оценка?

Как отметила в своем выступлении на Международной научно-практической конференции «Перспективы развития оценочной деятельности», проходившей в Минске 14-15 октября, Ольга Березовская, заместитель генерального директора ГУП «Национальное кадастровое агентство» (НКА), в настоящее время результаты кадастровой оценки земель в Республике Беларусь используются для самых различных целей. «И говорить о том, насколько сегодня актуальна кадастровая оценка, не приходится, – уточнила О.Березовская. – Достигнута самая главная цель, и это происходит во всем мире. Результаты кадастровой оценки используются при взимании платежей за землю». С 2007 года кадастровая оценка используется при определении базовых ставок арендной платы, а с июля 2008 года г.Минск вступил в эксперимент, и в зависимости от результатов кадастровой оценки стал исчисляться земельный налог. С 1 января 2010 года земельный налог по всей республике исчисляется на основе кадастровой стоимости земельных участков. Кроме того, результаты кадастровой оценки используются при установлении начальных цен земельных участков на аукционах; предоставлении земельных участков в частную собственность гражданам Республики Беларусь и негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь (что особенно актуальным стало в последнее время); ипотеке земельных участков; совершении сделок с земельными участками, находящимися в собственности по их возмездному отчуждению; определении платы за право заключения договоров аренды; выкупе земельных участков при их изъятии для госнужд; оценке недвижимого имущества и в градостроительном планировании.

Как отметила заместитель генерального директора НКА, исполнителями кадастровой оценки являются государственные организации или организации, доля госсобственности в уставном фонде которых составляет более 50%, осуществляющие оценочную деятельность, и иные лица в соответствии с законодательными актами. Сами исполнители оценки должны иметь в своем штате не менее 2-х аттестованных оценщиков. А вот заказчиками кадастровой оценки земель населенных пунктов выступают районные, городские, областные исполнительные комитеты или Госкомимущество.

Дата кадастровой оценки, и это очень важный момент, подчеркнула О.Березовская, то в какое бы время года не производилась кадастровая оценка, она всегда определяется по состоянию на 1 января года ее проведения. Последующие кадастровые оценки проводятся не позднее чем через 5 лет, если иное не установлено законодательством.

Всю информацию о кадастровой оценке земель можно найти в государственном земельном кадастре, который включает: единый реестр административно-территориальных единиц и территориальных единиц, единый государственный регистр недвижимого имущества (содержится информация о зарегистрированных земельных участках и объектах недвижимости, которые на нем расположены, о правах, ограничениях, размерах и т.д.), реестр цен на земельные участки (такого ресурса нет в России), регистр стоимости земельных участков и реестр земельных ресурсов.

О.Березовская напомнила, что первые пилотные проекты кадастровой оценки были сделаны в Беларуси в 2001-2002 годах. Но в то время ее результаты нигде не использовались. В 2003 году по заданию правительства в республике была выполнена кадастровая оценка земель г.Молодечно. Она велась по преимущественному виду функционального использования земель. А уже на сегодняшний день в Беларуси утверждены и внесены в регистр стоимости результаты кадастровой оценки земель 208 городов и поселков городского типа, 24 тысяч сельских населенных пунктов, 4710 садоводческих товариществ и данных кооперативов, а также расположенных за пределами населенных пунктов в 118 административных районах.

Заместитель генерального директора привела несколько ярких примеров применения на практике результатов кадастровой оценки земель. Так, например, модель «Анализ рынка квартир в г.Молодечно с 2003 по 2009 год» очень точно характеризует рынок и указывает на то, что в настоящее время, с учетом падения, цены на квартиры в г.Молодечно находятся на уровне цен середины 2007 года. А вот что касается результатов оценки земель под коммерческую застройку, расположенную за пределами населенных пунктов, то из модели видно, что наибольшим спросом пользуются земли, расположенные в местах размещения трансевропейских коридоров, а также коридора Париж – Москва, 9-го коридора, соединяющего Одессу, Санкт-Петербург, Гомель, Витебск и на Литву. И совершенно противоположная картина наблюдается в отношении производственной застройки.

«Таким образом, – сказала заместитель генерального директора, – оценка сделана, и сделана неплохо. Можно было бы вздохнуть, поставить жирную точку и сказать, что все прекрасно. Но на этом остановилось бы наше развитие. Поэтому у нас намечены задачи, которые мы должны в ближайшей перспективе решить».

Что предстоит сделать

Перед организацией стоят сложные задачи – это и сбор, и обработка информации при осуществлении кадастровой оценки, и использование иных возможных технологий, и совершенствование методологии оценки, нормативно-правовой базы.

Очень большая проблема есть и с кадрами. Это относится ко всем оценщикам, но особенно к тем, кто работает в области кадастровой оценки, сказала О.Березовская. А все потому, что на сегодняшний день ни один вуз в республике не готовит таких специалистов. В некоторых вузах есть только отдельные направления, по которым готовятся специалисты.

Повышение квалификации – тоже больной вопрос, уточнила заместитель директора. Потому что кадастровая оценка не осуществляется постоянно, и те специалисты, которые в свое время обучались осуществлять кадастровую оценку, но долгое время не занимались этим видом деятельности, быстро потеряли свою квалификацию. Поэтому переобучение должно вестись на постоянной основе, считает специалист.

Как будет решаться вопрос с апелляциями?

Но самая главная задача, сказала О.Березовская, – это решение вопроса с апелляциями по вопросам кадастровой оценки. Можно ли ее вообще оспорить, и если да, то как это можно сделать? На это счет есть идеи», – уточнила специалист.

Со своей стороны отметим, что, например, в настоящее время начальные цены земельных участков по продаже их в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, реализуемые на аукционах, не могут быть ниже их кадастровой стоимости. Возможно, именно этот факт и является одной из причин низкой результативности подобных аукционов, особенно в Минском районе. Например, в поселке Колодищи на аукционы выставляются земельные участки по начальным ценам порядка Br33-36 млн., а в д.Прилукская Слобода Щомыслицкого сельского исполкома – по начальным ценам примерно Br100 млн. Поэтому конкуренции на них со стороны покупателей нет. Все же, как ни крути, а выложить кругленькую сумму более 33 тыс.долл.США на сегодняшний день даже состоятельным людям не всегда под силу. А ведь впереди еще проектные работы, различные согласования и само строительство. А почему бы, например, особенно в период кризиса, который значительно снизил активность в целом на рынке недвижимости, местным властям не принимать какие-то более быстрые и неординарные решения относительно применения на практике результатов кадастровой оценки земель, которые способствовали бы снижению цен на земельные участки? А учитывая то, что переоценка земель производится через 5 лет, и заказывать ее чаще, к примеру, хотя бы в сельских населенных пунктах Минского района, для местного бюджета – слишком дорогое удовольствие, думается, что местным исполнительным комитетам надо бы поактивнее работать в этом направлении. И это только один частный пример использования на практике кадастровой оценки земель.

Учитывая то, что докладчики на конференции были очень ограничены во времени, мы уже в личной беседе обратились к О.Березовской и попросили ее дать некоторые разъяснения относительно кадастровой оценки земель. На этот счет заместитель генерального директора НКА отметила, что все те отрицательные моменты, которые связаны с оценкой земель и проявляются сегодня на практике, а также немногочисленные жалобы никоим образом не связаны с результатами кадастровой оценки. Все зависит от того, как эти результаты используются на практике. Более того, результаты оценок утверждены решениями исполкомов. Поэтому ни НКА, ни какая-либо другая организация, выполнявшая оценку земель, не правомочна их корректировать.

Например, по мнению международного эксперта по оценке недвижимости Земельной службы Швеции Арне Сандквиста, на которого сослалась О.Березовская, очень хорошо, если поступают апелляции по вопросам массовой оценки земель. И если, к примеру, жалуются 2-3% населения – значит, земля оценена правильно. Если же жалобщиков насчитывается более 10-15% – значит, при оценке земли были учтены не все факторы. А когда никто не жалуется – значит, земля недооценена.

Много ли жалобщиков в Беларуси, поинтересовались мы у заместителя генерального директора? Оказалось, что такого учета у нас никто не ведет. Более того, в республике даже не разработан порядок, как регулировать данные вопросы и что делать, если кто-то недоволен результатами оценки?

К примеру, в начале текущего года была большая неразбериха со ставками земельного налога. Получилось, что по результатам кадастровой оценки платежи за землю в сельских населенных пунктах Минского района оказались раз в 10 выше в сравнении с платежами в г.Минске. И вопрос заключался не в результатах кадастровой оценки, а в том, как их применять на практике, пояснила О.Березовская.

И это главный вопрос на сегодня, уточнила заместитель генерального директора. К примеру, в случае поступления апелляций в отношении кадастровой оценки, если она окажется выше рыночной стоимости земельного участка, как принимать решение? В пользу рыночной стоимости? Но тогда как же «увязывать» даты оценок? Например, кадастровая оценка земель в сельских населенных пунктах Минского района производилась в 2006 году, а гражданин, жалуясь на результаты оценки, приносит отчет о рыночной стоимости своего участка за 2010 год. В этом случае цены никак не могут быть сопоставимы, а такого ни в коем случае не должно быть, пояснила О.Березовская. Или, например, в зоне зонирования есть центральное теплоснабжение. Но собственник одного участка не подключился к коммуникациям. Будет ли иметь ценность данный участок? Конечно, при продаже его на рынке будет учитываться фактор, что все соседние участки подключены к инженерным коммуникациям, и это повысит цену на участок на рынке. Но вот когда речь заходит о налогообложении данного участка или об аренде, тогда собственник опирается на тот факт, что на его участке нет коммуникаций – значит, облагаться налогом он должен по более низким ставкам. В этой связи, пояснила заместитель генерального директора, должны быть выработаны единые подходы и принципы к решению данных проблем.

В то же время О.Березовская подчеркнула, что в республике заканчиваются работы по кадастровой оценке земель сельских населенных пунктов, не считая Минского района, в котором данные работы запланированы на следующий год. И местные органы власти очень скрупулезно стали относиться и изучать результаты оценок, вплоть до анализа результатов по каждой деревне в отдельности. И совместная работа оценщиков и руководителей местных исполнительных комитетов приносит хорошие плоды.

В следующем году должен быть выработан четкий алгоритм решения данной проблемы и разработаны предложения по созданию системы апелляций по результатам кадастровой оценки земель, которые, возможно, найдут свое отражение и будут прописаны в нормативно-правовом документе. Сегодня же все вопросы по оценке решаются только в суде. И то не по вопросам кадастровой оценки, а индивидуальной. О.Березовская уточнила, что поскольку в Беларуси кадастровая оценка основана на рыночных данных, то она более-менее справедливая. Если и бывают какие-то небольшие отклонения, то они не оказывают большого влияния на конечный результат.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

25.10.2010

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 21, за месяц 142

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 42/2010