Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

И все-таки готовое или долевое?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » И все-таки готовое или долевое?

Большинство людей, решивших купить квартиру, стоят перед выбором: какой способ строительства выбрать, чтобы не прогадать и не переплатить. Будет это долевое строительство или же покупка уже готового жилья в только что построенном доме – решать покупателю. Но что же все-таки для него предпочтительнее?

На этот вопрос попытался ответить генеральный директор Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Кузнецов, опираясь на мнение экспертов Центра и руководителей компаний-застройщиков, работающих в Минске, на бизнес-форуме «Сегодня и завтра рынка жилой недвижимости. Экспертное мнение», который состоялся в Минске 9 ноября и был организован группой компаний «Юнивест-М».

По мнению экспертов, в связи с тем, что первичный рынок непосредственно связан с рынком вторичного жилья, соответственно те тенденции, которые существуют на вторичном рынке, происходят и на первичном. «На рынке по-прежнему достаточно остро ощущается влияние кризиса, – отмечает г-н Кузнецов. – К сожалению, активность на вторичном рынке жилья не увеличивается, а экономическая ситуация остается по-прежнему весьма сложной. И, скорее всего, большинство покупателей затаится и будет выжидать каких-либо изменений на рынке недвижимости».

На сегодняшний день в Республике Беларусь сформировано два основных способа приобретения жилья на первичном рынке коммерческих новостроек – это приобретение квартиры путем долевого строительства или же покупка готового жилья в сданном доме.

После вступления в силу указа президента №396 от 15 июня 2006 года «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» застройщикам стало более выгодно доводить дома до ввода в эксплуатацию и уже затем продавать готовые квартиры. Результатом послужило резкое сокращение предложения по строительству жилья долевым способом. Указом № 367 от 2 июля 2009 года внесены изменения в данный указ, и это позволило кардинальным образом в лучшую сторону изменить ситуацию для покупателей. Теперь у них появился выбор. Это либо долевое строительство, либо покупка квартиры в готовом доме, или покупка квартиры путем выкупа жилищных облигаций. По словам П. Кузнецова, сейчас практически 60% квартирного рынка занимает долевое строительство, около 30 % – купля-продажа готовых квартир и только 10 % – покупка квартир за счет приобретения жилищных облигаций.

В 2009 году ситуация была похожей, однако несколько отличалась от сегодняшней. Долевое строительство составляло около 50 %, купля-продажа – 41 % и выкуп облигаций – 9 %. По мнению специалистов, изменения произошли за счет того, что те застройщики, которые предлагали решение жилищного вопроса путем продажи жилищных облигаций, объединившись с риэлтерскими компаниями, стали проводить серьезную разъяснительную работу в СМИ. Благодаря этому население стало привыкать к такому способу реализации квартир, что в конечном итоге привело к увеличению объемов строительства жилья данным способом.

Специалисты отмечают, что долевое строительство по-прежнему остается достаточно выгодным способом вкладывания денег для населения, поэтому участие граждан в долевом строительстве жилья за последнее время увеличилось. Почему же покупателям все еще выгодно участие в долевом строительстве?

Нелишним будет заметить, что на сегодняшний день стоимость квадратного метра при участии в долевом строительстве составляет в среднем по городу Минску 1270 долл.США. При покупке готовой квартиры в новостройке покупателю придется заплатить в среднем 1420 долл.США за квадратный метр. Очевидно, что разница в ценах составляет примерно 11 %.

«Реально сегодня в Минске путем долевого строительства можно приобрести квартиру по цене от 800-900 до 2250 долл. за квадратный метр. При этом готовые новостройки, их не так много, по ценам ниже 1150 долл.США за квадратный метр найти достаточно сложно. То есть разница в цене будет составлять примерно 15-20%», – говорит П. Кузнецов.

С точки зрения застройщика, предлагающего долевое строительство, одним из плюсов данной формы продаж является строительство за счет средств «дольщиков». То есть застройщику практически не надо вкладывать собственные средства, получая их от «дольщиков». Также существует возможность поэтапной реализации квартир, то есть проектные декларации публикуются постепенно на определенные типы квартир и по определенной цене, исходя из конъюнктуры рынка. Еще одним плюсом является возможность постоянной фиксации стоимости объекта при существующей ориентации на текущую конъюнктуру рынка. Таким образом, стоимость объекта формируется исходя из текущей ситуации, что позволяет застройщику не беспокоиться о состоянии рынка и прогнозах на будущее.

Минусами такой формы реализации жилья являются ненадежность и нестабильность финансирования в связи с использованием средств «дольщиков». То есть несвоевременное внесение или задержка платежей физическими лицами или банками, кредитующими данных физических лиц. Кроме того, существует большая дополнительная нагрузка на бухгалтерию. Это расчеты, индексы, выписки из различных счетов, справок и т.д., что может стать достаточно отягощающим фактором для застройщика и, как следствие, потребовать увеличения бухгалтерского штата.

С точки зрения потребителей участие в долевом строительстве имеет следующие преимущества. Это возможность приобретения квартиры в рассрочку – очевидное, но не бесспорное, как считает специалист, преимущество. Низкая по сравнению со стоимостью уже готового жилья стоимость квадратного метра – значительный аргумент в пользу «долевки». Следующий плюс долевого строительства для потребителя – это низкий первоначальный взнос. То есть не надо обладать значительной суммой денег, чтобы вступить в долевое строительство. По мнению экспертов, сюда же можно отнести ожидание очередной девальвации национальной валюты, что приводит к экономии на строительстве жилья.

Минусы при долевом строительстве жилья все же существуют. К аргументам против данного способа приобретения квадратных метров следует отнести переживания «дольщиков» по поводу того, что застройщик не достроит дом, зачастую отсутствие представления о том, как все-таки в итоге будет выглядеть будущая квартира. «То есть покупатель покупает квартиру исключительно на бумаге», – поясняет П. Кузнецов.

Кроме того, по словам гендиректора компании «Пакодан», достаточно большие опасения у покупателей вызывает несозданная инфраструктура вокруг дома. Ведь существует масса примеров, когда возводились целые микрорайоны, однако в них отсутствовали аптеки, школы, магазины, а также хорошая транспортная инфраструктура. Еще одно из опасений покупателей – это вероятность того, что при сдаче дома стоимость квартиры может вырасти, и застройщик потребует доплату.

Что же касается уже готового жилья, то с точки зрения застройщика тут также существует ряд положительных моментов. Например, такой способ реализации жилья избавляет от большого количества бумажной работы, а также дает возможность предоставления скидок. То есть застройщик имеет возможность проводить гибкую ценовую политику. Кроме того, в случае благоприятной конъюнктуры рынка у компании-застройщика существует возможность повысить цену объекта, что, конечно, не может не радовать продавца.

Однако вложение значительных собственных средств и даже вероятность того, что застройщику придется прибегнуть к кредитованию, так как может не хватить собственных средств, представляет собой весьма значительный минус. К отрицательным моментам можно отнести и нестабильность конъюнктуры рынка: когда в начале строительства с учетом перспективы развития рынка рассчитывается одна стоимость продажи, а на деле к моменту реализации квартиры цены совсем другие, это зачастую приводит к существенным расходам.

Говоря об уже готовом жилье, нужно также отметить тот факт, что в отличие от «долевки» готовый объект сразу демонстрирует все плюсы и минусы данного дома и расположенных в нем квартир. Есть возможность получить скидки у застройщика – например, если всю сумму оплачивать сразу. Можно воспользоваться другими бонусами: например, дисконтными скидками от компаний, занимающимися продажей и ремонтом мебели, которые являются участниками дисконтной программы застройщика. Иногда такие скидки доходят до 10% от стоимости услуг либо товаров.

Какие же минусы? Это единовременное вложение значительных денежных средств, невозможность что-либо поменять в уже готовой квартире и более высокая стоимость.

Что же, взвесив все «за» и «против», предпочитают покупатели? По мнению специалистов, покупатели все же предпочтут не переплачивать и покупать квартиры путем долевого строительства. Несмотря на эти плюсы и минусы, очевидным остается то, что на сегодняшний день квартира в сданном доме дороже строящегося объекта со схожими характеристиками примерно на 15-20% в зависимости от стадии готовности.

В ходе проведенного компанией «Пакодан» опроса минчан, какими способами они собираются решать жилищную проблему, было установлено, что 69% респондентов планируют решать жилищный вопрос путем обмена имеющегося жилья, 9% – посредствам чистой покупки, 16% предпочли строительство и оставшиеся 6% опрошенных вовсе не имеют проблем с жильем (1% – пока не определились). При этом 42% опрошенных минчан, строящих жилье сегодня, отдали предпочтение государственному долевому строительству, путем вступления в ЖСК – 40%, негосударственное долевое строительство предпочли 15% и только 2% воспользовались системой стройсбережений. В то же время, 41% из тех, кто еще только собирается строить жилье, остановились на государственной форме долевого строительства, 13% – планируют строить квартиру, вступив в ЖСК, 4% выбрали негосударственное долевое строительство и 41% еще не определился с формой строительства, оставшийся 1% – предпочли систему стройсбережений.

Марина БОБЛОВСКАЯ

22.11.2010

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 29, за месяц 207

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2010