Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Кто или что мешает собственнику быстро продать квартиру?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Кто или что мешает собственнику быстро продать квартиру?

Одна из ошибок, способная привести продавца к бесконечному и безрезультатному поиску покупателя на квартиру, – завышенная цена. За два года финансово-экономического кризиса не все собственники жилья смирились с тем, что их недвижимость подешевела.

На сегодняшний день предложений жилья на квартирном рынке довольно много, и покупатели подходят к выбору квартиры очень тщательно. При этом, как утверждают риэлтеры, желающих продать свое жилье по завышенной цене, которая затягивает процесс продажи квартиры, все еще много. В результате на рынке находится много квартир, которые месяцами, а то и по году не находят своего покупателя.

Разумеется, человек, решивший продать свою недвижимость, зачастую переоценивает ее в силу эмоциональных факторов, да еще по той причине, что не может самостоятельно разобраться в ценообразовании. В подобных случаях риэлтеры рекомендуют продавцу посмотреть на свой объект глазами покупателя. То есть поменять ненадолго роль продавца на роль покупателя. В некоторых случаях это срабатывает, так как здравый смысл, в общем-то, побеждает.

Тем не менее, зачастую продавцы, выставляя на продажу свои объекты по завышенной цене, ссылаются на аналоги, увиденные в рекламных предложениях. При этом не всегда берется в расчет, что цена объекта формируется из множества факторов. Так что квартиры, расположенные на одной улице и даже в одном доме, могут стоить по-разному. Не всегда учитывается и конечная цена сделки, ведь чаще всего в цену объекта, по которой он выставляется на рынок и рекламируется, заложен торг.

Специалисты агентств недвижимости стараются убедить собственников выставлять квартиры на продажу по реальной рыночной цене, по которой можно сформировать спрос и продать. Тем не менее, только собственник объекта принимает решение о продаже квартиры по предложенной цене, и заставить его продать квартиру по цене, которая его не устраивает, просто невозможно. Другое дело, что задача риэлтера – сориентировать и объяснить, какая цена объекта на сегодняшний день рыночная. Если мнения профессионала и собственника не совпадают, вероятно, нет смысла выводить объект на рынок, так как по завышенной цене он однозначно не будет реализован, и в результате еще человек выскажет мнение: «Обратился к риэлтерам, год продавали, толку никакого. Продал сам!» При этом, разумеется, умолчит, что цена при сделке серьезно скорректировалась.

Учитывая реалии квартирного рынка сегодня, риэлтеры говорят собственникам, что это их квартира, и за нее можно попросить с потенциального покупателя любую цену. Но если цель покупателя – реально и быстро продать, а не ждать свершения сделки неопределенное время, то нужно выставлять ее по адекватной ожиданиям рынка цене.

А то, что рынок за кризисное время поменялся, не вызывает никакого сомнения. Посудите сами, если еще ровно год назад квадратный метр однокомнатных квартир на минском вторичном рынке жилья составлял в среднем 1440 долл.США, то сегодня он установился на уровне 1376 долл.США (речь идет о цене предложения). Или, например, если в рекламных предложениях в ноябре 2009 года самую дешевую однокомнатную квартиру можно было найти за 40-41 тыс.долл.США, то в ноябре 2010 года – уже за 35-36 тыс.долл.США. В целом же за прошлый год и 10 месяцев текущего года цены на вторичные минские квартиры снизились примерно на 35%.

Риэлтеры, специализирующиеся на сделках с жильем, говорят, что продавцы должны понимать, что цена квартиры в кризисных условиях будет уже не столь привлекательной, какой она была до кризиса. Поэтому собственнику нужно трезво оценить все плюсы и минусы, понимая, что кризис – не самое лучшее время для реализации недвижимого имущества. И если нет острой необходимости такой продажи, то лучше все-таки переждать.

Хотя, с другой стороны, многое зависит от ситуации. Например, если человек продает одну квартиру и покупает другую, то он практически ничего не теряет. А учитывая то, что в настоящее время цены на рынке стабилизировались и держатся вот уже несколько месяцев примерно на одном уровне, то в том случае, если придется разорвать сделку – сначала продать одну квартиру и с небольшим временным интервалом купить другую – эта операция также возможна.

Продвигая свою квартиру на рынок, продавцу неплохо бы знать, с чего складывается цена квартиры. Несмотря на то, что оценка недвижимости, как и любая другая, – вещь достаточно субъективная, ее параметры условны и меняются вместе с рынком, определенные стандарты все-таки существуют. Хотя и их специалисты порой понимают совершенно по-разному. И даже оценки влияния такого, казалось бы, объективного фактора, как месторасположение объекта, разнятся.

Традиционно считается, что соблюдение такого принципа, как месторасположение, гарантирует высокую ликвидность жилья. Но с этим мнением согласны все же далеко не все специалисты рынка недвижимости. Несмотря на то, что хороший, дорогой район заметно увеличивает цену квартиры, тем не менее, оценивать ее стоит все-таки не по одному параметру, а в комплексе. Специалисты называют много ключевых факторов, влияющих на стоимость жилья, и каждый из них является довольно значимым. Более того, жилье в тихом спальном районе порой продается быстрее, чем квартира, выходящая окнами на шумную магистраль в центре города.

Еще один важный момент – транспортная доступность, включая как удобство подъезда на автомобиле, так и удаленность от метро. С другой стороны, по мнению многих риэлтеров, существенно изменить стоимость квартиры в ту или другую сторону могут разве что совсем крайние случаи – пара минут ходьбы от дома до станции или отдаленный спальный район у МКАД, откуда можно выбраться только на автобусе.

По мнению риэлтеров, цены на жилье зависят не только от района, но и от расположения квартиры в здании. Так, первый этаж, как правило, будет на 10–15 % дешевле остальных. Имеет значение тип дома и его состояние: хороший ли подъезд, из какого материала сделаны перекрытия, в порядке ли трубы. Что же касается самой квартиры, то покупателя обычно интересует только один вопрос: нужен ей капитальный ремонт или нет.

А вот инфраструктура, по мнению отдельных специалистов, не является весьма значимым фактором, влияющим на цену, поскольку потребности у всех покупателей разные. Иными словами, доплачивать за наличие рядом с домом школы или детского сада будет только тот, для кого этот факт жизненно важен – например, если в семье есть маленький ребенок. Тот же принцип действует и в отношении парковки у дома или вида из окна. Как правило, на практике такие дополнительные характеристики влияют, скорее, на выбор покупателя, а не на стоимость объекта. Для жилья повышенной комфортности наличие огороженной территории, консьержки, охраны и др. положено по статусу и уже заложено в цену квадратного метра. В типовых домах это, скорее, роскошь, за которую далеко не все захотят платить лишние деньги.

У дорогих квартир свои параметры оценки, которые к тому же часто требуют индивидуального подхода. В отличие от жилья типовых потребительских качеств, где первый и последний этажи стоят дешевле из-за проблем с безопасностью, протекающей крышей или шумом от работы механизмов на техническом этаже (чердаке), современные монолитные и даже многие панельные здания таких неудобств жильцам не доставляют. Первые этажи в них, как правило, нежилые, а высокое качество строительства позволяет нивелировать разницу между угловыми квартирами.

Чем выше класс жилья, тем большее значение приобретает вид из окна, в элитном сегменте он вообще может стать одним из конкурентных преимуществ объекта и, следовательно, существенно увеличить его стоимость. Впрочем, и в типовых домах для квартир на верхних этажах красивый пейзаж за окном может сыграть определенную роль, полагают риэлтеры, – прекрасные видовые характеристики всегда в цене.

Для дорогого жилья планировка квартиры влияет на ее цену чаще всего в двух случаях: если речь идет о здании старой постройки (и то определенные неудобства, как правило, с лихвой компенсируются статусом дома и его исторической ценностью) или если предыдущий владелец сделал дорогой ремонт, на ликвидацию которого уйдет много времени и средств (речь идет о перепланировках и переоборудовании). Современные новостройки (даже панельные) предполагают свободную планировку, поэтому приспособить квартиру под себя будет нетрудно. Со вторичным жильем дело обстоит сложнее. И поскольку жить, скорее всего, придется в том, что есть, такие характеристики, как смежные или изолированные комнаты, совмещенный или раздельный санузел, большой холл или маленький (и есть ли он вообще) обязательно отразятся на цене.

А вот наличие дорогого ремонта, наоборот, скажется на цене элитной квартиры и практически не отразится на стоимости типового жилья. В типовых домах востребованы, как правило, исключительно стены.

Подводя итоги сказанному, скажем, что сейчас конкуренция на рынке намного выше, нежели она была в докризисное время. Поэтому продавцы квартир, выходя на рынок со своими предложениями, вступают в конкурентную среду. И для того, чтобы выгоднее продать свою недвижимость, необходимо ставить адекватную цену и стараться не упустить покупателя, у которого всегда есть выбор.

Елена МАСЛОВСКАЯ

22.11.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 11, за месяц 63

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2010