Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Почему тяжело реализуются проекты по выносу предприятий?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Почему тяжело реализуются проекты по выносу предприятий?

Несмотря на то, что уже более 3-х лет ведутся переговоры о выносе из черты г.Минска вредных производств, а также то, что неоднократно производились различные оценки и расчеты по ним, до сих пор не реализован ни один проект. Почему? На этот вопрос дали исчерпывающий ответ специалисты РУП «Институт недвижимости и оценки».

Напомним, что летом текущего года постановлением Совета министров утвержден План мероприятий по выносу (переносу) из г. Минска в населенные пункты республики производственных объектов, не соответствующих регламентам генплана столицы. Реализация плана мероприятий должна осуществляться в два этапа. На первом этапе (2010 – 2015 годы) из столицы предполагается вынести (перенести) 12 производственных объектов, на втором (2016 – 2020 годы) – 6 производств. Только на первом этапе суммарные затраты, необходимые для выноса (переноса) производственных объектов, по предварительной оценке составляют Br1855,4 млрд.

В то же время, проинформировал на Международной научно-практической конференции «Перспективы развития оценочной деятельности», проходившей в г.Минске в октябре 2010 года, заместитель генерального директора РУП «Институт недвижимости и оценки» Александр Климчук, переговоры о выносе предприятий, предполагаемых к выносу (переносу) на первом этапе, а среди них находятся такие предприятия, как «Минская типография», «Станкостроительный завод им. С.М.Кирова», «МЗОР», «1-я Минская птицефабрика», «Будтэх», «Аэропорт Минск-1», «Минский авиаремонтный завод», филиал УП «Минскоблгаз» Минское РПУ, «Дрожжевой комбинат», «Минск Кристалл», «Белорусские обои», «Сукно», ведутся уже более 3-х лет, в 2006-2007 годах произведена оценка всех капитальных строений, но пока ни одно из производств не вынесено за черту города.

Сколько инвестор готов заплатить за вынос (перенос) или снос строений?

Как показывает практика, наиболее выгодными вариантами инвестирования в недвижимость являются либо покупка объекта для последующей продажи (затраты инвестора – сама покупка объекта плюс налоговые платежи на период владения объектом; доходы – от сдачи в аренду, от реализации недвижимости), либо строительство объекта на свободном земельном участке (плата за право заключения договора аренды земельного участка, арендная плата за землю на период строительства объекта и предпродажная подготовка, затраты заказчика строительства, затраты на проектно-изыскательские и строительные работы, расходы по реализации объекта недвижимости; доходы – от реализации объекта недвижимости).

А вот инвестирование в строительство объектов со сносом существующей застройки при разных состояниях рынка рискованно, считает А.Климчук. При данном варианте инвестирования в сравнении с затратами при варианте инвестирования в строительство объекта на свободном земельном участке инвестор несет следующие дополнительные затраты: арендная плата на период подготовки территории строительства, платежи на вынос либо перенос строений (производства) или денежная компенсация убытков за снос существующих строений, а при выполнении строительных работ добавляются затраты на снос строений. Доходы инвестор получает только от реализации объекта недвижимости.

С точки зрения инвестора, существующие строения на земельном участке – это обременение. Инвестору в результате нужен свободный земельный участок. Ему не интересен существующий бизнес этого участка, как он застроен, история и проблемы существующих землепользователей. Он готов за предоставляемый участок заплатить максимально сумму, равную рыночной стоимости за предоставляемые ему имущественные права на него. А далее все зависит от совокупности всех затрат, связанных со сносом строений. Он не готов делиться своей прибылью с прежними землепользователями.

При наличии платежа за выкуп земли в собственность либо за право заключения договора аренды инвестор максимально может понести затраты за вынос (перенос) строений или выплатить денежную компенсацию за снос строений сумму, не превышающую разницы между рыночной стоимостью за предоставляемые ему имущественные права на земельный участок и платой за землю в бюджет.

Почему плохо реализуются инвестпроекты со сносом застройки?

Опыт показал, что из-за дорогой земли в центральной части г. Минска сносимая недвижимость зачастую оказывалась дороже рыночной стоимости имущественных прав на предоставляемые инвестору земельные участки (с новым функциональным назначением). В дополнение к расчетам оценщиков, выносимыми предприятиями выполнены расчеты затрат, связанных со строительством новых производств. Получилось, что эти затраты превысили рыночную стоимость недвижимости в центре города, либо были сопоставимы с ней, так как зачастую их физический износ был довольно высоким, а за пределами г.Минска нужно построить новые современные производства.

Кроме того, значительные затраты по переносу или выносу действующих производств, плотно застроенной территории не позволяют инвестору с выгодой для него реализовывать такие инвестиционные проекты. А.Климчук привел пример, что, по информации РУП «Проектный институт «Белгипрозем», в настоящее время инвесторы проявляют интерес к землям филиала «Птицефабрика им. Крупской ОАО «1-я Минская птицефабрика». Но этот интерес объясняется нынешним сельскохозяйственным назначением земель, а также тем, что объект расположен не в центральной части города, где нет высокой плотности застройки.

Заключение специалистов

А.Климчук рассказал, что специалисты Института недвижимости и оценки пришли к выводу, что, поскольку серьезный инвестор просчитывает все свои затраты и доходы с учетом инвестиционных рисков, он не готов в настоящее время вкладывать инвестиции в производства, которые принадлежат другим собственникам. При экономической выгодности он готов лишь выкупить существующую недвижимость либо оплатить убытки, связанные со сносом этих строений. Если же инвестору предоставить земельный участок для строительства недвижимости с целью продажи, то государству как собственнику необходимо более точно определять, сколько может инвестор заплатить собственнику, чтобы проект был ему выгоден.

Поэтому в Институте недвижимости и оценки считают, что вынос производств за пределы г. Минска является более глобальной проблемой, чем просто снос капитальных строений, поэтому ее необходимо решать совместными усилиями собственника предприятия, местного органа власти и инвестора. В то же время специалисты института считают, что при разработке генеральных планов населенных пунктов и изменении функционального назначения земель надо рассматривать источники финансирования таких преобразований, понимая, что при значительных затратах на снос строений или вынос производств помимо инвестора в недвижимость необходимо подключать инвестиции собственников производств.

Кроме того, полагают специалисты ведущей организации по оценке, при выгодном местоположении действующих производств (с точки зрения изменения функционального назначения земель) было бы разумно самим собственникам дать возможность реализовывать такие инвестиционные проекты, которые будут в комплексе решать вопросы создания новых современных производств на новых территориях с реализацией коммерческих проектов в сфере недвижимости. К примеру, в 2007 году такое предложение вносил ОАО «Горизонт» по освобождаемой им площадке в районе улиц Куйбышева, Киселева, Красной и проспекта Машерова.

В то же время, сказал А.Климчук, есть случаи, когда инвестор готов строить объекты недвижимости себе в убыток. Но это уже его политическое решение, которое может дать положительный экономический эффект в будущем. И здесь все должно решаться на уровне конструктивных переговоров и инвестором, а не на аукционе. А вот тем инвесторам, которые готовы вкладывать в производство с созданием рабочих мест, надо отдавать предпочтение и предоставлять более льготные условия ведения будущего бизнеса, считают специалисты Института недвижимости и оценки.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

29.11.2010

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 10, за месяц 55

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 47/2010