Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Будут ли в Беларуси востребованы рентные услуги государства?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Будут ли в Беларуси востребованы рентные услуги государства?

Жизнь скоротечна. Сегодня мы молоды и здоровы, поэтому нужны своим близким и родственникам. А завтра все коренным образом может поменяться. И может случиться так, что близкие родственнички не только не позаботятся о вас, но быстренько выселят вас с вашей же квартиры и приберут ее к своим рукам.

Сегодня мы расскажем об одной плачевной истории, которая случилась с престарелым человеком. Сама по себе, возможно, она не является каким-то исключением. Таких историй, наверное, тысячи… Но от этого не становится легче.

Жили-поживали себе на радость в одном из столичных районов в двухкомнатной «хрущевке» бабушка с дедушкой. Дедушка долго болел, в последние годы был слаб и внезапно умер. Бабушка по нему сильно тосковала, а потом вдруг стала заговариваться. Что ни говори, а возраст, лет 80 ей было.

До расторопных родственников со стороны дедушки быстро долетела эта весточка. Они приехали в столицу (хотя при жизни дедушки никогда и не проведывали стариков), вызвали психбригаду и как невменяемую отправили бабушку доживать в другой город к сестре. Сейчас собираются продавать ее квартиру.

В данной ситуации можно сколько угодно рассуждать о морали и чести. Но это все лирика. А что же по закону? Можно ли продать квартиру бабушки? Кто позаботится сейчас о ней? И как надо поступать, чтобы обеспечить себе достойную старость?

Можно завещать

Основной способ передать квартиру и имущество – завещать ее. По крайней мере, как утверждают сотрудники нотариальных контор, такой вариант является наиболее распространенным и популярным среди населения. Если хозяин квартиры не хочет, чтобы впоследствии дети или другие родственники делили ее между собой, он может написать завещание на кого-то одного из них. Если завещана только квартира, все остальное имущество по закону будет разделено между наследниками. Причем наследник квартиры имеет полное право участвовать и в разделе остального имущества, поскольку получение квартиры никак не отражается на праве на наследство.

Но воля наследодателя может быть ограничена обязательными наследниками – лицами, которые имеют право получить свою долю имущества независимо от «последнего желания» умершего. Закон проявляет такую заботу о наиболее слабых, социально незащищенных гражданах, которые не способны самостоятельно зарабатывать себе на жизнь либо очень ограничены в таких возможностях. К обязательным наследникам относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг и родители (ст. 1064 ГК РБ). Их доля составляет не менее половины доли, которая бы причиталась каждому из них при наследовании по закону.

В то же время закон позволяет уменьшить обязательную долю. Это возможно, в частности, если речь идет о наследовании жилой недвижимости, где наследник по завещанию проживал до смерти наследодателя. Чтобы сохранить за собой весь дом (квартиру), нужно доказать в суде, что обязательный наследник прежде не пользовался этим жильем и прекрасно обходился без него (скажем, имеет собственную жилплощадь). Также требуется подтвердить, что в результате получения обязательной доли наследник по завещанию не сможет пользоваться таким имуществом (скажем, если квартира однокомнатная). В общем, без суда, скорее всего, не обойтись.

В данной связи наша бабушка могла завещать свою квартиру родственнику или постороннему человеку в обмен на уход. И если бы будущий новый собственник квартиры плохо ухаживал за бабушкой, она могла бы изменить или переписать завещание на другого человека.

Осчастливить при жизни

Распорядиться квартирой можно и путем составления договора дарения. В нем должен быть указан одаряемый и предмет дарения (например, квартира). Момент, с которого квартира считается подаренной, и момент, с которого она становится собственностью получателя, – не одно и то же. Формально квартира считается подаренной с даты, указанной в договоре дарения. Однако поскольку этот документ должен проходить государственную регистрацию, его фактическое исполнение возможно только после прохождения этой процедуры.

К сожалению, это еще не все. Новому собственнику предстоит зарегистрировать право собственности на квартиру. Если он по каким-либо причинам не хочет становиться владельцем квартиры, то может отказаться от принятия дара. В таком случае договор автоматически перестанет действовать. Если в договоре предусмотрено, что квартира будет получена в качестве подарка только после смерти дарителя, такой договор дарения не будет действовать.

Однако, оформляя договор дарения, надо помнить, что после регистрации права собственности по договору дарения полноправным собственником квартиры становится уже одаряемый и приобретает полное право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. То есть первоначальный собственник (в нашем случае бабушка) может запросто оказаться «гостем» в своей квартире.

Без права проживания

Договор ренты – неплохая альтернатива завещанию и договору дарения. Соответственно, при его заключении квартира будет передана в обмен либо на периодические денежные выплаты (рента), либо на полное содержание (с иждивением).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество, за исключением земельного участка, в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины (то есть на сегодняшний день не менее Br70 тыс.), установленного законодательством.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена и возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты. Он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 565 ГК. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением.

Поэтому в нашем случае бабушка могла заключить договор пожизненного содержания с иждивением с родственником или иным посторонним человеком, который в обмен на ее квартиру либо выплачивал ей ежемесячно ренту (в денежном выражении), либо при необходимости ухаживал за бабушкой. В этом случае бабушка могла бы до смерти жить в своей квартире и быть полноправной ее хозяйкой.

Подводные камни

Как показывает практика и утверждают юристы, как бы подробно вы не прописали в договоре все условия, договор пожизненного содержания с иждивением является очень сложным и содержит в себе много подводных камней.

Первое, на что стоит обратить внимание при его заключении. Недвижимость передается плательщику ренты в собственность. Об этом нюансе договора не всегда знают получатели ренты. Некоторые бабушки и дедушки, которые чаще всего продолжают жить в переданных квартирах, даже не представляют себе, что эта квартира им уже не принадлежит. Но при этом, как мы уже отметили, плательщик ренты распоряжаться (продать, подарить, сдать внаем) этой недвижимостью может только с письменного и нотариально удостоверенного согласия получателя ренты.

Второе. Имущество передается в собственность не за определенную фиксированную плату, а за какие-либо услуги или денежные платежи, которые будут предоставляться или выплачиваться периодически и возможно на протяжении длительного времени. Здесь юристы советуют обеим сторонам четко указывать в договоре объем и формы рентных платежей.

Третье. Получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости. Такой сценарий возможен в том случае, если он будет утверждать, что плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства. Кстати, этим пунктом могут воспользоваться и ушлые рентополучатели, чтобы поменять своих рентоплательщиков.

Договор пожизненного содержания с иждивением по соглашению обоих сторон можно расторгнуть в нотариальном порядке, по соглашению одной стороны – в судебном порядке.

Договор с социальным органом

Посещая в конце прошлого года дом-интернат для ветеранов войны и труда «Свiтанак», Президент РБ Александр Лукашенко дал поручение о необходимости развития в Беларуси рентных услуг. В этой связи, сообщило БЕЛТА со ссылкой на председателя Мингорисполкома Николая Ладутько, совместно с Минтруда и соцзащиты подготовлен и внесен в Правительство документ о развитии двух видов рентных услуг, которые являются новыми для Беларуси, но уже давно реализованы и успешно работают в некоторых странах Европы.

Первый вид таких услуг заключается в том, что, например, пожилой одинокий человек заключает договор с социальным органом, в соответствии с которым его квартира переходит в коммунальную собственность. В свою очередь такой человек получает право пожизненного обслуживания: ему будет приобретаться питание, за него будут уплачиваться коммунальные платежи и т.д. Такому человеку также будет пожизненно уплачиваться небольшая рента, а после смерти квартира будет продана либо передана кому-либо в соответствии с действующим законодательством.

Второй вид рентных услуг заключается в том, что квартира по договору переходит в распоряжение коммунального юридического лица и после необходимого ремонта сдается в аренду. В свою очередь человек размещается в государственном социальном учреждении, получает пожизненно определенную рентную плату и полный комплекс услуг. После его смерти такая квартира также переходит в коммунальную собственность.

Сложно, конечно, представить, как будет действовать заключенный между одиноким пожилым человеком и социальным органом договор. Если, к примеру, договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный с физическим лицом (будь то родственником пожилого человека либо посторонним человеком), в случае чего (некачественного оказания услуг) по желанию рентополучатель может расторгнуть в одностороннем порядке, то трудно представить, как больной одинокий пожилой человек будет судиться с социальным органом (государством)? Зная практику предоставления услуг гражданам социальными работниками территориальных центров социального обслуживания населения, хотя бы в силу их малочисленности и текучести кадров, не сложно догадаться, что прецедентов для расторжения договоров у рентополучателей может быть предостаточно. Не секрет, что в территориальные центры поступает достаточно много жалоб от граждан на неудовлетворительную работу социальных работников. А в обмен на квартиру – самое дорогое, что, по сути, есть у человека и что у него остается до смерти, он вправе требовать самого пристального к себе внимания и заботы. С другой стороны, справедливости ради, надо сказать, что основная масса людей, обслуживающихся в центрах, – люди преклонного возраста, поэтому порой их претензии к обслуживанию, хотя бы в силу возраста и состояния здоровья, а порой, и психики, не всегда справедливы.

Конечно, многое будет зависеть от качества обслуживания престарелых людей. На это обратил свое внимание и Президент Беларуси. «Это надо предложить всем, кто хочет, не обязательно только одиноким. Людям надо объяснять. Любой согласится, если будет уверен, что государство будет гарантировано оказывать ему услуги за это жилье», – сказал А.Лукашенко, подчеркнув при этом, что необходимо обеспечить и высокое качество таких услуг. «Это надо делать государству, а не отдавать на откуп «теневикам», – добавил Глава государства.

Но вот вопрос, какая сумма будет предусмотрена договором на питание пожилого человека? Чем здесь будет руководствоваться государство? Если размером бюджета прожиточного минимума, то он для пенсионеров в расчете на один месяц на период с 1 ноября 2010 года по 31 января 2011 года установлен в размере Br252230 (структура бюджета прожиточного минимума по статьям расходов включает: продукты питания – 54,0 процента; плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги – 16,0 процентов; предметы гардероба – 17,4 процента; бытовые и транспортные услуги – 6,6 процента; товары бытового и хозяйственного назначения – 3,3 процента; взносы и платежи – 0,5 процента; предметы первой необходимости, санитарии и лекарства – 2,2 процента). А это, судя по нынешним ценам только на продукты питания, мизерная сумма. Уплата коммунальных платежей, к примеру за однокомнатную квартиру в Минске, обойдется государству ежемесячно примерно Br100 тыс. Ну а что понимать под выплатой пожилому человеку небольшой ренты, предусмотренной договором? Это будут две базовые величины или большая сумма? Надо полагать, что сейчас проработкой всех этих и иных вопросов занимаются соответствующие госорганы и организации. И хочется верить и надеяться, что они не формально подойдут к решению данного вопроса и не обидят стариков, потому что в случае их смерти квартира будет принадлежать государству. А цена, к примеру, только однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья в Минске на сегодняшний день составляет примерно 50 тыс.долл.США. Сумма немалая.

В свою очередь, как доложил главе государства Николай Ладутько, в Минске по данному вопросу уже были опрошены около 4 тыс. человек, и примерно 600-700 из них согласились бы на такие услуги. Председатель Мингориспролкома также отметил, что только в Минске проживают около 20 тыс. одиноких пожилых граждан, из которых у 10 тыс. в собственности есть приватизированная квартира.

Мнение специалиста

Со своей стороны мы поинтересовались у заместителя заведующего государственной нотариальной конторы № 2 Советского района г.Минска Сергея Серафимовича, как, по его мнению, будет работать договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный между пожилым человеком и социальным органом в лице государства? На этот счет С.Серафимович сказал, что в Гражданском кодексе РБ не прописано, кто конкретно может являться плательщиком ренты. Поэтому таким лицом может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо, в том числе государственная организация либо местный орган власти. В этой связи, если государство возьмет на себя обязательства по выплате ренты и содержанию человека, то оно должно их исполнять, сказал заместитель заведующего нотариальной конторы. Я не думаю, что если государство возьмет на себя обязательства плательщика ренты, то с его стороны будут какие-то нарушения, уточнил С.Серафимович. Поэтому сегодня данные вопросы прорабатываются, в том числе и в части финансирования. Но поскольку рента – это все-таки личностные отношения между людьми, и если, к примеру, пожилой человек предпочтет иметь отношения с одним конкретным лицом, а не с госорганом, где сегодня его может обслуживать один человек, а завтра – другой, он вправе сам определить, с кем ему заключать договор. В то же время, отметил С.Серафимович, в настоящее время договоров ренты по сравнению с завещаниями и договорами дарения заключается крайне мало. Потому что люди в основном предпочитают свое недвижимое имущество либо завещать родственникам, либо дарить. И в случае, если их не устраивает уход со стороны родственников либо посторонних людей, они могут отменить или изменить завещание, чего нельзя сделать в случае заключения договора дарения. В случае же неисполнения обязательств по договору ренты его в одностороннем порядке можно расторгнуть. И в этом большое преимущество договора ренты по сравнению с договором дарения.

Елена МАСЛОВСКАЯ

16.01.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 10, за месяц 79

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 2/2011