Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Рынок новостроек 2010: стабильность, обремененная ожиданием

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Рынок новостроек 2010: стабильность, обремененная ожиданием

После кризисного 2009 года, характеризующегося резким снижением покупательской способности граждан и спадом спроса на новое жилье, в 2010 году на рынке новостроек установилась стабилизация. Тем не менее, на протяжении всего года было видно, что участники рынка ждут каких-то перемен: кто-то снижения цен на квартиры, кто-то, наоборот, улучшения инвестиционного климата и роста цен.

О том, как развивалась ситуация на первичном рынке жилья в 2010 году, как в посткризисных условиях приходилось работать частным заказчикам и застройщикам строительства, и многом другом мы попытались выяснить у председателя собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергея Петровича КОРЕНЬКО.

– Сергей Петрович, каким был 2010 год для столичного рынка новостроек? Произошли ли в прошлом году какие-либо серьезные изменения на рынке в сравнении с кризисным 2009 годом, и какова была активность покупателей на рынке?

– В 2010 году столичный рынок новостроек по сравнению с 2009 годом стабилизировался, и снижения запланированных городом к вводу объемов жилья, в том числе коммерческого, не произошло. В то же время произошла стабилизация стоимости строительства и цен продаж квартир. Несмотря на то, что за прошлый год индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ вырос немногим более чем на 20 процентов при запланированном росте 14 процентов, цены на новостройки были достаточно стабильны – не было ни резкого взлета цен, ни значительного падения, как, например, в первом полугодии 2009 года. Отрасль в целом сработала хорошо, конечно же, не без помощи государства. Я имею в виду решение Мингорисполкома № 101, которым разрешено нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, самостоятельно заключившим договоры долевого строительства с организациями-заказчиками, получить льготный кредит в размере 5 процентов на строительство квартиры. Конечно, основная масса людей переориентировалась на жилье, строящееся с поддержкой государства. В свою очередь те частные компании, которые хотели сохранить свои объекты, строительство которых началось до кризиса, также переориентировались и начали снижать рентабельность. Вот за счет этого на рынке в течение 2010 года и наблюдалось стабильное соотношение стоимости строительства и цен продаж. Что касается коммерческого рынка жилья, то рентабельность на нем составляла в среднем 15 процентов.

2010 год я назвал бы также годом ожидания. На протяжении всего года было заметно, что выжидали и инвесторы, и покупатели. Последние в ожидании снижения цен на квартиры охотнее размещали свои деньги на депозитах в банках и получали большую прибыль, которую невозможно было получить от вложения денег в недвижимость. А все потому, что роста цен на недвижимость не было. Как, в принципе, не было и пока нет той спекулятивной составляющей на недвижимость, которая была весьма ощутимой – до 30 и более процентов – до наступления кризиса, когда цены на недвижимость росли не по дням, а по часам.

– Вы тут вспомнили решение Мингорисполкома № 101, которое в свое время наделало много шума в городе. Скажите, пожалуйста, как активно оно использовалось гражданами при строительстве жилья в 2010 году у коммерческих застройщиков, учитывая, что цена квадратного метра у них выше по сравнению с ценой квадратного метра у государственных застройщиков?

– Решение Мингорисполкома № 101 активно использовалось гражданами при строительстве квартир долевым способом, причем не только у государственных застройщиков, но и частных. Это обусловлено тем, что очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан в Минске огромная, и построить всем нуждающимся жилье по более низким ценам, по которым строит для нуждающихся, например, МАПИД, сложно.

– Но выгодно ли коммерческим застройщикам работать с категорией граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий? Ведь они вынуждены в данном случае работать с более низкой рентабельностью?

– Те застройщики, кто решал работать с нуждающимися гражданами, фактически работают и продают жилье по себестоимости, с минимальной рентабельностью. В то же время это позволило им сохранит свои объекты и объемы ввода жилья, а также свои коллективы.

– Среди экспертов рынка недвижимости бытует мнение, что государственные застройщики, к примеру, такие, как МАПИД и Минскстрой, уже стали конкурентами коммерческим компаниям, занимающимся строительством и реализацией жилья в сегменте эконом-класса. В связи с этим некоторыми специалистами рынка высказывается мнение, что для успешной реализации своих объектов коммерческим застройщикам пора пересмотреть ценообразование и снижать цены на квартиры. Каково Ваше мнение на этот счет?

– Если взять каркасные дома, то цены на квартиры в этих домах и у коммерческих, и у государственных застройщиков одинаковые. Примерно одинаковая и себестоимость строительства. Чего, конечно, не скажешь о панельных домах. Здесь на самом деле цены на квартиры в домах, построенных госзастройщиками, ниже по сравнению с ценами на жилье в домах, возведенных коммерческими застройщиками. Но это вполне объяснимо.

Во-первых, госзастройщики имеют небольшие амортизационные отчисления. Домостроительные комбинаты построены давно, имеют изношенное оборудование, поэтому в структуре цены амортизационные отчисления минимальны. Во-вторых. Когда панельный дом возводится госзастройщиком, например, тем же МАПИДом, то фактически все это жилье освобождено от уплаты НДС. В то время как при строительстве жилья, возводимого коммерческими застройщиками, от уплаты НДС освобождаются только услуги строителей и проектировщиков. Что же касается всех стройматериалов, то они облагаются НДС, что, естественно, ведет к удорожанию стоимости строительства. Поэтому, если бы эти составляющие были выровнены, то разница в цене квадратного метра в панельных и каркасных домах была бы намного меньше. Я уже не говорю о тех нагрузках, которые ложатся на плечи коммерческих заказчиков и застройщиков строительства, связанного со сносом, отселением, наружной инженерией и т.д. Эти три составляющие приводят к тому, что панельное жилье на 20-30 процентов дешевле, чем каркасное.

– Много ли на самом деле квартир остается нереализованными на первичном рынке после сдачи домов? Как долго они экспонируются на рынке?

– Непроданные квартиры может позволить себе держать либо очень богатый заказчик строительства, имеющий значительное количество собственных средств, либо заказчик, который взял в банке кредит и просчитал, что у него хватит средств погасить кредит и выплатить по нему проценты банку, имея даже в наличии нереализованные квартиры. Во всех остальных случаях держать готовые квартиры – это крайне убыточное мероприятие. Поэтому если квартиры не продаются по заявленной цене, заказчик вынужден снижать цены, иначе он просто обанкротится. И те заказчики, которые долгое время не продают квартиры и не снижают цены на них, имеют хороший запас прочности и радужные надежды, связанные с ростом цен.

– На Ваш взгляд, не перенасыщен ли сегодня новыми квартирами рынок коммерческого жилья, о чем так много в последнее время говорят некоторые эксперты? И завышены ли на самом деле цены на квартиры у отдельных застройщиков строительства?

– Что касается цен, то определить, завышены они у конкретного заказчика или застройщика строительства или нет, очень сложно. Это надо смотреть и изучать баланс. Но точно можно сказать, что строительство большинства объектов, продаваемых в 2010 году коммерческими застройщиками, началось в 2007-2008 годах, то есть до кризиса, когда себестоимость строительства была очень высокая и с учетом дороговизны стройматериалов доходила до 1500 долл.США за квадратный метр, а цены реализации новостроек в каркасных домах колебались в пределах 1800-2000 долл.США/кв.м. И когда кто-то из застройщиков сегодня держит цену 1300-1400-1500 долл.США за квадратный метр, а другие реализуют свое жилье по цене 1200 долл.США/кв.м и дешевле, то это может быть связано с двумя факторами: либо у застройщиков была слишком высокая себестоимость строительства, либо, как я уже сказал, они имеют солидный запас прочности.

Что же касается насыщения рынка квартирами, то я считал и считаю, что у нас в Минске очень большой отложенный спрос. И несмотря на то, что ситуация выжидания, наблюдавшаяся на рынке в 2010 году, продолжается и сейчас, отложенный спрос все же большой. А потом, за последнее время дважды повышалась заработная плата, и она будет повышаться в дальнейшем. Растут цены на энергоносители, растет индекс строительно-монтажных работ – например, в текущем году он планируется на уровне 15-16 процентов. А если планируется подорожание и рост заработной платы – значит, планируется и повышение уровня жизни людей. И это, заметьте, в ситуации, когда растут требования к различным СНИПам, к примеру, по энергосбережению, когда строятся более красивые и удобные для жизни дома, когда повышаются требования к строительству домов разных организаций – МЧС и др. Все это в теории не должно привести к снижению цен на недвижимость. Наоборот, мы уверенно приближаемся к тому, когда за свою среднюю зарплату человек сможет купить квадратный метр или полметра жилья, то есть больше, чем сейчас. И к этому надо стремиться.

Учитывая то, что в докризисные времена спрос на недвижимость намного превышал предложение и цена квадратного метра жилья на 30-40 процентов была спекулятивной, люди инвестировали больше в недвижимость. Это было выгоднее, чем размещать деньги на депозитах в банках. Поэтому, чтобы сдвинуть этот рынок сейчас в нужном направлении и чтобы люди понесли деньги не в банк, а вкладывали в производство, в недвижимость, должна быть спекулятивная составляющая недвижимости, как, в принципе, происходит во всем мире. То есть цена недвижимости должна немного превышать уровень инфляции. Тогда это подтолкнет людей к инвестированию в недвижимость.

А люди у нас не бедные. Уже сегодня население страны держит в банках порядка 8 млрд.долл.США в разных валютах. И даже если предположить, что 10 процентов от этой суммы вкладов – примерно 800 млн.долл.США снять с депозитов и презентовать в недвижимость, то при цене квадратного метра в 1000 долл.США можно построить 800 тыс.кв.метров жилья. А это двухгодичная норма жилья, возводимая коммерческими застройщиками только в Минске. Поэтому, как только снивелируются все эти процессы и люди почувствуют выгоду от вложения денег в недвижимость, в строительстве может снова начаться «легкий» бум.

– Ну а как же Вы в таком случае относитесь к тому, что Президент страны Александр Лукашенко поставил задачу перед новым министром архитектуры и строительства Анатолием Ничкасовым по недопущению роста цен в строительстве, а по возможности, и их снижению, в частности, за счет понижения себестоимости строительства?

– Я согласен с тем, что, конечно, надо стараться находить внутренние резервы, для того чтобы строить дешевле, надо по возможности сдерживать спекулятивную составляющую недвижимости, но при этом надо повышать уровень жизни людей, в том числе работающих в строительной отрасли. Надо повышать не только качество строительства, но и качество работы в других отраслях. К сожалению, современный человек привык работать так, как привык. Сегодня он получает зарплату в 500 – 700 долл.США и счастлив, больше ему ничего не надо, его все устраивает. Но этого не должно быть. Человек должен стремиться жить лучше, получать больше, иметь какую-то заветную мечту. А для этого ему надо поменять психологию.

Я считаю, что, говоря о снижении стоимости строительства, надо говорить о повышении эффективности труда, о совершенствовании системы оплаты труда и налогообложения. А эффективность производства можно повышать только конкуренцией, и цены должны формироваться на конкурентной основе.

– Сергей Петрович, так все же, каков Ваш прогноз на текущий год?

– Учитывая многие процессы, происходящие в мире, можно предположить, что все валюты будут обесцениваться. И тот коридор, который заявлен Нацбанком Беларуси, будет удерживаться. Он, в принципе, соответствует уровню инфляции в нашей стране. Исходя из этого, можно говорить, что при нормальном развитии ситуации в 2011 году на рынке закончится этап выжидания, и при повышении стоимости строительства на 10-12 процентов вырастет и цена продаж. Она будет соответствовать уровню инфляции. А в 2012 году мы можем вернуться к докризисным ценам на недвижимость, правда за вычетом той спекулятивной составляющей, которая была на то время. А это означает, что к концу 2012 года цена квадратного метра жилья в каркасном доме может составить 1600-1700 долл.США. Говоря об этом, я отталкиваюсь от того, что цена квадратного метра жилья в Минске не может быть ниже, чем, к примеру, в Киеве или Санкт-Петербурге. Москву я в расчет не беру. Думаю, что средняя заработная плата к этому времени вырастет до 700-900 долл.США, и человек сможет позволить купить за среднюю зарплату полметра жилой площади.

Елена МАСЛОВСКАЯ

23.01.2011

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 2, за месяц 20

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 3/2011