Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Оценка жилой недвижимости – для тех, кто хочет открыть свое дело (Продолжение. Начало в № 20, 21)

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Оценка жилой недвижимости – для тех, кто хочет открыть свое дело (Продолжение. Начало в № 20, 21)

Стартовые расходы.

Начать можно с 2000 долл. из собственного дома. Но непременно надо учитывать, что экономически трудный период в этом бизнесе может составить 6 – 12 месяцев, в течение которых вам придется работать только над тем, чтобы сделать ваш сервис известным. На этот период вы должны иметь содержание (например, продолжать работать на предыдущей работе).

РасходыЦена (долл.)
Аренда (3 месяца предоплата)0 (у себя дома) 900
Стартовая реклама200 - 500
Оборудование офиса (ПК, принтер, телефон, факс, мебель)600-1700
Печать проспектов200 -500
Нотариус, юрист, бухгалтер300 - 400
Учредительные документы300 - 500
Прочие расходы (web-страница, семинары, литература)400-500
Сумма2000-5000

Примерная калькуляция на первые три года.

Предприниматель имеет офис в городе с населением более 250 тыс. Арендная плата за офис в 30 кв. метров составляет 300 долл. в месяц. Предприниматель сам занимается оценкой и анализом объектов при помощи специально написанной компьютерной программы. Первый год он получает 10 заказов в месяц по 200 долл., второй – 15, третий – 20.

Доходыпервый год (долл.)второй год (долл.)третий год (долл.)
240003000040000
Расходы
аренда360036003600
реклама120012001200
лизинг машина для фирмы)160016001600
телефон (факс, Online)100013001600
авто (страховка, бензин, масло)100013001600
Доходы100100100
Прочие расходы390044004900
Сумма расходов124001350014600
Прибыль до уплаты налогов116001150025400

Факторы успеха.

Знание рынка - самое основное. Только тогда можно правильно оценить стоимость объекта, которая зависит в первую очередь от месторасположения, и вести переговоры о цене покупки.

Профессиональные навыки. Чтобы внимательно и точно проверить состояние объекта, необходимо уметь это делать.

Умение вести переговоры. Для риэлтеров и компаний, ведущих операции с недвижимостью, которые ежедневно занимаются продажей недвижимости, вы должны быть равным партнером. Знание профессиональных терминов и риторические способности – ваше главное оружие.

Точная работа. Когда экспертиза проведена и результаты переданы заказчику, обратного пути нет. Поэтому огромнейшее значение имеет детальная работа и умение обращаться с числами и величинами. Ошибки в экспертном заключении выставляют работу консультанта в невыгодном свете и разрушительно сказываются на его репутации.

Факторы риска.

Услуги риэлтеров. До настоящего времени мало кто из агентств по недвижимости серьезно предлагал экспертную оценку продаваемой им недвижимости. Но если услуги консультантов станут популярными, то агентства по недвижимости могут это учесть и станут активно предлагать такой сервис сами.

Недоверие клиентов. Рынок недвижимости очень чувствительный, и часто можно столкнуться с недобросовестными дельцами, пытающимися заработать на дилетантах рынка недвижимости. И, вполне вероятно, многие сочтут, что за объявлением о «Сервисе по оценке недвижимости» притаилась очередная «акула», которая пробует вытянуть деньги из кармана интересующихся недвижимостью. Но как только услуга станет более известной, можно ожидать большое количество потребителей новой услуги.

Малая степень известности. Те немногие консультанты, которые занимаются оценкой недвижимости, признают, что главная их проблема – популяризация своих услуг. Поэтому начальный этап работы консультанта (безприбыльный) может затянуться. На этот период нужно продумать средства к существованию. Как уже было сказано, возможный вариант – начать бизнес, не оставляя прежнего места работы.

Бесплатные консультации по недвижимости предлагают и государственные эксперты. Но они есть не везде, а к тому же на их услуги надо записываться в длинную очередь. Но если этот сервис, финансируемый за счет налогоплательщиков, станет повсеместным, то это будет означать серьезную конкуренцию для частных консультантов по недвижимости.

Практические советы по оценке недвижимости.

Правильная оценка играет существенную роль при покупке (продаже) дома, квартиры или земельного участка. Ведь речь идет о немалых деньгах. Во-первых, недвижимость должна гарантировать надежную крышу над головой, во-вторых, стать хорошим вложением денег. На рынке недвижимости можно найти самые различные объекты. Понятие “нормального” строения, с которым можно сравнить другие строения, практически не существует. Поэтому для надежного консультирования и экспертной оценки при покупке (продаже) недвижимости, кроме теоретических знаний, необходим и практический опыт. В целом при оценке недвижимости надо учитывать следующее:

Объекты недвижимости должны быть детально обследованы, а их особенности и повреждения (вместе с причинами их вызывающими) запротоколированы.

Должны быть известны размеры площади помещений, возраст здания и насколько еще рассчитана его “продолжительность жизни”.

Покупатель ожидает, как правило, что объект в техническом и физико-строительном отношении соответствует современным требованиям и предписаниям.

Возможные расходы на ремонт и (или) затраты на работу по перепланировке должны быть установлены.

Побочные расходы должны быть известны или установлены.

Нужно узнать реальную рыночную стоимость объектов, сходных с данным по месту расположения и другим параметрам.

Надо иметь опыт и уверенность при проведении оценки. Надо определить не только реальную стоимость объекта, но и капитализированную стоимость потенциальных доходов, а также стоимость в текущих ценах.

Надо оценить местное окружение – соседство, транспортные коммуникации, школы, удобно ли расположены магазины.

А это могут сделать только профессионалы.

Николай СИНЯК.

02.06.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 26

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2003