Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Советы покупателю квартиры

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Советы покупателю квартиры

Перед началом длинной истории...

Четко определитесь – кто (вы или риэлтер) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки (регистрацией). И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Риэлтер учится эффективно работать месяцами. Оцените, сколько вы выиграете, если все постараетесь сделать сами, сколько при этом вы затратите сил и времени.

Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно и обойтись вообще без посредника, поставьте это дело на хороший качественный уровень. Выберите основные источники информации, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайте и прозванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: “Это агентство недвижимости?”. Не отчаивайтесь, если в 99 процентах случаев получите утвердительный ответ.

Работая с предложениями…

Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант – отнеситесь критически. Столичный рынок слишком хорошо информирован, чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианте есть какая-то закавыка. Таких закавык – десятки: отсрочка заселения, “убитость” квартиры, неудачные соседи и многое другое.

Если вам предложили “по-знакомству” соблазнительный по цене вариант – отнеситесь не менее критически. Вспомните, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 5-10 тыс. долл.?

Просматривая листинги предложений, не ориентируйтесь на то, что, дескать, ваши знакомые недавно купили (продали) по такой-то цене. В любой сделке – десятки подводных камней, которые способны менять цену в значительной степени. Вдобавок, цена сделки и цена предложения в среднем различаются на 5 процентов, и уж тем более они могут отличаться от рыночной стоимости.

Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Все-таки, две разные истории. В любом случае, вторичный рынок – это квартиры зданий с накопленным износом, квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки – это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки. Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно.

Выбор агентств и маклеров

Выбор агента, с которым вы будете работать, – дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых относительно того или иного агента – еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, это не снижает цену и не повышает надежность.

Выбрав риэлтерское агентство, стоит в нем побывать. Лицензии все имеют давно, а вот агентства-однодневки могут быть выданы обстановкой в офисе, стилем общения и др. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса и т.д.

Работая с агентством...

Чаще всего квартира в листинге закреплена за каким-то агентом риэлтерской компании. Работая по такому варианту, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать имя компании, а не риэлтера. Человек способен соблазниться 2-3 тыс. долл. залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию, отняв у вас такие деньги.

Заключая договор на обслуживание вас компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты – форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и прочее. То, что вам предложат некий стандартный договор, не должно усыплять бдительность. В крайнем случае, сделайте приложение.

Просматривая квартиры вместе с вашим агентом, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает – ваши или хозяина. Помните: прежде всего агент должен быть заинтересован в проведении сделки, его задача – искать компромисс между вами и продавцом. Пристрастность – признак непрофессионализма.

Если вам говорят о том, что кроме вас есть еще какой-то покупатель, который платит на 500-1000 долл. больше, и предложат в ответ поднять планку - насторожитесь. Скорее всего, никакого конкурента нет, а есть просто желание взять с вас побольше денег.

Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше или пойти на попятную, или отказаться от варианта. Риэлтеры быстро теряют интерес к упертым клиентам. Нередко они пользуются правилом “трех” – делают три предложения, а затем перестают на вас работать.

Помните: кроме вас у риэлтера хватает и других клиентов. Не отчаивайтесь, если он вам не звонит и не информирует о ходе дела.

Осматривая квартиру…

Выйдя из транспорта, засеките время и посмотрите, сколько займет путь до дома. Сравните с тем, сколько было написано в листинге. Это может стать вашим маленьким козырем при торге.

Двор, подъезд, лифт – составные части вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в листингах. Это высота потолка, тип перекрытий, проводка, состояние сантехники, пола.

Не забудьте спросить: включена ли площадь балкона (лоджии) в общую площадь? Иной балкон не достоин такого права.

Решите, какой нужен ремонт. Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Также прикиньте, как долго еще прослужит сантехника, сколько придется затратить на покупку новой. Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того, что вам нужно. Сравнивайте разные квартиры исходя именно из этой стоимости. Это особенно важно, когда вы сравниваете новостройку и обычную квартиру.

Готовясь к первой встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и другое. Теоретически это должен будет делать риэлтер, но береженого - бог бережет. Список нужен, так как иначе вы можете упустить ряд важных моментов, а переспрашивая их по телефону, вы не будете видеть лица отвечающего. Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый – признак того, что отвечающий что-то сочиняет.

Решив, что эта квартира подходит – поставьте все точки над i. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

Вы решили покупать…

Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако, получите на руки копию доверенности и лично проверьте, есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином.

Договорившись о сумме сделки, сделайте несколько звонков другим агентствам и предложите эту квартиру как бы на продажу, не забыв подробно описать все нюансы. Вы услышите ряд мнений о цене такой квартиры. Сверьте ее с вашим случаем. Если расхождение велико и не в вашу пользу, вернитесь к торгу и выложите на стол те аргументы, которые вы выслушали от агентств.

Процедура сделки

Решив купить квартиру, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтерским агентством и сопровожден договором, где отмечается, что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.

В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа – этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки, и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше, если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.

Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга-хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый нюанс – дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.

Текущее законодательство позволяет заключать договоры в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует вашу сделку. При договоре в простой письменной форме денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица, вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.

Идеальной схемы расчета не существует. Разные агентства используют свои наработанные схемы. Ознакомившись с предложенной схемой, оцените (получите консультацию специалиста), что произойдет с вашими деньгами в разных форс-мажорных ситуациях. В их числе: отказ в регистрации сделки и перехода права; прекращение деятельности риэлтерского агентства; отказ продавца осуществлять условия сделки; ущерб квартире в результате стихийных бедствий.

После сделки

Как уже отмечалось, сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Поэтому постарайтесь узнать, куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет и всплывает нюанс, о котором вообще никто не подозревал. В этом случае привлекайте к решению этого нюанса (скажем, через мировое соглашение) бывшего владельца. Он – сторона, заинтересованная не в меньшей степени в том, чтобы сделка так и осталась состоявшейся.

Другой момент – если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли – извольте платить, счета выписываются на квартиру, и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можете грозить судом бывшему хозяину.

Собственная информация

02.06.2003

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 19, за месяц 68

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2003