Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Соблюсти баланс интересов и функций

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Соблюсти баланс интересов и функций

Размещая коммерческие объекты в многоквартирных домах, застройщики рискуют недополучить ожидаемую прибыль от реализации проектов.

Перенасыщение кварталов-новостроек встроенными (пристроенными) нежилыми объектами, с одной стороны, ухудшает условия проживания в этих кварталах, с другой стороны, – приводит к убыткам для девелопера. Нужно ли вообще смешивать коммерческую и жилую функции, если да, то как соблюсти баланс интересов – эта тема стала главной на конференции, проходившей в рамках выставки «Недвижимость-2011».

Учитывая актуальность темы, акцентировать внимание на ее самых болевых точках мы попросили руководителей «НовостройЦентр» и «Недвижимость для бизнеса» группы компаний «Твоя столица» Татьяну Недереву-Архипец и Юрия Попова.

Т. Недерева-Архипец: – Представляя на конференции текущую ситуацию на минском рынке коммерческой недвижимости, Юрий Попов сказал, что наибольшим спросом со стороны потенциальных покупателей (арендаторов) пользуются встроенные (пристроенные) в жилые дома офисные помещения, помещения под продуктовый ритейл, аптеки, банки. Они охотно покупаются и арендуются соответствующими операторами для соответствующих функций. И из этого могло бы следовать, что во всех жилых комплексах было бы очень хорошо размещать именно этот набор встроенных нежилых помещений и наделять их указанными функциями.

Консультируя застройщиков, мы во многих случаях предлагали ограничивать количество встроенных (пристроенных) нежилых помещений. Но застройщиков такие рекомендации не устраивали. Свое несогласие с мнением консультантов они аргументировали тем, что размещать в каждом доме по одному-два этажа нежилых помещений их вынуждают городские власти. Это первое. Второе. Учитывая общую ситуацию на рынке коммерческий недвижимости, застройщики надеются с помощью нежилой функции выжать из проекта максимум доходности.

Ю. Попов: – В итоге около 80% нежилых помещений, расположенных в домах второй, а особенно третьей линии, то есть внутри квартала, оказываются не востребованными покупателями. Почему? Потому что операторы соляриев, SPA-салонов, небольших медицинских центров, зачастую продуктового и непродуктового ритейла предпочитают не покупать, а арендовать площади, и прежде всего в домах первой линии. То же касается операторов услуг связи, ремонта одежды и обуви и т. д., список можно продолжить. Потому что вложение денег в недвижимость – это не их бизнес.

А это означает, что девелопер должен заниматься сдачей построенных помещений в аренду, причем зачастую малоликвидных на рынке аренды. Но для этого нужно создавать отдельную структуру – а это совершенно другой вид деятельности. Это не бизнес девелопера. Его бизнес – построить, реализовать и приступить к другому проекту.

Вы скажете, что можно отдать эти объекты управляющей компании, как это делается на развитых рынках. Но у нас этот вид деятельности пока неразвит. Как вариант, я считаю, что встроенные помещения, которые не приносят дохода девелоперу, можно было бы передавать на баланс города. Тема для обсуждения есть.

Можно ли размещать коммерческую функцию в жилом комплексе вообще? Можно и нужно. Вопрос, в каком количестве, где, какого формата, зависит от размеров и конфигурации участка, его местоположения, объемов строительства и т. п. Возможно, часть нежилых помещений следует делать встроенными, а часть выносить в отдельно стоящие здания.

Естественно, существуют нормы обеспечения населения определенным набором нежилых объектов, в которых должны оказываться всевозможные услуги (банковские, страховые, бытовые и т. д.). Но нормы – это не нечто застывшее. Они должны следовать за потребностями жизни, а не быть догмой.

Т. Недерева-Архипец: – Речь идет о том, что в крупномасштабных проектах, в которых строится не один жилой дом, а, например, 10 и более, коммерческая функция в формате встроенно-пристроенная, скорее всего, не имеет права на жизнь с точки зрения потребителя жилой функции.

Да, в Минске есть примеры, когда при насыщении коммерческой функцией квартиры в жилых домах раскупаются на стадии фундамента. Но темп реализации, когда квартиры «уходят со свистом», когда для этого не нужно прикладывать каких-то усилий, – это не показатель хорошей продажи. А, скорее всего, показатель неоптимальной ценовой политики.

Я предлагаю посмотреть на эту проблему в несколько ином ракурсе. Примерно 60% жилых новостроек в Минске – это объекты бизнес-класса. И хотя сам по себе бизнес-класс предполагает наличие каких-то интересных, нетиповых решений в планировке, в функционале, в наборе квартир и т. д., большинство новостроек этого класса выглядят бесконечной серой массой.

Одна из тенденций, которую мы будем наблюдать в секторе бизнес-класса в ближайшие 3 года, – это выделение в нем подкласса бизнес-плюс. Этим подклассом станут как раз те проекты, в которые девелоперы захотят и смогут добавить индивидуальности. И именно в объектах класса бизнес-плюс, как мне кажется, будет уделяться большое внимание коммерческой составляющей. Девелопер будет стремиться к тому, чтобы эта коммерческая составляющая была не только привлекательной с точки зрения операторов, которые будут арендовать коммерческие объекты для осуществления своей деятельности, но и функциональной с точки зрения потребителей – будущих жильцов.

Коммерческая функция, на мой взгляд, – один из таких видимых, не очень легких, не очень дешевых, но точно верных способов сделать проект отличным от всего остального. Хотя не скрою, что сегодня с удовольствием занималась бы проектом, в котором не было бы коммерческой составляющей вообще, и продавала бы этот комплекс как жилье исключительно для жизни. И одним из основных конкурентных преимуществ этого объекта было бы отсутствие всякой коммерческой функции.

Мы хотим, чтобы то, о чем мы сегодня говорим, услышали не только девелоперы. Хотим, чтобы нас услышали проектировщики крупных районов, городские власти. Перенасыщая коммерческой функцией кварталы жилой застройки, они тем самым создают почву для социальных конфликтов в будущем и отрицательно влияют на экономику таких проектов.

Ю. Попов: – Не нужна почта в каждом доме. Равно как не нужны подземные парковки в домах эконом-класса. Их даже в бизнес-классе мало кто выкупает. Обязывая девелопера разместить подземную парковку в эконом-классе, вы просто его гробите. Если он согласится на эти условия, то, скорее всего, это будет его последний проект.

Застройщики домов бизнес-класса, размещая подземный паркинг, зарывают под землю до 30% себестоимости проекта. И действительно, зачем человеку покупать машино-место за 20 тыс.долл.США, если его машина стоит 6-10 тыс.долл.? И если машино-места не покупают в районе, находящемся недалеко от центра, то какой шанс, что их купят в районе, застроенном жильем эконом-класса? Никакого. Вывод: парковочные места придется сдавать в аренду.

Если мы хотим, чтобы жилые комплексы, строящиеся в нашей стране, были действительно современными, функциональными, чтобы в процессе их проектирования, строительства и эксплуатации соблюдался баланс интересов всех заинтересованных сторон – прежде всего жителей, а также девелоперов, операторов (покупателей и арендаторов) коммерческой недвижимости, городских властей, – необходимо взвешенно подходить к каждому проекту и даже, как ни кощунственно это звучит, периодически пересматривать существующие нормы.


Марина СИРОТКО.

02.05.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 26

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 17/2011