Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как не оказаться на пути к финансовым потерям

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Как не оказаться на пути к финансовым потерям

При создании торговых центров в регионах Беларуси их застройщики рискуют столкнуться с теми же проблемами, которые уже ощутили на себе девелоперы в России. Что это за проблемы, каковы причины их возникновения и как их можно избежать, рассказывает руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.

– Появление торговых и торгово-развлекательных центров в регионах Беларуси – процесс естественный. И в развитии этого направления сегодня заинтересованы российские и отечественные торговые операторы. И с теми и с другими мы активно работаем.

Торговые и торгово-развлекательные центры современного формата только-только начинают появляться в областных центрах. И поэтому самое время заострить внимание девелоперов на том, что торговый центр в областном центре отличается от аналогичного объекта в столице. В регионах своя специфика, незнание и непонимание которой может привести к огромным финансовым потерям для девелопера. И в том, что эти опасения не беспочвенны, позволяет убедиться российский опыт, с которым специалисты «Твоя столица – недвижимость для бизнеса» ознакомились во время международной выставки «REX-2011», проходившей в конце апреля текущего года в Москве.

На выставке были представлены все сегменты рынка коммерческой недвижимости – торговой, офисной, складской. В отличие от выставки «Дом-Экспо – 2011», проходившей в середине апреля текущего года в Москве, в рамках которой была организована конференция, где мы приняли участие, форум «REX-2011» произвел более сильное впечатление.

На выставке «Дом-Экспо» было представлено жилье. И было видно по составу участников, по уровню презентаций, что в отрасли кризис. То есть, несмотря на оживление в экономике, для простых покупателей ипотечные кредиты по-прежнему высоки – 15-16%, что не позволяет рынку жилья в Москве, не говоря о регионах, задышать в полную силу.

«REX-2011» продемонстрировала гораздо более оптимистичное состояние рынка коммерческой недвижимости. Это был достаточно представительный форум, с большим количеством международных участников. Конференция, которая проходила во второй день работы выставки, вызвала огромный интерес. В зале, где обсуждались вопросы торговой недвижимости, не оказалось свободных мест, и люди, стоя, слушали выступления. Это при том, что стоимость входного билета на конференцию составляла 597 евро.

Активными участниками выставки и конференции выступили крупнейшие международные операторы рынка недвижимости, такие как Cushman & Wakefield (спонсор выставки). Причем были представители московского и варшавского офисов, с которым у нас партнерский договор. Были представлены компании Colliers International, Knight Frank, Jones Lang Lasalle, Ernst & Young и другие.

Что запомнилось? Во-первых, было очень много региональных представителей – собственников и девелоперов торговой недвижимости. По сути, около 50% выставочной площади, которая была отведена ритейлу, занимали стенды региональных торговых центров.

В российских регионах не только в городах-миллионниках, но и в менее населенных городах, после кризиса активное развитие получило строительство торговых и торгов-развлекательных центров. Концептуально они рассчитывались на докризисную ситуацию. Но во время кризиса изменилась численность и состав торговых операторов. Многие из тех, что работали до кризиса, свернули свои региональные программы. А новые операторы приходят уже с иными требованиями. В итоге девелоперы, собственники торговых центров столкнулись с проблемой качественного заполнения.

Оказалось, что заполнить торговый центр только сетевыми операторами невозможно. В то же время спрос на площади в торговых и торгово-развлекательных центрах высок со стороны так называемых «эпэшников». В итоге возникает конфликт интересов.

Что еще запомнилось? Регион Дальнего Востока, в связи с геополитическим удалением и ориентацией на китайский и корейский дешевый импорт, для девелоперов и операторов по-прежнему воспринимается российскими девелоперами и торговыми операторами как заграница. Между тем компания «Спортмастер», которая одна из первых открыла там свои торговые объекты, считает начало своей работы довольно успешным.

Еще интересно то, что за время кризиса многие российские операторы очень сильно окрепли организационно и материально. Те, кто смог развиваться в регионах, стал федеральной сетью. В их числе оказались такие бренды, как «Спортмастер» (недорогие аксессуары и одежда для активного отдыха), «Остин» (недорогая одежда), «М. Видео» (бытовая техника) и другие. И это очень хорошая тенденция. В том числе и потому, что операторы с Запада сейчас крайне неохотно приходят в Россию и даже в Москву. Основной период прихода западных ритейлеров – 2002-2005 годы, когда ставки арендной платы были не такие сумасшедшие. И те, кто пришел в то время, смогли адаптироваться к постепенному росту арендных ставок. Те же, кто приходит сейчас, не готовы платить по тем ставкам, которые, например, существуют в Москве, Санкт-Петербурге. А идти в регионы, не зная рынка, западные ритейлеры просто боятся. В регионы идут только те, кто пришел на российский рынок до кризиса и смог его пережить.

Понятно, что нас больше интересуют наши проблемы, наши девелопмент и ритейл. Российский опыт интересен лишь в части полезности для нас. Например, ситуация в регионах там похожа на нашу. Регионы в Беларуси пока слабо освоены торговыми операторами и девелоперами. А те единичные торговые центры, которые появляются в Бресте, Гродно, Витебске, Гомеле, Могилеве, тоже не могут быть заполнены зарубежными и отечественными сетевыми операторами. Приходится оставшиеся площади заполнять мелкими арендаторами, индивидуальными предпринимателями. Как следствие – снова конфликт интересов. Поэтому на стадии разработки концепции проекта ТЦ надо очень серьезно просчитывать размеры и формат будущего центра, чтобы рынок смог «поглотить» новые торговые площади.

Вторую проблему – качественное заполнение торгового центра – тоже надо решать заблаговременно. Еще до начала строительства необходимо сформировать группы якорных арендаторов и под них уже корректировать площади, размещение и конфигурацию помещений. Остальные помещения можно заполнять более мелкими операторами, но так, чтобы их интересы не вступали в конфликт с интересами якорных арендаторов.

Кстати, если говорить не о белорусских, а о зарубежных, в том числе российских сетях, то надо иметь в виду, что им входить на рынок одной или двумя торговыми точками не выгодно с точки зрения затрат на логистику, маркентинг, менеджмент. Причем российские торговые сети заинтересованы в развитии не только в областных центрах, но также в крупных районных – например, Борисове, Солигорске, Орше, Лиде, Бобруйске, Барановичах.

В настоящее время «Твоя столица – недвижимость для бизнеса» совместно с партнером – международной компанией Cushman&Wakefield работает с девелоперами торговых центров в трех областных городах. Речь идет об участии в разработке концепций проектов и формировании пулов арендаторов.

Еще одна проблема, которая поднималась на конференции – неэффективное управление торговыми центрами. В России по-прежнему слабо развит институт управления на основе аутсорсинга. По оценкам экспертов 10-15% в секторе торговых и офисных помещений управляется внешними операторами. По оценкам российских экспертов для девелопера содержать свою управляющую компанию экономически целесообразно при эксплуатации портфеля 50 тыс.кв.метров и выше.

Если мы не учтем уроков российского регионального развития, то мы рискуем получить те же проблемы. А это потом придется компенсировать более низкими арендными ставками, дополнительными бонусами для арендаторов – иными словами, может привести к финансовым потерям.

Владимир ВОЛКОВ.

23.05.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 15

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 20/2011