Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Арендатор и собственник в поисках золотой середины

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Арендатор и собственник в поисках золотой середины

В последнее время активность на рынке аренды коммерческой недвижимости в Минске заметно снизилась. Это вызвано в первую очередь резким падением платежеспособности большинства частных фирм. Что же делать в такой ситуации арендаторам и арендодателям? Насколько к концу года понизятся арендные ставки на офисы в Минске? Какова вероятность удержания арендных ставок на сегодняшнем уровне и что для этого нужно?

По прогнозам специалистов компании «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса», ситуация на рынке к концу года будет естественным образом определяться не только состоянием экономики страны и ситуацией на валютном рынке, но и во многом зависеть от поведения участников рынка. Высока вероятность того, что ставки аренды к концу года снизятся в среднем на 10-15%. Однако падение может составить и все 30, а то и 40% по отдельным объектам, если арендодатели в своей борьбе за потенциальных клиентов будут использовать только один механизм – снижение ставок, полагают специалисты.

На первый взгляд падение ставок на 30-40% может показаться для арендаторов чрезвычайно выгодным. Но на самом деле все не так однозначно.

«Снижение доходности недвижимости и девелопмента в частности приведет к задержке ввода строящихся объектов и разработки новых проектов. А значит, к началу восстановления экономики на рынке не будет достаточного предложения для удовлетворения потребности фирм к расширению, и тогда ценовой маятник качнется в обратную сторону. Все это, конечно же, будет сопровождаться переездами вместе с сопутствующими им прямыми и косвенными затратами, в которых могут быть заинтересованы разве что компании, занимающиеся перевозками», – говорит Андрей Астрейко, ведущий специалист компании «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса».

В то же время игнорировать сложившуюся ситуацию нельзя, считает собеседник. Иначе проигравшими окажутся все: арендодатели получат пустующие площади и снизившуюся арендную ставку; арендаторы столкнутся с необходимостью переезда и опасностью резкого роста ставок к моменту необходимости расширения площадей.

Поэтому в настоящее время как никогда важно правильно настроить диалог между двумя сторонами рынка, найти решения, способные удовлетворить текущие потребности сторон с учетом тех последствий, которые они повлекут за собой.

Вот пример, который можно назвать типичным для столичного рынка офисной недвижимости. Арендатор офисного помещения 200 кв.м в бизнес-центре класса «В», заключивший договор по ставке 20 евро/кв.м с привязкой к курсу НБ РБ обращается к собственнику с просьбой пересмотреть договор аренды, аргументируя это прежде всего ситуацией на рынке. В качестве приемлемого для себя варианта он называет отказ от части помещений либо вынужденный переезд на меньшие площади. Приемлемой ставкой в сложившейся ситуации он считает 17 евро/кв.м (как средняя цена по альтернативным предложениям).

Перед собственником естественно встает вопрос – пойти навстречу арендатору или искать другого, готового платить все те же 20 евро/кв.м.

По расчетам специалистов, собственнику выгоднее сохранить существующего арендатора по 17 евро, нежели выселять его в условиях снижающейся рыночной активности. По словам А. Астрейко, даже в условиях дальнейшего сохранения ставки потеря месячного дохода от аренды равносильна скидке 8-9% от годовой арендной ставки (в зависимости от величины операционных платежей, ложащихся на затраты собственника в период простоя).

Потери же арендатора, если собственник не пойдет ему на уступки, связаны прежде всего с прямыми и косвенными затратами на переезд. И если прямые затраты как-то еще могут быть оценены предварительно (расходы на подбор помещения, возможный ремонт, транспортировку мебели и оборудования, др.), то рассчитать, как переезд отразится на основном бизнесе (влияние стресса на сотрудников, снижение доступности офиса для клиентов и сотрудников, др.), уже сложнее.

«Если говорить о прямых затратах, то услуги по подбору помещения и юридическое сопровождение подобной сделки потребуют порядка 2,5-3 млн.руб. Затраты на переезд – порядка 7 евро/кв.м (из расчета работы 10 человек в течение 4 дней). Минимальный косметический ремонт потребует еще около 20 евро на кв.м. Итого сумма прямых затрат по переезду для арендатора составит примерно 5,5 тыс. евро. Итого цена вопроса составит 2,3-2,7 евро в пересчете на ставку месячной арендной платы (исходя из годового бюджета на аренду). Стоит также прибавить косвенные затраты», – пояснил А. Астрейко.

Выходит, что если бы собственник согласился буквально на 0,5 евро снизить ставку арендной платы, то его помещение в глазах арендатора стало бы опять конкурентоспособным.

Практика показывает, что в сложившейся ситуации снижение арендной ставки – не единственный и возможно не самый лучший способ оптимизации издержек для одной стороны и сохранения привлекательности объекта для другой.

По мнению специалистов «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса», арендатору можно предоставить временные скидки, отсрочки платежей на период стабилизации либо скидки в зависимости от условий оплаты аренды и размера арендуемых площадей. Достаточно распространенный бонус – сезонные арендные каникулы (для компаний, доходы которых имеют явную цикличность: торговля сезонным товаром, обслуживание сельхозпредприятий и прочие). Можно предложить фиксацию растущих коммунальных и эксплуатационных платежей на определенный период, включение коммунальных и эксплуатационных расходов в ставку аренды, изменение графика платежей.

«Мы также предлагаем собственникам рассмотреть возможность установления привязки ставки аренды к динамике средних цен по рынку. Весьма интересным предложением может быть поиск возможностей оптимизации графика арендных платежей с графиком ожидаемого дохода арендатора, что могло бы помочь сформировать большую лояльность со стороны арендаторов к объекту, а значит, и готовность к аренде по более высоким ставкам (в качестве компенсации за пользование средствами собственника помещений)», – рассказал А. Астрейко. Специалист уточнил, что помимо сезонности доходов арендаторов, данное предложение может быть интересно в период стабилизации в экономике/делах компании. Оно же позволит в некоторых случаях избежать снижения арендных ставок и сохранить арендаторов. Процент доплаты за отсрочку платежа справедливо было бы определить в рамках упущенной альтернативной прибыли собственника по использованию данных средств и стоимости привлечения заемных средств арендатором.

Наконец, стороны могут договориться о фиксации обменного курса, разделив между собой валютные риски.

Итого можно насчитать около двух десятков различных бонусов, которые, кстати, специалисты советуют группировать и предлагать арендатору сразу несколько бонусных пакетов на выбор.

В отличие от простого снижения арендной ставки, предоставление бонусов позволяет собственникам не только не допустить резкого падения арендных ставок, но и удержать их на сегодняшнем уровне – здесь все зависит от качества объекта аренды и спроса на него со стороны арендаторов, уверен А. Астрейко.

«Применяя бонусные программы и тем самым не допуская падения ставок, собственник в то же время не оказывает такого сильного давления на рынок по дальнейшему снижению цен, как если бы он просто понижал ставку до нужного арендатору уровня», – пояснил собеседник.

Безусловно, в каждом конкретном случае варианты оптимизации отношений между собственником и арендатором будут разные. А значит, не было и быть не может типовых решений. Для этого и существуют консультанты. Они, владея ситуацией на рынке, готовы помочь арендаторам и собственникам не только выполнить необходимые расчеты, но и определиться с наиболее приемлемым вариантом оптимизации арендных платежей для одной стороны и избежать падения доходности объекта для другой.

Владимир ВОЛКОВ.

27.06.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 6, за месяц 26

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 25/2011