Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Московский рынок внушает веру в светлое завтра минского рынка

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Московский рынок внушает веру в светлое завтра минского рынка

Минский рынок коммерческой недвижимости с его скромными запросами и еще более скромным предложением, наверное, не совсем корректно сравнивать с московским рынком, где одних только пустующих офисов в бизнес-центрах насчитывается сегодня около 1 млн.кв.м. Тем не менее уже давно замечено, что процессы и тенденции, которые переживает московская недвижимость, почти все проявляются в Минске, пусть и с опозданием в среднем в один год. Это одна из причин надеяться на то, что следующий год для минской коммерческой недвижимости может стать переломным. То есть минус сменится на плюс и теперь уже надолго. Вопрос лишь в том, когда наступит этот счастливый момент – в начале, в середине или в конце 2012 года.

То, что после падения в начале 2009 года и последующей почти двухлетней стагнации рынку коммерческой недвижимости придется пережить еще один кризис, никто не предполагал. Не было видимых предпосылок. Но проблемы на внутреннем финансовом рынке, девальвация, инфляция и дефицит валюты сделали свое дело. И сегодня мы имеем то, что имеем: снижение активности почти по всем позициям и почти во всех сегментах. Единственное, что отличает нынешний кризис от кризиса 2008-2009 гг. – это неодинаковая отрицательная дельта.

«Я бы не стал говорить о полном замирании рынка коммерческой недвижимости. Конечно, удар по нему нанесен серьезный, на мой взгляд. Активность на рынке снизилась в целом. Но такого, как было в 2009 году, когда на 30-40% упали арендные ставки и цены, существенно упал спрос, причем во всех сегментах, мы сейчас не наблюдаем», – отметил в разговоре с корреспондентом «НБ» Юрий Попов, руководитель компании «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса».

В то же время наметившиеся во II квартале текущего года негативные тенденции могут усилиться, если к осени ситуация в финансовой сфере не станет более понятной для бизнеса, предполагает специалист.

Что же это за тенденции, которые в случае усиления могут ввергнуть рынок в водоворот событий двухлетней давности, и как взгляд на текущую ситуацию на московском рынке может спасти нас от излишних эмоций по поводу будущего минской коммерческой недвижимости – обо всем этом мы решили сегодня поговорить, оценивая, сравнивая и предполагая.

Период глобализации может закончиться, не начавшись

По итогам второго полугодия самыми устойчивыми к воздействию финансового кризиса оказались торговая и складская недвижимость.

На вторичном рынке торговых объектов (торговые и торгово-развлекательные центры), по оценкам специалистов «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса», отмечается небольшое – около 10-11% – снижение средней цены предложения в долларовом эквиваленте. Так, если по итогам I квартала цены предложения вышли на среднюю отметку 2232,4 долл./кв.м, то по итогам II квартала они составили 2019,5 долл./кв.м. В июне квадратный метр предлагался на 252 долларов дешевле, чем в середине января.

Торговые площади в секторе долевого строительства подешевели за полгода до 2,4 тыс. долл./кв.м или примерно на 15% по сравнению с началом года. На столько же снизились арендные ставки.

Причем, в отличие от вторичного рынка и долевого строительства, где во II квартале наблюдалась неустойчивая ценовая динамика (то снижение, то рост), арендные ставки снижались в течение всего полугодия.

По словам Ю. Попова, снижение арендных ставок в среднем по рынку произошло преимущественно за счет индивидуальных предпринимателей и мелких фирм. Субъекты, до недавнего времени занимавшиеся мелким импортом товаров и имевшие небольшие торговые точки, не смогли преодолеть изменений на внутреннем валютном рынке. Они сворачиваются и освобождают площади, а новым арендаторам эти площади собственники предлагают по более низким ставкам.

Что касается крупных торговых объектов современного формата, то здесь снижения ставок почти не отмечено.

Динамика спроса на рынке торговой недвижимости в разных секторах выглядит по-разному. В целом спрос упал. Это произошло за счет торговых площадей до 300 кв.м. В то же время интерес потенциальных арендаторов к магазинам площадью свыше 300 и даже более 1000 кв.м не только остался на прежнем уровне, но и немного увеличился.

Спрос на покупку магазинов практически не изменился, а на объекты площадью 300 кв.м и более он даже вырос. Если же судить по количеству запрашиваемых площадей, то спрос на торговые объекты поднялся значительно.

«Причина, я думаю, понятна. Торговые операторы вынуждены снижать свои обороты. Для высвобождающихся ресурсов рассматривается возможность вложения в объекты торговли или склады. Кстати, у нас по складам почти такая же ситуация, как по торговой недвижимости: спрос на покупку вырос в 4 раза, если судить по количеству площадей, а по количеству заявок – почти в 3 раза», – рассказал Ю. Попов.

В отличие от минского рынка, московский рынок торговой недвижимости в первой половине текущего года отличился устойчивым ростом. Возобновилась реализация ранее заявленных проектам (и этот процесс активизируется), уровень арендных ставок стабилизировался и имеет потенциал к росту. Все это создает благоприятный инвестиционный климат для девелоперов и ритейлеров, считают эксперты компании Colliers International.

Положительная динамика наблюдается не только в Москве, но также в регионах (в городах-миллионниках, полумиллионниках и с численностью населения менее полумиллиона человек).

Уровень свободных помещений в качественных и наиболее востребованных торговых центрах Москвы снизился и составляет менее 1%. Отмечается постепенное увеличение арендных ставок в качественных торговых центрах. В июне 2011 г. совокупное предложение торговых площадей на рынке Москвы составило 6,084 млн.кв.м (GLA – 3,049 млн).

В то же время объем нового предложения торговых центров на московском рынке снижается по сравнению с предыдущими периодами и формируется проектами, начатыми в докризисный период.

Рынок стрит-ритейла сегодня выходит на докризисный уровень. Сокращается уровень вакантности и растут арендные ставки, что обусловлено увеличением спроса. Наибольший рост спроса – в сегменте общественного питания.

Например, в Центральном административном округе Москвы ставки колеблются от 3000 до 7000 долларов за 1 кв.м в год, в спальных районах – от 1500 (от 125 долл./кв.м в месяц) до 3000 долларов за 1 кв.м в год. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 100-300 кв.м.

Для сравнения, в Минске торговая недвижимость сдается в аренду в среднем по 29 евро/кв.м в месяц, что составляет около 505 долл./кв.м в год.

Меняется в Москве отношение к торговым центрам. От проектов больших моллов из-за высокой нагрузки на транспортную инфраструктуру власти Москвы решили отказаться. А увеличение площади торговых помещений в Москве до среднеевропейского уровня (1,5 тыс. кв.м на 1 тыс. жителей) чиновники планируют осуществлять за счет строительства магазинов шаговой доступности и районных торговых центров (до 5 тыс. кв.м). В этой связи в Москве в моду входит строительство двухэтажных магазинов со вторым этажом в виде мезонина.

Бизнесмены выступают за увеличение торговых площадей до среднеевропейского уровня, но считают, что одновременно надо отказаться от льгот и дотаций малому бизнесу и активно развивать франчайзинг и интернет-торговлю в Москве.

Минские власти, в отличие от московских коллег, пока не испорченные торговым глобализмом, наряду с развитием магазинов шаговой доступности большое значение придают и созданию крупных торговых и торгово-развлекательных центров. Но поскольку чужой пример заразителен, то в последующем возможно и минчане последуют примеру чиновников Москвы. Об этом, кстати, потенциальным инвесторам в торговую недвижимость в Минске следует думать уже сегодня. Тем более что площадок, которые бы могли приютить пару-тройку крупных ТЦ и ТРЦ со всей необходимой инфраструктурой с каждым днем становится все меньше. То есть, если сегодня замешкаться с решением о строительстве крупного торгового объекта, то завтра может уже опоздать.

Хотя тема небольших торговых центров для Минска актуальна не только в ближайшей перспективе, но и сегодня.

Справедливости ради надо признать, что нормальная жизнедеятельность крупного ТЦ обеспечивается тогда, когда у центра один собственник. В Минске, с его немногочисленным населением, с постоянно меняющимися правилами ведения торгового бизнеса, вкладывать деньги в создание больших ТЦ и ТРЦ довольно рискованно.

А реализация торгового центра мелким собственникам – это невозможность в будущем наладить эффективное управление центром, невозможность привлечь якорных арендаторов и невозможность продать объект целиком.

По этим причинам эпоха глобализации для рынка торговой недвижимости в Минска может закончиться, не успев как следует начаться.

Так или иначе в Минске уже несколько лет растет отложенный спрос на аренду качественных больших площадей. А в следующем году проблема дефицита предложения торговых объектов станет еще острее, что может спровоцировать рост арендных ставок и цен на торговую недвижимость. Но это в том случае, если к осени разрешаться проблемы в финансовой сфере.

В полной зависимости от импорта

С арендой складской недвижимости в Минске происходит то же, что и с арендой магазинов. Спрос на склады в аренду упал в 4 раза, по количеству заявок – в 2,5 раза, рассказал Ю. Попов.

При этом структура спроса на склады не изменилась. В I квартале текущего года около 30% заявок на аренду складов приходилось на площади до 100 кв.м. Во II квартале доля заявок на такие объекты не уменьшилась, но их количество упало в 4 раза. На склады площадью 500-1000 кв.м спрос упал в 4 раза, свыше 1 тыс. кв.м – в 3,5 раза.

Падение спроса в секторе складской недвижимости можно объяснить ни чем иным, как реакцией на сокращение деятельности импортеров.

Вместе со спросом снизились и арендные ставки. Если в первом квартале аренда квадратного метра отапливаемого склада в Минске обходилась в среднем в 8-9 евро, то во втором квартале – 6-7 евро, что соответствует 104-122 долл./кв.м в год. Это довольно дорого, если сравнивать с Москвой.

По оценкам специалистов департамента аналитики Colliers International, по итогам первого полугодия средняя ставка аренды качественных складов составила около 130 за 1 кв.м в год. В начале года она была 110-115 долл./кв.м.

Рост арендных ставок на московскую складскую недвижимость произошел из-за дефицита предложения, который неожиданно проявился в этом секторе рынка в текущем году в связи с увеличением спроса. Уровень же вакантных площадей в складах класса А с начала года снизился до 2%, а в классе В – до 10,3%.

Во втором полугодии по прогнозам специалистов Colliers International аренда качественных складов может подорожать в среднем до 140 долл./кв.м в год. По данным Colliers International, общий объем рынка складской недвижимости Московского региона на июль 2011 года составлял 7,36 млн. кв.м.

Положительная динамика побудила девелоперов складской недвижимости к размораживанию остановленных в кризис проектов и запуску новых. По итогам года в Москове и Московской области ожидается ввод примерно 600 тыс. кв.м складов, что вдвое больше, чем в 2010 году.

Заметим, что на пике рынка, в 2007-2008 годах, ставки аренды составляли 130-140 долларов за 1 кв.м в год, а ежегодно девелоперы вводили в эксплуатацию 650-800 тыс. кв.м складской недвижимости. Но уже в конце 2008 года ставки начали снижаться и к середине 2009 года упали до 90-105 долларов за 1 кв.м, а уровень вакантных площадей вырос с 1-3% до 19-25%. Судя по разным оценкам, в новых складских комплексах уровень вакансий достигал 50%, а в менее удачных могло пустовать до 90% помещений. Такое резкое падение спроса привело к тому, что в 2010 году было введено в эксплуатацию в 2 раза меньше складов, чем в 2009 году.

Восстановление рынка складской недвижимости началось осенью 2010 года. По итогам прошлого года, по данным Cushman & Wakefield, объем поглощения складских площадей (количество купленных и арендованных помещений) составил 727 тыс. кв.м, что почти в два раза выше объемов нового строительства. При этом большая часть сделок пришлась на второе полугодие. Но окончательно рынок восстановился лишь в первом полугодии 2011 года, пишет «Коммерсант», ссылаясь на мнение московских экспертов.

В Минске, несмотря на многократное падение спроса, дефицит предложения складской недвижимости по-прежнему существует. И как только разрешаться проблемы у импортеров, нехватка складов станет ощутимее. Поэтому девелоперам, которые находятся в начале реализации проектов создания складской недвижимости в Минске и Минском районе, нет смысла замораживать свои планы. Рынок складов в белорусской столице не сформирован и далек от перенасыщения, особенно что касается качественных объектов класса А и В.

Единственное чего следует опасаться девелоперам – это строительства больших логистических центров. Строительство больших центров, даже с расчетом на отделенную перспективу, когда экономика Беларуси удвоится или утроится, а внутренние товаропотоки вырастут в 5 и более раз, весьма рискованно. Что же касается возможности перехвата транзитных грузов и обслуживания внешних торговых потоков, то для этого пока не созданы условия.

Поэтому логистические центры должны быть сомасштабны местной бизнес-среде.

Расхождения во вкусах и курсах

Что касается рынка офисной недвижимости, то здесь больше всего пострадал сектор долевого строительства. Аренда и «вторичка» отреагировали на финансовые проблемы и девальвацию более мягкой динамикой.

Уровень вакантности на рынке аренды с января по март снижался в бизнес-центрах всех классов – «А», «В» и «С». И к началу апреля он колебался в пределах 1,2-9%, переместившись с отметки 10-11%, которая была в январе.

Во II квартале, как отмечают специалисты «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса», снижение вакантности продолжилось только в классе «С». В июне доля незанятых площадей в таких бизнес-центрах составляла 7,7%. В бизнес-центрах классов «А» и «В» процент свободных площадей увеличивался.

При этом если в начале года снижение вакантности происходило за счет того, что заполнялись введенные в прошлом году в эксплуатацию объекты, то сейчас вакантность увеличивается, потому что арендаторы переезжают в более дешевые офисы в бизнес-центрах класса «С» либо во встроенные офисные помещения в жилых домах. Как раз этим можно объяснить то, что доля свободных площадей в классе «С» снижается, а в классах «А» и «В» увеличивается. Но рост этот небольшой.

Так, в июне уровень вакантности в бизнес-центрах класса «А» составлял 2,5%, класса «В» – 5,8%, класса «С» – 7,7%. Кстати, по этим данным можно говорить о том, что количество субъектов, занимающихся бизнесом, если не уменьшилось, то в пределах погрешности. Иными словами, бизнес не свернул свою деятельность, что звучит весьма обнадеживающе.

В подтверждение того, что частный бизнес оказался весьма устойчив к возникшим финансовым проблемам, говорит динамика арендных ставок.

Специалисты «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» утверждают, что по ставкам арендной платы существенных колебаний в первом полугодии в бизнес-центрах класса «А» не произошло. Средняя ставка находилась в пределах 29-30 евро/кв.м. По объектам класса «В» средняя ставка по итогам полугодия составила 20,9 евро/кв.м, в июне – 20,3 евро/кв.м.

А вот в бизнес-центрах класса «С» аренда подешевела во II квартале на 8,5% – с 17,4 евро/кв.м в апреле до 15,9 евро/кв.м в июне. Как раз этим можно объяснить неодинаковую динамику вакантности в разных секторах.

«Мы, в принципе, ожидаем в ближайшее время небольшого снижения уровня вакантности в бизнес-центрах классов «А» и «В», поскольку собственники и арендаторы будут искать взаимовыгодные компромиссные решения по ставкам аренды», – заметил Ю. Попов.

По словам специалиста, в бизнес-центрах класса «С» собственники офисов охотнее уступают арендаторам, поскольку большинство владельцев – это небольшие фирмы и индивидуальные предприниматели. А они более чувствительны к изменениям финансовых поступлений, чем представители среднего и крупного бизнеса. Как раз этим можно объяснить уменьшение уровня вакантности в бизнес-центрах класса «С».

На вторичном рынке офисной недвижимости началось снижение долларовых цен. В апреле средняя цена предложения в бизнес-центрах составила 2223 доллара /кв.м, в июне – 2109 доллара. Но цены в рублях выросли более значительно. Сделки на вторичном рынке офисных помещений почти не совершаются. Но спрос, если судить по количеству поступающих заявок, не уменьшился.

Падение числа сделок можно объяснить тем, что покупатели и продавцы имеют расхождения по уровням курса белорусского рубля по отношению к иностранным валютам, а сходиться на золотой середине еще не готовы.

Например, некоторые покупатели готовы покупать офисы даже по старой долларовой цене, но по текущему курсу Нацбанка, мотивируя это тем, что завтра-послезавтра цены в долларах все равно рухнут. Продавцы, немного сбивают долларовую цену, но хотят получить белорусские рубли по рыночному курсу. То есть ни те, ни другие не хотят терять на курсовой разнице.

Хуже всех на рынке офисной недвижимости выглядит сектор долевого строительства. Здесь с начала года произошло небольшое (в пределах 5%) увеличение цен в долларовом эквиваленте. Но, учитывая, что строительные материалы, особенно импортные, подорожали существенно, этот 5-процентный рост не покрыл возросших издержек застройщиков.

«Много бизнес-центров и административных зданий находится в стадии строительства, далекой от завершающей. И дольщики опасаются покупать в них офисы, не будучи уверенными в том, завершит застройщик объект строительством или нет», – пояснил Ю. Попов. То есть риски слишком высоки и в последние 3 месяца они возросли существенно.

Риски являются главным сдерживающим фактором роста цен в условиях, когда себестоимость строительства выросла и продолжает расти. То есть девелопер фактически снижает свою маржу, добавил собеседник.

Но при этом следует отметить, что сейчас как раз то время, когда на рынке можно найти очень выгодный объект. Например, если собственнику нужны позарез белорусские рубли, чтобы оплатить кредиты, налоги, выполнить обязательства перед поставщиками, то он готов продать объект по вчерашней долларовой цене по курсу Нацбанка.

И возможность найти хороший офис по привлекательной цене косвенно подтверждается увеличением количества инвестиционных спекулятивных покупателей, из России в частности.

По количеству заявок в секторе аренды офисов наблюдается двукратное падение. Но рынок живет. И судя по тому, что сегодня происходит в Москве, офисная недвижимость в следующем году может вступить в фазу активного роста по всем показателям.

В первом полугодии спрос на московские офисы увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года аж на 40%. Это говорит в первую очередь о возросшей деловой активности, отзвуки которой непременно достигнут стен Минска. Надо только подождать. Сколько? Месяцев 9-12. То есть во второй половине следующего года спрос на минские офисы начнет быстро расти. Это конечно же предположение, но не безосновательное.

В Москве же на фоне снижения объемов строительства новых бизнес-центров растет и стоимость аренды – за первые шесть месяцев 2011 года средние ставки повысились на 11%, а до конца года могут вырасти еще на 15%.

По данным Colliers International, в классе А уровень вакантных площадей составляет 17,4% площадей, а в классе В – 10%. То есть суммарно на московском рынке пустует чуть более 1 млн. кв.м. В кризис же доля вакантных площадей доходила до 25%. Снижение спроса на офисы привело к падению ставок: к середине 2009 года они снизились в два раза – с рекордных 1,2 тыс. долларов до 600-650 долларов за 1 кв.м в год.

Столь резкое снижение ставок на офисные помещения вынудило девелоперов отказаться от строительства новых бизнес-центров: проекты или были заморожены, или перепрофилированы под строительство жилья. Но теперь все возвращается на круги своя.

По данным Colliers International, средние ставки аренды на конец июля 2011 года составили 700 долларов/кв.м в год в классе А, 480 долларов – в классе В+ и 320 долларов – в классе В– , что всего на 25-30% ниже докризисных показателей.

Заметим, что бизнес-центры класса А и В в Минске по своим качествам находятся где-то рядом с московскими бизнес-центрами класса В+ и В– соответственно. Сравнив средние арендные ставки в Минске (класс А – 522 доллара/кв.м в год в среднем за июнь, класс В – 348 долларов/кв.м) с соответствующими московскими, получим, что сейчас в Москве офис снимать дешевле, чем в Минске. И это можно объяснить только тем, что бизнес-центров в Минске по-прежнему не хватает. Рынок не насыщен объектами.

В то же время частный бизнес, завязанный на половину на московских деньгах, сегодня достаточно крепко стоит на ногах и дальше намерен только расти.

Марина СИРОТКО.

01.08.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 24

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 30/2011