Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

У застройщиков жилья проблем меньше не становится

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » У застройщиков жилья проблем меньше не становится

Начиная с весны текущего года, когда в республике возникли проблемы на валютном рынке, столичные застройщики работают в условиях неопределенности. Многие из них в начале лета вынуждены были заморозить свои стройки и приостановить продажи квартир из-за неразберихи с поставками стройматериалов, оборудования и множественности курсов белорусского рубля по отношению к доллару США. И вот сейчас, когда лето закончилось и стремительно приближаются сроки сдачи жилых домов в эксплуатацию, мы попытались выяснить, стало ли меньше проблем у застройщиков, возобновлены ли продажи и какой суммой денег надо сегодня располагать потенциальному покупателю, чтобы претендовать на столичную новостройку.

Согласно данным Национального статистического комитета за 7 месяцев текущего года в Беларуси введено в эксплуатацию 2 836,1 тыс.кв.метров общей площади жилья, что составляет 37,8% к предусмотренному заданию на год. По сравнению с январем – июлем 2010 года ввод в действие жилья уменьшился на 553,6 тыс.кв.метров, или на 16,3%. В г.Минске за январь – июль введено 370,9 тыс.кв.метров жилья при годовом задании 1 млн.200 тыс.кв.метров, что составило 30,9% от годового задания. Данные цифры ярко свидетельствуют о том, что г.Минск сильно отстает от графика по вводу в эксплуатацию нового жилья. Каковы причины такого серьезного недовыполнения задания? И означает ли это, что планы по жилищному строительству в текущем году могут быть не выполнены?

По словам Сергея Коренько, председателя собрания акционеров СООО «Арэса-сервис», рынок жилья стало лихорадить еще в марте, когда из-за проблем, возникших на валютном рынке, застройщикам приходилось покупать импортные материалы и оборудование только по завышенному курсу рубля по отношению к доллару США. Кто-то из застройщиков шел на такой риск, чтобы продолжать строительство. Ну а те застройщики, которые не имели таких возможностей и не могли в условиях множественности курсов сделать правильные расчеты, замораживали стройки. С мая месяца на рынке стали наблюдаться перебои и с поставками белорусских стройматериалов. Практически не было силиката, бетона, арматуры. И такая ситуация была практически все лето, в какой мере продолжается она и сейчас. Если раньше строители работали в 2-3 смены, то летом были вынуждены работать в одну смену. Поэтому, сделал вывод С.Коренько, темпы жилищного строительства резко снизились.

Те застройщики, которые приостановили продажи квартир, лишились и денежных поступлений. Они не могут просчитать, по каким ценам строить и продавать жилье. «Ситуация неопределенности не дает возможности сделать правильные расчеты. А тот, кто не способен просчитать, может вообще остановить стройку. Но основная масса крупных застройщиков, вроде, работает. Мы работаем, пытаемся просчитывать, продавать, «вписываться» в новую стоимость, которая возникает на фоне всех реалий. У нас принцип работы: продав 1 кв. метр, построить не меньше 1-1,1 кв.метра. Поэтому у нас идут продажи. Но сбои в работе есть, связанные в первую очередь с поставками стройматериалов и оборудования. Поэтому сроки строительства замедляются. А в этой связи и дома, запланированные к вводу в текущем году, вряд ли будут сданы своевременно. В третьем квартале сдаем один большой объект. А дом, что планировался к сдаче в декабре, по всей видимости, будем сдавать в первом квартале следующего года», – сказал С.Коренько. При этом представитель крупной строительной компании пояснил, что поскольку на стройках не был обеспечен нужный фронт работ, рабочих пришлось отправить в вынужденные отпуска. Те, кто остался, работали в одну смену, да и то неполный рабочий день. Стало меньше и субподрядчиков, потому что их не устроила зарплата, которую могли платить заказчики строительства. «Мы же не можем работникам субподрядных организаций, в том числе иностранным, платить больше, чем своим», – поратовал С.Коренько.

Говоря о ценовой политике, он сказал, что сегодня в Минске многие строительные компании, и их, в частности, «увязывают» цену квадратного метра жилья со стоимостью строительства. По его словам, в настоящее время в столице в каркасном доме можно найти жилье по цене квадратного метра ниже 1000 долл.США – за 700-800 долл.США/кв.м. Однако в этом случае доллары будут «привязываться» к рублям не по курсу, установленному Нацбанком, а к сложившемуся на сегодняшний день курсу на «черном» рынке – 8-8,5 тыс.руб./долл.США и выше. «У нас есть жилье, которое мы также продаем ниже 1000 долл.США/кв.м. Но есть и жилье, реализуемое по 1200-1300 долл.США/кв.м в эквиваленте в рублях по курсу Нацбанка. Есть и жилье, которое мы продаем по 6-6,5 млн.руб./кв.м.», – сказал председатель правления акционеров. При этом он добавил, что сейчас на рынке заметно выросла покупательская активность, которая в большей степени обусловлена множественностью курсов. Люди, которые имеют на руках валюту и возможность обменивать ее по завышенному курсу на «черном» рынке, охотно вкладывают рубли в недвижимость. Для них это получается очень выгодная покупка.

Как долго на рынке будет продолжаться такая ситуация и какой в дальнейшем будет цена квадратного метра, специалист затруднился ответить. Тем не менее, он предположил, что решение данного вопроса будет зависеть от того, каким будет единый курс рубля по отношению к доллару и когда он установится, то есть от политического решения. Если, к примеру, официальный курс рубля по отношению к доллару останется на уровне курса, установленного на сегодняшний день Нацбанком, и заработает биржа, значит, цены на отдельные импортные стройматериалы и оборудование упадут, а значит, снизится стоимость строительства, а за ней и цена квадратного метра. Потому что сегодня многие поставщики материалов, чтобы не прогореть, сознательно завышают курс рубля по отношению к доллару до 9-10-11 тыс.руб./долл.США и более. А если единый курс установится на отметке 9-10 тыс.руб./долл.США, то отдельные белорусские стройматериалы, цены на которые сегодня «привязаны» к курсу Нацбанка, наоборот подорожают, что повлечет за собой увеличение стоимости строительства. «Все будет нивелироваться. Поэтому нас ждет еще какой-то период неразберихи. Тем не менее, появится возможность делать более точные расчеты и планировать», – высказал свое мнение С.Коренько.

Несмотря на достаточно сложное время, компания «Арэса-сервис» не собирается приостанавливать строительство. Так, в поселке «Солнечном» предполагает построить еще 25 двухэтажных таунхаусов. Кроме этого, сегодня компания ищет возможности для привлечения в страну иностранных инвестиций. Уже начало строительство крупного торгово-развлекательного центра по ул.Притыцкого. Разрабатывается план детальной планировки на строительство коттеджного поселка в брестском направлении в 5-6 км от Минска на земельном участке в 140 га.

По словам генерального директора СООО «ТАМБАЗ» Льва Хаютина, сегодня у покупателей нет никаких проблем с покупкой жилья – продажи возобновились, выбор жилья есть. Однако, с учетом курса рубля по отношению к доллару, установившемуся на «черном» рынке, цены на квартиры в рублях «совершенно заоблачные», а вот в долларовом эквиваленте снизились примерно на 20%. В условиях, когда рубль дешевеет, растут цены на стройматериалы, себестоимость строительства в рублях растет, а в долларах – падает. «Поэтому сегодня застройщики вынуждены конкурировать в борьбе за покупателя и соответственно снижать цену. Других вариантов нет. А снижение цены надо отслеживать, поскольку постоянно меняется курс рубля по отношению к доллару. В этой связи застройщики не могут сегодня предоставлять никаких рассрочек по оплате жилья», – сказал генеральный директор. Например, в настоящее время в компании «ТАМБАЗ» готовые квартиры продаются по цене чуть выше 1000 долл.США/кв.м в эквиваленте, строящиеся – немного ниже такой цены. «И здесь административными методами регулировать ничего не надо. Рынок сам все отрегулирует. Если есть конкурентная среда, то на рынке складывается оптимальная цена, ниже которой уже нет смысла ни продавать, ни строить. Если же продавать по ценам выше рыночных, то покупатели уйдут к другим застройщикам», – пояснил Л.Хаютин.

По мнению генерального директора, в ближайшее время на рынке жилья произойдет структуризация. Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, будут строить жилье в УКСах администраций районов. Но поскольку их круг будет сужаться в связи с изменениями, произошедшими в нормативно-правовой базе, с коммерческих застройщиков будет снята обязанность строить жилье для нуждающихся граждан. «Но, я думаю, что драки между застройщиками не будет. Государство свои деньги отдаст государственным предприятиям, которые будут строить для нуждающихся граждан. Частные застройщики будут вести коммерческую застройку и продавать жилье ненуждающимся гражданам», – пояснил Л.Хаютин.

В то же время, поразмышлял генеральный директор, сегодня много говорится о строительстве городов-спутников. «На мой взгляд, пока эта идея больше находится в рамках утопии, нежели реальности. Какой сегодня человек, строящий жилье за свои деньги, поедет жить в Смолевичи, Заславль, Логойск? Он за свои деньги построит жилье в Минске. В городах-спутниках могут строить жилье только нуждающиеся граждане с привлечением льготных кредитов», – уточнил руководитель компании. По мнению Л.Хаютина, государство за государственные деньги должно строить государственное жилье, а потом предоставлять его гражданам по договорам социального найма. «Зачем неимущих принудительно делать собственниками, придумывать какие-то критерии для отнесения их к категории нуждающихся? Весь мир живет по другим законам. Наш особый путь – не в этом. Задача государства – обеспечить людей крышей над головой, а не обогатить их, сделав собственниками. У нас почему-то социальную задачу решают путем наделения всех граждан собственностью. А нужно всех обеспечивать жильем, а не собственностью. Тогда все будет дифференцированно, справедливо и понятно», – высказал свою точку зрения генеральный директор. По его мнению, граждан, проживших в домах по социальному найму лет по 10-15, можно наделить какими-то преференциями. Например, дать им возможность выкупать это жилье по остаточной стоимости.

А вот на вопрос, удастся ли компании своевременно сдать запланированные к вводу объекты, Л.Хаютин сказал, что такая надежда есть, «хотя, конечно, и тяжеловато». Основная проблема заключается в том, что в генподрядной и субподрядных организациях идет массовый отток квалифицированной рабочей силы. Поэтому и «летят» все графики выполнения работ. И, по словам руководителя компании, пока решения этой проблемы не просматривается. Сегодня достаточно сложно говорить и о планах. «К своему строительству мы не привлекали нуждающихся граждан с льготными кредитами. Поэтому сокращение льготного кредитования на жилищные цели никак не скажется на наших планах. Даже косвенно, наоборот, мы можем оказаться в выигрыше. Люди, которые претендовали ранее на льготные кредиты, сейчас придут к коммерческим застройщикам – следовательно, они становятся нашими потенциальными покупателями. Однако к какому застройщику они придут – мы не знаем. В этом вопросе надо конкурировать», – уточнил Л.Хаютин.

Хуже обстоят дела у компаний, которые начали работать на рынке недавно и строят по одному дому, причем на обремененных площадках. Потому что если в доме уже продана часть квартир, то у компании возникли обязательства перед покупателями. А если не продаются остальные квартиры, то где взять денег, чтобы достроить дом? Банки, предоставлявшие раньше строительным компаниям кредиты на жилищные цели, сегодня практически все отказались от данного вида кредитования, посчитав его слишком рискованным.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

05.09.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 34

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 35/2011