Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Наймодатель и наниматель: как защитить свои права?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Наймодатель и наниматель: как защитить свои права?

Эта статья, несомненно, будет полезна тем, кто сдает или снимает жилье и хочет уберечь себя от недобросовестности другой стороны, а также от многих других неприятностей.

Поводом для написания данной статьи стал звонок в редакцию нашей газеты читательницы Галины, сдававшей свою однокомнатную квартиру – «хрущевку» по ул.Р.Люксембург. Арендная плата за квартиру на сегодняшний день была слишком заманчивой – всего 650 тыс.руб., но с дополнительным условием оплаты коммунальных услуг. Между сторонами был заключен и договор найма, однако, по словам Галины, он был слишком несовершенный, чтобы его можно было оспорить в суде. Этим обстоятельством и воспользовался квартирант. Учитывая то, что прежние наниматели квартиры Галины были люди нечистоплотные, она вначале решила заключить договор найма на короткий срок – 3 месяца, пообещав, что если новый жилец будет вести себя хорошо, а при этом «что-нибудь еще и починит в квартире», она продлит с ним срок договора. Вначале все шло хорошо. Новый квартирант с энтузиазмом взялся за ремонт: поклеил обои, покрасил потолок, установил новые розетки. Однако на этом все и закончилось. Галину это явно не устроило, и она, когда истек срок действия договора, решила выселить жильца. Однако квартирант отказался съезжать с квартиры, отвечая хозяйке: «когда найду новую квартиру, тогда и съеду, и если вы сдали квартиру за такую сумму – значит, она стоит таких денег»». Наймодателю, чтобы выселить квартиранта, пришлось обращаться не только в Минское общество потребителей, но и поговорить с начальством, где работал жилец.

Изучив договор найма, юрист общественного объединения сказала, что документ несовершенный и в нем содержится много лазеек для нечестных людей. Например, в договоре найма не четко прописано, что в арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг. Этим и воспользовался квартирант. В документе также не были прописаны иные существенные условия заключения договора, которые касались прав и обязанностей обеих сторон. Например, не было прописано, как часто наймодатель посещает нанимателя. Это также стало «камнем преткновения» между сторонами. Нанимателю явно не нравилось, что Галина очень часто навещала его и контролировала, как идет ремонт. Не была составлена и перепись имущества. Вся эта грустная история закончилась тем, что квартирант все же съехал с квартиры, обрезав все новые розетки и шнуры и сняв свой замок от входной двери…

Со своей стороны отметим, что сегодня, когда еще, по сути, не установлен единый курс доллара по отношению к рублю, на столичном рынке аренды жилья разгораются настоящие страсти между нанимателями и наймодателями. Наймодатели неохотно идут на снижение арендной платы, а наниматели не способны платить по ныне существующему курсу. Поэтому дадим некоторые очень важные советы обеим сторонам, которые помогут хоть как-то обезопасить их от неприятностей.

Самым главным при сдаче жилья внаем является правильное составление договора найма жилого помещения. И ни в коем случае не надо полагаться на слово вашего будущего квартиранта, даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым. Свои отношения с ними также следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

Договор найма заключается в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и предусматривает порядок и условия, на которых сдается квартира, а также ответственность в случае их нарушения. Следует отметить, что многие игнорируют это правило, не задумываясь о сложностях, которые могут возникнуть впоследствии. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Какие проблемы могут быть у владельца, сдающего жилье?

Первое, на что надо обратить особое внимание при составлении договора найма, это четко прописать сумму арендной платы и сроки в ее внесения. Кроме того, наймодатели часто сталкиваются с проблемой оплаты коммунальных услуг. Поэтому в договоре найма следует точно указать, кто вносит плату за коммунальные услуги – наймодатель или наниматель. Если эта обязанность ложится на нанимателя, то желательно, чтобы он регулярно предоставлял наймодателю квитанции об уплате коммунальных платежей.

Некоторые наймодатели сталкиваются и с проблемой неоплаченных счетов за междугородные телефонные разговоры. Если владелец уже долго сдает квартиру и знает своего жильца достаточно хорошо, то обычно проблем не возникает. Но бывает, что недобросовестные наниматели через один-два месяца неожиданно съезжают, не предупредив об этом хозяев и оставив за собой счета на большую сумму. Как уберечь себя от этого? Во‑первых, при заключении договора необходимо вписать все паспортные данные наймодателя, место регистрации. По возможности, попросить копию паспорта для себя. Это пригодится в случае обращения в суд, если придется предъявлять к бывшему жильцу иск. Кроме того, нужно указать в договоре ответственность нанимателя на этот случай. В последнее время некоторые владельцы, сдавая квартиру, просят отделения связи заблокировать междугородный (международный) доступ.

Помимо этого наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать надлежащий порядок. Это также относится к имуществу наймодателя, если оно находится в передаваемом жилом помещении. Владельцу (или его уполномоченному) можно посоветовать составить акт передачи с подробным описанием всего имущества, за которое жилец в случае его утери или повреждения будет нести ответственность. Наниматель не может производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Часто собственники, желающие сдать квартиру, обращаются за помощью в агентства недвижимости. Но многие ошибочно считают, что агентства отвечают за действия жильца. Следует помнить, что их задача заключается лишь в поиске людей, готовых снять жилое помещение. И только от самого владельца зависит, как он построит дальнейшие правоотношения с квартиросъемщиком.

Проблемы нанимателя

Что можно посоветовать нанимателю при заключении договора? Во‑первых, прежде чем подписывать документ, нелишне убедиться в принадлежности данного помещения наймодателю. Если с момента выдачи документа, свидетельствующего о праве собственности на жилое помещение, прошло много времени, желательно попросить наймодателя предоставить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только в этом документе можно найти ответ на вопрос, является ли собственником лицо, которое сдает жилую площадь. Это надо для того, чтобы убедиться, что квартиру вам сдает собственник, а не субарендатор.

Помимо этого при оплате за квартиру (комнату) целесообразно попросить наймодателя оставлять расписку, подтверждающую оплату платежей вовремя и в полном размере.

Недобросовестный хозяин после окончания срока найма может предъявить жильцу требования о возврате вещей, которых на самом деле не было вообще. Чтобы избежать необоснованных обвинений в растрате или порче имущества, следует составить подробный акт приема жилого помещения и имущества.

Кроме того, в договоре необходимо указать круг лиц, которые будут проживать в занимаемой квартире (комнате). Вселение этих граждан производится с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Для вселения несовершеннолетних такое согласие не требуется. Наниматель несет ответственность за действия граждан, проживающих с ним.

Помимо этого надо предусмотреть срок действия договора. Это гарантия того, что хозяева не попросят съехать с занимаемой площади раньше, чем оговаривалось.

Договор найма можно и расторгнуть. Причем расторжение возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

В случае расторжения договора найма, признания его недействительным либо прекращения в связи с истечением срока наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение. Все споры, возникающие между сторонами по договору, разрешаются судом.

Отметим, что договор найма жилого помещения не надо регистрировать в агентствах по госрегистрации и земельному кадастру. Однако договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной регистрации в районном, городском, районном в городе, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе, и граждане, сдающие жилое помещение, обязаны уплачивать налог с полученного при этом дохода.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

26.09.2011

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 75, за месяц 403

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2011