Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Продаем и дарим земельный участок: правовой ликбез

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Продаем и дарим земельный участок: правовой ликбез

Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – КОЗ) определяет земельный участок как часть земной поверхности, имеющую границу и целевое назначение и рассматриваемую в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).

Сделки с земельными участками имеют свою специфику. Она связана с обязательным целевым назначением земельных участков, единством земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений, а также с обязательной государственной регистрацией сделок с землей.

Продаем земельный участок

Для того, чтобы продать земельный участок, необходимо обладать правом частной собственности на него. Примерный алгоритм действий по продаже земельного участка будет выглядеть следующим образом:

1. Составление и подписание договора продажи земельного участка сторонами. Поскольку земельный участок является недвижимым имуществом, то к его продаже будут применяться нормы ст.ст. 520-529 Гражданского кодекса (далее – ГК) о продаже недвижимости. Договор продажи недвижимости обязательно заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного продавцом и покупателем. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора.

2. Удостоверение договора регистратором.

Статья 522 ГК устанавливает обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 522 ГК).

Нюанс: в том случае, если на продаваемом земельном участке находятся строительные материалы, то их надо либо забрать до перехода права собственности на землю, либо продать их вместе с землей по одному договору.

В договоре обязательно указываются местоположение и площадь земельного участка, его уникальный кадастровый номер. Все это можно узнать из свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации или государственного акта на землю. В том случае, если у вас нет таких документов, можно заказать их дубликаты в Агентстве по государственной регистрации.

В договоре также необходимо указать цену земельного участка. Цену можно записать в виде общей суммы, подлежащей передаче покупателю, либо за квадратный метр. В последнем случае надо указать общую площадь земельного участка. Цена земельного участка не может быть ниже его кадастровой стоимости на момент совершения сделки (ч. 6 ст. 31 КОЗ).

Без вышеперечисленных условий договор считается незаключенным.

Кроме того, в договоре будет полезно указать целевое назначение земельного участка, сторону, на которую возлагаются обязанности и расходы по государственной регистрации сделки, порядок оплаты и санкции за просрочку платежа.

Учтите, что в законодательстве установлены многочисленные ограничения по купле-продаже земельных участков.

Так, граждане, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право их отчуждать только гражданам Республики Беларусь либо исполкомам. При этом должно сохраняться целевое назначение земли (ч. 1 ст. 51 КОЗ).

Земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться только гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, либо сельскому, поселковому исполкому при условии сохранения их целевого назначения (ч. 4 ст. 51 КОЗ).

Земельные участки, предоставленные для строительства жилых домов, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них домами либо незавершенными законсервированными капитальными строениями, за исключением отчуждения строений на снос.

Жилые дома, дачи, садовые домики, а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, кроме случаев продажи строений на снос (ч. 3 ст. 51 КОЗ и ч. 2 п. 11 Указа № 667).

Запрещено отчуждение земельных участков, предоставленных для строительства жилых домов, до получения документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках дома. Исключение составляют случаи:

- отчуждения земельных участков исполкомам;

- отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;

- дарения гражданами земельных участков близким родственникам;

- отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Однако земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства или в садоводческих товариществах, можно отчуждать без ограничений, поскольку возведение строений на них не является обязательным.

Распространенные ошибки в договоре продажи земельного участка

В тексте договора не должно быть орфографических ошибок, описок, подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений.

Указанные в договоре числа и сроки должны быть обозначены хотя бы один раз прописью (например, «20 000 000 (двадцать миллионов) рублей»).

Договор должен быть заключен обязательно с собственником земельного участка. От имени собственника может также выступать уполномоченное им по доверенности лицо. Доверенность должна быть нотариально оформлена.

Необходимо выяснить наличие либо отсутствие ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. Если обременения существуют, то необходимо указать о них в договоре: наименование (например, сервитут, ипотека), срок действия ограничения, лицо, в пользу которого установлено ограничение. Кроме ограничений на земельный участок может быть наложен арест: в целях обеспечения иска, в случае возбуждения уголовного дела.

Стоимость сделки должна быть обязательно выражена в белорусских рублях.

НеправильноПравильно
«Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами»«Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации»
«Право собственности у Покупателя возникает с момента передачи ему недвижимого имущества»«Право собственности переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности»
«Обязанности по государственной регистрации договора возлагаются на Покупателя (Продавца)»«Обязанности по государственной регистрации договора и основанного на нем перехода прав возлагаются на Покупателя (Продавца)»

Перечень документов, предоставляемых для государственной регистрации договора продажи земельного участка: заявление (заполняется у регистратора); паспорт заявителя; договор; передаточный акт (в случае регистрации перехода права собственности на земельный участок); документ о внесении платы (0,6 базовой величины – за регистрацию договора, 0,3 базовой величины – за регистрацию права собственности).

Если земельный участок нажит в браке, то потребуется согласие супруга на отчуждение.

Государственная регистрация производится в течение 7 рабочих дней со дня подачи заявления. В случае необходимости запроса документов срок регистрации продлевается до 1 месяца.

В итоге, после приобретения земельного участка, на руках у покупателя должны оказаться следующие документы:

зарегистрированный договор продажи земельного участка;

передаточный акт, подписанный сторонами;

технический паспорт на дом (строение);

свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок;

свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности на дом (строение).

Особенности договора дарения земельного участка

Дарение является безвозмездной сделкой. Следовательно, цена земельного участка в договоре не определяется. К сожалению, иногда дарение является «прикрытием» для сделки купли-продажи, в результате чего обязанность уплаты подоходного налога перекладывается с продавца на покупателя.

Законодательство предусматривает возможность отмены дарения в том случае, если:

одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников;

одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

даритель переживет одаряемого (об этом должно быть прямо записано в договоре).

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать земельный участок в будущем, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя ухудшилось.

В остальном договор дарения земельного участка и правила его государственной регистрации очень похожи на договор продажи земельного участка.

Александр Жук.

03.10.2011

просмотров: сегодня 12, за последние 7 дней 128, за месяц 582

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 39/2011