Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Купить солидную долю в бизнес-центре все сложнее

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Купить солидную долю в бизнес-центре все сложнее

До конца 2014 года в Минске может быть введено около 320 тыс.кв.метров офисных площадей в бизнес-центрах, административных зданиях и многофункциональных комплексах с доминирующей административной функцией. При этом предложение офисов в собственность, в том числе путем долевого строительства, сократиться на 20-30, а возможно, и более процентов.

На страницах нашей газеты уже неоднократно говорилось о том, что по мере развития рынка коммерческой недвижимости, доля объектов, которые продаются частями, в том числе путем долевого строительства, с каждым годом сокращается. И наоборот, начиная примерно с 2007 года стало увеличиваться количество проектов по строительству объектов административного назначения, реализуемых девелоперами не по схеме долевого строительства, а за счет собственных и привлеченных кредитных средств с целью дальнейшей сдачи объекта в аренду либо с целью инвестиционной продажи всего объекта, как это делается во всем мире.

Обе эти тенденции к началу кризиса 2008 года уже успели приобрести устойчивый характер. Но из-за кризиса 2008 года у ряда застройщиков возникли трудности с финансированием строек. Чтобы минимизировать эти проблемы, застройщикам пришлось прибегнуть к старому надежному способу привлечения денег – к реализации своих объектов через заключение договоров долевого строительства.

В прошлом году застройщики вроде бы снова почувствовали прилив сил, и доля долевого строительства снова стал сокращаться. «В настоящий момент, по нашим оценкам, в Минске ведутся работы по возведению административных и административно-торговых объектов с превалирующей административной функцией на 31 площадке», – рассказал корреспонденту «НБ» руководитель компании «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий ПОПОВ. Строительство этих объектов планируется завершить до 2014 года. То есть какие-то из них будут сданы в текущем году, какие-то в следующем и т.д. Общий заявленный объем ввода составляет на сегодня 320 тыс.кв.метров.

Примерно в 70% этих новостроек реализуются офисные помещения по схеме долевого строительства. В числе объектов, вводимых в ближайшие год-полтора, в которых еще есть возможность приобретения площадей более 800 кв.метров единым блоком, можно назвать БЦ «Волна», БЦ «Столица» на бульваре Толбухина, многофункциональный комплекс на ул. Гамарника.

Что касается следующего года, то количество предложения долевого строительства офисов в бизнес-центрах, административных зданиях и многофункциональных комплексах, по предварительным оценкам, сократится с нынешних 70% до 41%., притом что еще 4-5 лет назад их было подавляющее большинство.

Кроме того, в следующем году в связи с кризисными явлениями следует ожидать уменьшения на рынке новых проектов по строительству бизнес-центров и многофункциональных комплексов с превалирующей административной функцией. А поскольку предложение на продажу готовых офисов тоже не увеличивается, то компаниям, которые хотят развивать свой бизнес на собственных площадях, следует активизировать поиск подходящего варианта долевого строительства, считает Ю. Попов.

Потенциальным арендаторам тоже придется столкнуться в следующем году с обострением дефицита качественных офисов, особенно если речь идет о больших площадях – 500 и более кв.метров. Например, сегодня компаниям, желающим арендовать офис от 1000 кв.метрво и более, может быть предложено всего несколько вариантов из числа недавно введенных в эксплуатацию бизнес-центров. Например, БЦ Sky Towers в районе станции метро «Кунцевщина».

Специалисты не советуют сильно уповать на то, что бизнес-центры, которые будут введены в ближайшее время, как-то исправят ситуацию. Они большой погоды не сделают, говорит Ю.Попов. Во-первых, большинство из них распродано на этапе строительства отдельными собственниками. Во-вторых, те бизнес-центры, которые принадлежат одному собственнику, к моменту ввода, как правило, уже сданы в аренду. Получается, что в текущих условиях и в условиях среднесрочной перспективы весьма вероятно попадание той или иной компании в ситуацию, когда площадей нужного формата просто не будет.

Ситуация с предложением офисов в аренду, как предполагает Ю.Попов, должна улучшиться к 2013-2014 году в связи с выходом на рынок объектов, которые строят сегодня девелоперы не по схеме долевого строительства. Что же касается возможности приобретения офисов в собственность, то она будет только уменьшаться. Исключение составляют офисные помещения встроенного формата в многоквартирных домах. Поэтому пока есть предложение на рынке долевого строительства, следует пытаться воспользоваться ситуацией, советуют специалисты.

Безусловно, схема долевого строительства имеет как плюсы, так и минусы. Хотя минусов в последнее время стало меньше, а плюсов – больше. В первую очередь, уменьшились риски дольщиков. Почему?

Во-первых, потому что на рынке остались девелоперы, которые имеют положительный опыт работы на рынке долевого строительства. Между ними существует конкуренция, что обязывает их более серьезно подходить к реализации проектов. Они активно пользуются услугами консультантов, в том числе и международных, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Имеют хорошую репутацию у банков и при необходимости могут привлечь кредитные ресурсы. Как следствие, уменьшились риски строительства некачественных объектов, несвоевременного ввода объектов в эксплуатацию.

Во-вторых, улучшилось качество договоров долевого строительства. Появилась судебная практика. Сегодня дольщики при желании могут «раздеть» девелопера» за невыполнение договорных обязательств. То есть дольщики сегодня юридически лучше защищены от недобросовестного застройщика, чем даже 3-4 года назад.

Девелоперы, в свою очередь, более ответственно относятся к своим обязательствам. Строительство тех же бизнес-центров уже не сулит тех сверхдоходов, которые можно было получать в последние 10 лет прошлого столетия при благоприятном стечении обстоятельств. Поэтому девелопер сам заинтересован в реализации проекта качественно и в запланированные сроки. Таким образом, схема долевого строительства становится достаточно привлекательной для компаний, которые заинтересованы в собственных площадях.

На что же специалисты советуют обратить внимание при самостоятельном поиске объекта долевого строительства? Об этом уже много сказано, но, как говорит народная мудрость, повторение – мать учения. По словам Ю.Попова, прежде всего, нужно исходить из целей приобретения объекта. Надо проанализировать предложение по местоположению объекта, технические характеристики (самое сложное), на какой стадии строительства он находится; сделать ценовое сравнение имеющегося предложения; найти подробную информацию о застройщике: имеет ли он опыт в строительстве объектов и т. д. И только после этого принимать решение.

Следующее, на что следует обратить внимание – это безопасность сделки. Речь идет о детальной проверке всех документов. Юристы, которые не занимаются недвижимостью постоянно, могут не знать специфических деталей таких сделок. Поэтому к заключению договора следует привлекать специалистов, которые не понаслышке знают об особенностях сделок с коммерческой недвижимостью.

Марина СИРОТКО

17.10.2011

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 5, за месяц 23

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 41/2011