Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Рецепт консервации дома

Все прекрасно знают, что законсервировать можно не только, скажем, банку огурцов, но и строящийся жилой дом или дачу. Однако далеко не каждый понимает, что же на самом деле представляет собой данный процесс.

Наиболее распространенное определение понятия «консервация» звучит следующим образом: консервация (лат. conservatio, сохранение) – это действия, направленные на долгосрочное сохранение объектов.

Существует ошибочное мнение, что для того чтобы законсервировать некий недостроенный объект достаточно просто прекратить его строительство, заявив об этом в соответствующие органы. На самом деле это не так. Просто остановить стройку будет не достаточно.

В соответствии с Законом РБ от 5 июля 2004г. №300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РБ» консервация объекта незавершенного строительства включает в себя несколько аспектов. Первоочередным условием является прекращение выполнения строительных работ, предусмотренных проектной документацией на строительство. Обязательно проведение необходимых мероприятий для обеспечения сохранности объекта строительства. Заказчик или инвестор обязан произвести расчет с подрядчиком за выполненные строительные работы, после чего следует расторжение договора строительного подряда. Кроме того, заказчиком, инвестором, инженером (инженерной организацией) должны проводиться периодические осмотры законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности.

Основания для проведения процедуры консервации также могут быть различны. Так, в соответствии с законодательством, решение о консервации объекта незавершенного строительства принимается при выявлении в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов. Сюда же относится выявление дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения. И, наверное, самое распространенное основание – отсутствие у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможность обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки. Могут быть и иные основания, предусмотренные законодательством или договором строительного подряда.

Итак, предположим, что мы все-таки справились с процедурой консервации дома. Теперь возникает вопрос: что можно делать с законсервированным объектом строительства? По сути, консервация недостроенного дома дает возможность зарегистрировать его и продать в незавершенном виде.

В том случае, если участок для строительства дома был приобретен на общих основаниях, то можно осуществить консервацию недостроенного здания, зарегистрировать и продать его как объект незавершенного строительства. А если в собственности и земельный участок, то продать и его. Если участок принадлежит владельцу на праве пожизненного наследуемого владения, то вместе с правом на незавершенный законсервированный объект перейдет право на участок, рассказал на пресс-конференции заместитель председателя Госкомимущества Андрей Гаев.

Если же земельный участок гражданин получал как нуждающийся в улучшении жилищных условий, то здесь будет действовать норма о том, что осуществить отчуждение объектов недвижимости – в целом земельного участка и зданий, на нем расположенных, можно только после завершения строительства дома, его регистрации и по истечении 8 лет после оформления этих прав.

В то же время надо иметь в виду, что, начиная с 1 марта 2012 года, меняется подход к консервации недостроенного дома, дачи. Это предусмотрено указом № 520 от 11 ноября 2011 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков».

Начиная с указанной даты, осуществить консервацию можно будет только один раз в отношении одного объекта недвижимого имущества. Это означает, что если недостроенный дом был законсервирован одним владельцем, то при переходе права собственности на дом (вместе с правом на участок) к другому лицу новый правообладатель в последующем повторную консервацию этого дома осуществить не сможет.

А. Гаев также объяснил, что ранее указом №87 от 7.02.2006г. был установлен срок для строительства и обслуживания жилого дома, для дачного строительства не более 3 лет. В связи с мировым финансовым кризисом, начавшимся в 2008 году, с 10 февраля 2009 года действие данной нормы было приостановлено. Но с момента вступления в силу указа №520 (то есть с 1 марта 2012 года) трехлетний срок возвращается.

При этом если гражданин по каким-то причинам не укладывался в отведенный ему законом отрезок времени при возведении так называемой коробки (фундамент, стены, крыша), то в соответствии с новой редакцией указа №87 местный исполком имеет право продлить этот срок на 2 года (в прежней редакции – на 1 год).

По словам А. Гаева, в срок строительства не включается период с 10.02.2009 по 29.02.2012 гг., в течение которого действие Указа №87 было приостановлено. Также внесены изменения в понятие «завершение строительства».

Раньше фактом завершения строительства считались акт приемки объекта в эксплуатацию и его регистрация. По новым правилам строительство дома, дачи будет считаться завершенным, если у объекта возведены фундамент, стены и крыша. «Все работы, связанные с отделкой здания, прокладкой коммуникаций, с последующей приемкой дома в эксплуатацию, с регистрацией построенного здания, будут решаться за рамками тех сроков, которые регламентированы Указом №520», – уточнил заместитель председателя Госкомимущества.

При этом А. Гаев заметил, что ограничения по срокам строительства, требования консервации недостроенных домов, дач не будут касаться земельных участков, расположенных в садоводческих товариществах. «В садоводческих товариществах возводить или не возводить домик – это право, но не обязанность владельца участка. Поэтому действие указа на них не распространяется», – сказал чиновник.

Он также подчеркнул, что нормы указа №520 будут распространяться на все остальные участки, в том числе приобретенные на аукционе, если их целевое назначение – строительство дома, дачи.

«Когда человек покупает участок на аукционе, то предполагается, что у гражданина есть и средства, и намерения завершить строительство дома. Но запретов на совершение сделок с незастроенными участками и недостроенными зданиями нет», – поясняет чиновник. То есть, если участок был куплен на аукционе, то он может быть продан даже без наличия на нем фундамента.

Кроме того, Указом №520 отменен ранее действовавший запрет на консервацию (в том числе для последующей продажи) недостроенных домов, дач, расположенных в пределах 500 м от дорог республиканского значения.

Время, в течение которого недостроенный дом может пребывать в состоянии консервации, ограничивается тремя годами. По истечении этого срока строительство должно быть возобновлено.=������ должна быть такой сложной и продолжительной, – отмечает специалист. – Думаю, положительного эффекта (экономического, имиджевого) можно было бы достичь, если бы государство чаще доверяло представление своих интересов профессиональным консультантам. Это нормальная практика во многих странах, которые, как и Беларусь, конкурируют в привлечении иностранного капитала», – полагает М. Сологуб.

Кроме того, сегодня существует психология чиновника-бизнесмена – например, когда чиновник ощущает себя менеджером подчиненного его министерству ОАО. Как будто бы министерство – это холдинг, а чиновник – член его правления. И перспектива отдать предприятие инвестору рассматривается чиновником как потеря контроля над якобы своим собственным предприятием. Он не представляет, как можно исполнять только функции госуправления. «Эта проблема сохраняется, и, я думаю, правительство ее видит, но быстро поменять эту систему, и, скорее, даже психологию людей, невозможно. Меняется ли она в целом? Наверное, все-таки да, особенно с приходом в правительство новых людей и предпринимаемых мер по либерализации экономики», – предположил М. Сологуб.

Еще одной проблемой, особенно когда речь идет о намерении иностранного инвестора приобрести готовое предприятие, является низкий уровень знания иностранного языка у работников. В нашей стране, как отметил собеседник, найти бухгалтера с хорошим знанием английского языка, очень трудно. Поэтому его сложно обучать ведению отчетности согласно международным стандартам. Та же проблема, например, с инженерами, специалистами в строительстве. В областных центрах и более мелких городах вопрос стоит еще более остро. И значительного улучшения ситуации в этом плане в последние годы не ощущается.

Тем не менее, в Беларуси также наблюдается ряд положительных моментов, способствующих улучшению инвестиционного климата. К их числу М. Сологуб отнес внедрение в стране регистрации компаний в онлайн-режиме, да и в целом работу по созданию электронного правительства, что способствует автоматизации различных процедур и, как следствие, сокращению бюрократии. Развивается система «одного окна», которая, по мнению специалиста, сегодня вполне себя оправдывает. Заметным положительным моментом является совершенствование системы регистрации недвижимости, а также системы налогообложения.

Тем не менее, вопреки многочисленным негативным прогнозам на счет экономического будущего нашей страны, партнер компании «Сорайнен» все же не побоялся добавить в бочку дегтя столь необходимую сегодня ложку меда. «Беларусь может немножко отклониться от пессимистических тенденций, которые преобладают в мире и, в принципе, стать своеобразным островом роста оптимизма, если она реализует свой неиспользуемый потенциал путем привлечения частного капитала в экономику. Для этого должна проводиться приватизация в любой ее форме – мелкая, средняя, крупная.

Деньги в мире есть, но, как и в 2008-2009 годах, инвесторы будут на них «сидеть» и бояться куда-то вкладывать. Они обязательно узнают и найдут на карте Беларусь, если они будут видеть здесь экономическую стабильность, безопасность и главенство закона. Конечно, за год такой имидж создать невозможно, над этим нужно работать. А трудное время в экономике может длиться и год, и пять, и десять», – отметил М. Сологуб.

Справка: Компания «Сорайнен» является региональной юридической фирмой с офисами в странах Балтии и Беларуси, которая была создана финским адвокатом Аку Сорайненом в 1995 году. С момента начала своей деятельности фирма специализируется на оказании местным и иностранным компаниям полного спектра юридических услуг, включая консультирование в области слияний и поглощений, сопровождение проектов в сфере недвижимости и строительства, финансов и банковского дела. За 16 лет работы компания оказала клиентам юридическую поддержку при осуществлении инвестиционных проектов совокупной стоимостью свыше 10 млрд. евро, включая приобретение более 500 компаний. Офис фирмы «Сорайнен» открылся в Минске в марте 2008 года.

Марина БОБЛОВСКАЯ.

05.12.2011

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 56, за месяц 338

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 48/2011